프로그램명 'CBS라디오 <김현정의 뉴스쇼>'를
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■ 방송 : CBS 라디오 <김현정의 뉴스쇼> FM 98.1 (07:20~09:00)
■ 진행 : 김현정 앵커
■ 대담 : 조세영 (변호사)
"개발호재 비밀정보다" 직원들마저 속아서 땅 사
위성사진, IT 총동원, 신종 사기에 누구나 취약
태연 포함 피해자 대부분 직원 통해 알음알음 접근
기획부동산 교육매뉴얼, 지번 숨시고 기록 안 남겨
2500억 원대 규모의 기획부동산 사기사건. 어제 하루 종일 온라인을 뜨겁게 달궜습니다. 피해자가 자그마치 3000명이나 되는데요. 그 가운데에는 그룹 소녀시대 태연 씨가 있고. 영업맨 이름에는 유명 개그맨이 있다 보니까 더 떠들썩했던 겁니다. 아니, 어떻게 3000명이나 되는 사람들이 기획부동산에 속았는지, 또 이런 피해 안 당하려면 어떻게 해야 되는지 이분과 함께 자세히 짚어보죠. 조세영 변호사 나오셨어요. 어서 오십시오. 조 변호사님.
◆ 조세영> 안녕하세요.
◇ 김현정> 이번 사건 도대체 어떻게 된 사건인지 정리를 해 주세요.
◆ 조세영> 통칭 기획부동산이라고 부르는데요. 개발 호재를 미끼로 각종 개발 제한이 있는데도 제한이 없다, 라고 하든가 아니면 조만간 제한이 풀린다고 속이고 토지 지분을 쪼개서 불특정다수에게 터무니 없는 가격으로 비싸게 되파는 사기수법입니다. 이번에 적발된 부동산 그룹도 마찬가지인데요. 주로 역세권이라서 아무리 강한 개발제한이 걸려 있어도 곧 개발될 수밖에 없다. 이렇게 하면서 땅을 약 3배 이상 되는 가격에 팔아치우는 방식을 썼다고 합니다.
◇ 김현정> '곧 개발될 거다' 그러면서 귀중한 정보 알고 있는 것처럼.
◆ 조세영> 게다가 한 필지 땅에 이름을 올린 사람이 무려 190명이 넘는 등 수백 명씩 지분을 쪼개 판 경우가 대부분이라고 하는데요. 그동안 기획부동산 사기사건은 전국적으로 종종 발생해 왔는데 이번 사건에서 주목할 부분은 피해 규모입니다. 그래서 현재 경찰에서 피해자가 말씀하셨듯이 무려 3000명에 달하고, 피해액도 2500억 원에 달한다고 합니다. 그래서 단일 기획부동산 수사권으로는 피해 규모로는 최대 수준이라고 볼 수 있다고 합니다.
◇ 김현정> 들으시는 분들이 '대체 저런 걸 왜 속아.' 한 번 확인서 같은 더 떼보면 개발제한이라고 다 쓰여 있는데, 그걸 왜 속아? 이런 분들 계실 텐데. 이게 속게 돼 있다면서요. 말 듣다 보면. 어떤 식으로 하길래 그래요?
◆ 조세영> 이게 '모두 알고 있으면 그건 정보가 아니다' 이렇게 얘기를 하는 거죠. 왜냐하면 이미 다 알려진 정보면…
◇ 김현정> 그거로 돈 어떻게 버느냐?
◆ 조세영> 네, 그렇죠. 우리 회사에서만 분석해서 부동산 전문 그룹에서만 알 수 있는 특별한 분석 방법으로 알아낸, 향후에 개발제한이 풀릴 수밖에 없는 이유.
◇ 김현정> 그리고 그 피해자에게 접근하는 것도 이렇게 공식으로 문건을 띄우고 이런 게 아니라 알음알음 식으로 접근한다면서요.
