프로그램명 'CBS라디오 <김현정의 뉴스쇼>'를
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■ 방송 : CBS 라디오 <김현정의 뉴스쇼> FM 98.1 (07:20~09:00)
■ 진행 : 김현정 앵커
■ 대담 : 한문도 (서울디지털대 부동산학과 교수)
전국 아파트 37%가 5년내 '재건축 30년 연한'
안전진단, 첫 허들인데…개발논리 접근 우려
재건축 시그널, 주택가격 영향…시장 도움될까
[★ 윤석열 대통령 / 재개발, 재건축에 관한 규제를 아주 확 풀어버리겠습니다. 30년 이상 노후화된 주택은 안전진단 없이 바로 재건축에 착수할 수 있도록 하겠습니다.]
◇ 김현정> 여러분 그제였죠. 1월 10일, 이른바 1.10 부동산 대책이 나왔습니다. 가장 눈에 띄는 건 재건축 규제 완화였는데 준공한 지 30년이 넘은 아파트는 안전진단 없이도 일단 재건축을 시작할 수 있게 하겠다. 즉 최소 연한만 채우면 언제든지 재건축을 할 수 있게 하겠다, 이런 얘기입니다. 그동안은 재건축을 마음대로 할 수 있는 게 아니고 기준이 정해져 있었어요. 일단 지은 지 30년 지나야 안전진단을 신청할 수 있고 안전진단 신청을 해도 그 진단이 아주 엄격합니다. 녹물 나오지 않는지 전기 설비 괜찮은지 금이 가진 않았는지 등등등등을 다 체크해 본 다음에 이 아파트는 재건축해야겠네 하면 그다음 스텝, 그다음 스텝 이렇게 하나하나 넘어가는 스타일이었죠. 그런데 이제는요. 사업 인가 전까지만, 그러니까 9개 스텝 중에 한 7개 스텝을 지날 때까지만 안전진단을 받아도 된다. 이렇게 바뀐 거예요. 이게 무슨 의미일까요? 여러분. 이렇게 바꾸는 이유는 뭐고 부작용은 없겠는지 한번 짚어보겠습니다. 서울디지털대 부동산학과 한문도 교수님 어서 오십시오.
◆ 한문도> 안녕하세요.
◇ 김현정> 안전진단이라는 거는 재건축의 첫 단계였잖아요. 첫 관문.
◆ 한문도> 네.
◇ 김현정> 그렇죠? 지은 지 30년 넘었어도 안전진단 관문 못 넘으면 그다음 단계로 못 넘어가는 거였었죠. 여태까지는.
◆ 한문도> 네.
◇ 김현정> 그런 아파트들이 많았습니까?
◆ 한문도> 네, 많죠. 전국에 지금 향후 5년 내로 계산하면 한 37% 정도가 해당되고요. 시간이 가면 갈수록 30년은 다 채워지지 않습니까? 기억하시겠지만 1990년도에 우리가 100만 호 공급했잖아요. 딱 30년이잖아요. 1기 신도시를 필두로 해서 그 물량들이 계속 나오죠. 좀 많습니다.
◇ 김현정> 그런 물량들 중에 안전진단에서 여기는 재건축이 필요하네라고 진단받는 곳도 있을 테고 여기는 생각보다 튼튼해요. 재건축 안 돼요라는 곳도 있을 텐데 이제부터는 1.10 부동산 대책에 따르면 그 첫 번째 관문을 없애주겠다는 아니고 늦춰주겠다, 이렇게 말했네요. 이게 무슨 말입니까?
◆ 한문도> 이게 시장에 혼돈을 좀 많이 주는데요. 좋게 해석하시는 언론 분들도 많이 계신데 냉정하게 보면 안전진단이 없어진 게 아니죠. 앵커님도 거의 없어진 것처럼 표현하신 것처럼 모든 언론에 폐지라는 단어까지 나왔습니다.
◇ 김현정> 제목에 안전진단 없어진다라고 된 데가 되게 많았어요.