◆ 조세영> 특징적인 것이 직원을 모집할 때부터 시작이 됩니다. 괜찮은 부동산 컨설팅 그룹이다 해서 TV광고도 하고. ISO 인증도 받고. 이런 식으로 해서 채용 공고를 내는 거죠. 그러면서 되게 좋은 회사인가보다 해서 직원들이 모집이 되면 일단 그 직원들을 상대로 해서 이 땅이 얼마나 좋은 땅인지를 브리핑을 멋지게 합니다. 그러면 직원들조차도 이 땅은 정말 가치가 높은 땅인데, 우리가 고객들에게 좋은 상품을 소개를 해 주는 일을 하는구나.
◇ 김현정> 직원들도 이게 사기라고 생각을 안 한다고요?
◆ 조세영> 그렇죠. 물론 우두머리에 가까운 사람들이야 알겠지만 말단에 계신 분들은 너무 너무 멋지게 설명을 하기 때문에. 이렇게 훌륭한 땅을 우리가 소개하는 것 자체가 좋일을 하는 구나. 그래서 본인도 사요.,심지어. 직원 본인이 사고 가족들도 사고. 그리고 지인들을 통해서 알음알음 소개를 하기 때문에 (피해자들은) '직원이 샀다면 이 땅이 얼마나 좋은 땅이겠냐. (생각하는 거죠.)
◇ 김현정> 게다가 그냥 아무나 잡고 파는 게 아니라 내가 아는 사람한테 파니까 더 믿겠군요.
◆ 조세영> 특별히 너니까 내가 정보를 알려주는데.
◇ 김현정> 약간 다단계 냄새도 나는데요.
◆ 조세영> 그런 느낌입니다.
◇ 김현정> 그렇군요. 유명 개그맨도 이 사건에 개입을 했다. 영업맨으로 연루가 됐다. 어제 이 소식이 나오면서 더 화제가 된 거였어요. 인물로 지목된 개그우먼 안 모 씨 같은 경우에는 '나는 억울하다.' 억울하다는 의미가 나는 이 땅과 상관이 없다는 것인지 아니면 나도 당했다는 건지 아니면 이건 사기가 아니라는 건지 불분명하거든요. 어떻게 보세요?
◆ 조세영> 일단 그 안 모 씨가 자신이 지목된 이후에 자신의 블로그에 글을 올렸는데요.' 미공개 개발정보가 있다고 현혹해서 사기를 쳤다? 내 글을 보면 알겠지만 미공개 개발정보는 우리도 모르니까 여러 시그널에 주목하자' 이렇게 자기는 설명을 했다. 그래서 그 시그널만 읽어도 투자는 성공한다. 이렇게 설명했다는 거죠. 내가 앞장서서 부유층에 접근해서 2500억 원대 사기에 가담한 것처럼 묘사를 했는데, 내가 그랬으면 지금 엄청 고급 외제차를 타고 다닐 거다, 이런 식으로 억울함을 토로했다고 해요.
◇ 김현정> 그 얘기는 그러면 나는 일단 주도적으로 뭔가 여기서 한 건 아니다, 라는 얘기인 것 같고. 뭔가를 팔긴 판 것 같네요. 여기서?
◆ 조세영> 영업 실적이 굉장히 좋은 분이었다고 해요.
◇ 김현정> 그래요. 다만 마음먹고 사기 친 건 아니다, 그런 얘기인 건가요. 태연 씨 같은 경우에는 11억 원치 그 땅을 샀던 걸로 알려졌는데 피해를 당한 걸로 알려졌는데. 태연 씨는 어떤 식으로 여기에 속아 넘어간 거예요?
◆ 조세영> 그것도 마찬가지예요. 그 회사의 직원 중 한명이 태연 씨의 아버지를 알고 있는 지인이었다고 합니다. 그래서 소개를 해 준 것 같아요. 그래서 전형적으로 모르고 속은 입장이 분명한 것 같습니다.
◇ 김현정> 태연 씨 아버지가 믿을 만한 사람이 소개시켜주니까 투자를 좀 해야지, 하고 태연 씨이름으로 투자를 한 거예요?
◆ 조세영> 그거는 확실하게 확인이 안 됐고요. 그렇습니다. 일단은 그 땅이니까, 태연 씨 입장에서는 본인들이 직접 살 땅을 찾았다, 이렇게 설명을 하고 있어요.
◇ 김현정> 아니, 기획부동산 사기 참 오래된 수법인데 아직도 이렇게 판칩니까?
◆ 조세영> 네, 맞습니다. 그런데 기본 수법은 바뀌지 않은데 거기에 한 번 얽히면 속을 수밖에 없게. 너무 전형적으로 딱 이렇게 짜여진 틀에 갇혀버리게 되는 것 같아요. 그래서 주로 호재를 많이 얘기를 하고요. 용도를 속입니다.
◇ 김현정> 용도를 속인다는 게 무슨 말이에요?
◆ 조세영> 개발제한이 걸려 있거나 문화재 구역이라든지, 이번 사건의 경우에는 야생동식물 서식지라서 아예 개발이 불가능한 땅.
◇ 김현정> 아예 개발이 불가능한. 그런데 어떻게 역세권 얘기까지 나왔어요?
◆ 조세영> 역세권이긴 하죠.
◇ 김현정> 역세권이긴 한데 야생동물보호구역으로 제한됐다.
◆ 조세영> 보호구역으로 제한 된 곳, 보전산지로 제한된 곳. 이런 곳은 사실 군용이라든지 도로를 낸다든지 이런 공공용지로 개발되는 것 아닌 이상은 전용이 안 되는 땅이거든요. 그런데 그냥 지도로 보면 역이랑 가깝긴 하니까. 멋지게 지도를 그려놓으면 그럴 듯해 보이는 효과가 있습니다.
◇ 김현정> 그 수법이 바뀐 건 아니군요. 예전에도 그렇고 지금도 그렇고.
◆ 조세영> 교묘해지는 건 있는 것 같아요.
◇ 김현정> 달라진 건 뭐예요? 예전과 지금과 비교해서. 없어요?
◆ 조세영> 예전에는 그냥 단순히 말로만 막 설명을 했다면 이제는 지적도라든지 위성사진, 이런 것들을 다 동원을 해서, 실제로 그 땅을 가보지 않더라도 이 땅이 굉장히 괜찮은 땅이다라는 걸 보여줄 수 있는 IT기술들을 쓰는 것 같아요.
◇ 김현정> 더 치밀해졌네요. 3000여 명의 피해자 분들. 실제로 안 가 보고 계약한 분들도 있습니까?
◆ 조세영> 거의 대부분 안 가보셨을 것 같아요. 여기 수법을 보니까 '가보자'라고 하면 구체적인 지번을 잘 알려주지 않고, 이렇게 그림으로만 설명을 한다든지.
◇ 김현정> 잠깐만요. 땅을 사는데 수억 원을 들여서 땅을 사는데 지번을 안 알려줘요?
◆ 조세영> 그렇게 설명을 했다, 직원 교육 때 그렇게 했다고 해요. 이 회사에서.
◇ 김현정> 직원들 교육할 때, '지번 알려주지 말아라.'
◆ 조세영> 네. 그리고 직접 가보자고 하는 사람한테는 위성사진 보여주면서 가보셔 봤자 땅이랑 나무랑 풀밖에 없는데 알아보실 수 있겠냐. 그런데 다른 사건에도 마찬가지인 게 이게 아파트를 사는 경우라면 누구나 이 집이 좋은지 안 좋은지 문외한이라도 누구나 쉽게 알 수 있어요. 토지는 일반인 분들한테 어렵습니다.
◇ 김현정> 낯설죠.
◆ 조세영> 그래서 지적도 열심히 가서 보고 보더라도. 어디가 어딘 줄 어떻게 압니까? 설명을 해 주면 설명을 해 주면 바위 끝에서부터 여기 땅 끝까지가 그 땅입니다 하면 사실 옆 땅을 보여줘도 모르는 거예요.
◇ 김현정> 그러니까 진짜로 내가 집 짓고 살 땅이다, 하면 가서 보지만 주변도 보고. 그게 아니라 그냥 투자 대상으로만 이 땅을 사는 경우는 그런 거 안 본다는 거죠.
◆ 조세영> 저희가 상담한 사건들도 주로 안 보신 경우가 되게 많아요.
◇ 김현정> 알겠습니다. 수법은 더 치밀해졌다는 얘기고. 이게 적발이 되면 처벌은 제대로 받아요, 이 사람들?
◆ 조세영> 예전의 경우에는 규모가 작은 경우에는 사실은 사기점을 입증하기가 쉽지가 않아서 무죄가 나오는 경우가 있었는데.
◇ 김현정> 이렇게 사기를 치는데 사기 처벌이 어려워요?
◆ 조세영> 왜냐하면 설명하는 그 많은 부분에 대해서는 대부분 서류를 남기지 않아요. 그래서 계약서에는 간단하게 어떤 땅을 얼마에 판다라고만 적혀져 있기 때문에.
◇ 김현정> 자발적으로 계약한 것 같이 됐기 때문에.
◆ 조세영> 그렇죠. 그 처분문서의 효력만 믿기 때문에, 좀 비싸게 샀다고 해서 이게 꼭 사기다라고 볼 수 있겠느냐.
◇ 김현정> 그러면 변호사님 이제부터 중요합니다. 이런 피해당하지 않기 위해서는 어떻게 해야 하는가, 알려주세요.
◆ 조세영> 일단 내가 잘 모르는 토지에 대한 투자는 안 하시는 게 정답입니다.
◇ 김현정> 모르는 토지는 일단 경계해라.
◆ 조세영> 그래도 투자를 하고 싶은 경우가 있어요. 그러면 등기부등본, 토지이용계획원, 지적도, 토지대장, 이런 건 이제 토지이음이라든지 공시 사이트들이 있어요. 이거는 정부에서 운영하는 사이트고 누구나 열람이 가능한데요. 해당 주소지를 정확하게 입력을 하시면 서류들을 발급받으실 수 있으니까 그 부분을 꼼꼼히 확인하셔서 이 땅의 현황을 파악하셔야 됩니다.
◇ 김현정> 현황 파악해도 '앞으로 개발될 겁니다. 귀한 정보입니다.' 이런 건 거기에 안 쓰여 있잖아요.
◆ 조세영> 그렇게 호재를 말하는 경우에는 사실 그 정도의 확실한 계획이 되어 있다면 관할 시청, 군청, 구청에서 모를 리가 없어요. 그래서 해당 행정 거기에 전화를 해서 문의를 하시면 실제로 그런 개발계획이 있는지 확인하실 수 있기 때문에 이렇게 확인을 해보시는 게 좋습니다.
◇ 김현정> 확인해도 소용없습니다. 이거는 너무 귀한 정보라서 아무도 안 알려줄 거예요. 이럴 수도 있기 때문에, 마지막은 녹음을 꼭 해 놓는 게 좋을 것 같은데요.
◆ 조세영> 그렇죠. 그래서 처음부터 끝까지 계약서 쓰는 날, 등기 치는 날까지 있었던 모든 일에 대해서 기록을 다 하시는 게 좋습니다. 그래서 설명을 해줬던 팸플릿, 자료, 보여줬던 지도, 이런 거 다 꼼꼼히 모아놓으시고 통화하실 때도 녹음을 해놓으시는 게 좋습니다. 그래야 나중에 만약에 문제가 됐을 때 실제로 나는 이렇게 듣고 샀는데 나중에 보니까 그렇지 않더라라고 하는 이 차이를 입증할 수가 있어요.
◇ 김현정> 증거들을 남겨놓으셔야 되는군요. 만약의 경우를 대비해서. 알겠습니다. 여기까지 단일 사건으로는 역대 최대 규모의 부동산 사기사건이 발생했습니다. 오늘 그 내용들 자세하게 짚어봤어요. 조세영 변호사님 고맙습니다.
◆ 조세영> 감사합니다.