◆ 한문도> 내용이 전혀 그거하고 틀리죠.
◇ 김현정> 그래요?
◆ 한문도> 그 시기를 사업 시행 인가 전까지만 받게 해 주겠다. 그러면 어떤 기본적인 원칙을 넘어서서 그냥 사업 진행하라는 얘기는 개발 논리입니다.
◇ 김현정> 잠시만요, 교수님. 조금 헷갈릴 수 있어서 저희가 그래프를 하나 띄워놓고 설명 드릴게요. 그래프 좀 띄워주십시오. 재건축의 절차, 현재는 어떠냐면 저 위에입니다. 여러분. 안전진단, 입안제안, 정비구역 지정, 추진위 구성, 조합 신청, 조합 설립, 사업 인가, 관리처분, 착공. 첫 삽, 착공하기까지 9단계입니다. 그리고 안전진단이라는 첫 단계를 넘어야 두 번째 단계로 가는 거였는데 이제 어떻게 바뀌냐면 지금으로써 7번째 단계에 해당하는 사업인가 때까지만 안전진단을 받으면 된다, 이렇게 바뀌었다는 거예요.
◆ 한문도> 네, 맞습니다.
◇ 김현정> 안전진단이 없어진 건 아닌데 사업인가 때까지만 받으면 된다, 이게 무슨 말입니까?
◆ 한문도> 그러니까 이 안전진단 과정이 통과돼야 본격적인 추진위원회 설립되고 조합 설립되고 또 아시는 바와 같이 조합이 총회를 열어가지고 사업 시행을 준비하잖아요. 그럼 그때 가서 안전진단을 받으라는 얘기인데 만약에 그때 가가지고 안전진단이 통과를 못하면 사업이 스톱이잖아요.
◇ 김현정> 네.
◆ 한문도> 그러니까 이게 또 부작용도 있습니다. 예를 들면 여러분들이 아시겠지만 1990년도에 지은 아파트들하고 2000년도에 지은 아파트들하고요. 건물 구조나 배관 구조가 틀려요. 아시겠지만 그전에는 강관을 썼어요. 녹물 나온다, 이런 얘기 많이 들었잖아요. 2000년 이후에는 그 현상이 거의 없습니다.
◇ 김현정> 그래요.
◆ 한문도> 그러니까 이런 부분에서 우리가 좀 마치 30년이 지나면 대한민국 아파트가 다 문제가 있는 것처럼 얘기하는데 이게 전체적으로 좀 문제가 있다는 부분을 제가 한 번 말씀드리고 싶은 게 영국 같은 경우는 한 128년, 미국은 한 70년 정도, 일본은 한 60년 정도 다 유지를 합니다.
◇ 김현정> 아파트 수명이.
◆ 한문도> 네, 기본적으로.
◇ 김현정> 녹물 안 나와요, 거기는?
◆ 한문도> 배관 자체가 좀 틀립니다.
◇ 김현정> 우리랑 달라서.
◆ 한문도> 네, 우리는 1994년부터 이 강관을 안 쓰기 시작했어요.
◇ 김현정> 그전에 지은 아파트들은 지 한 30년 지나면 녹물 나오죠.
◆ 한문도> 거의 90% 나오죠. 94년 전에 지은 건 다 나옵니다. 나오는데 그 차이를 좀 이해하시면 좋을 것 같아요. 그리고 녹물은 두 번째고 안전진단이라는 거는 집이 무너질까 봐 재건축을 하는 거잖아요. 그게 원칙인데 지금은 개념이 우리가 대화 나누는 게 그냥 재건축을 하면 용적률이 늘어나서 돈이 늘어나고 이런 개념으로 자꾸 접근하니까 개발 논리로.
◇ 김현정> 그렇죠.
◆ 한문도> 우리가 이걸 폐지, 재건축 현장의 호재, 이렇게 받아들이잖아요. 그러면 우리가 건축 폐기물 이런 것도 한번 생각해 보셔야 되고 여러 가지 사회적인 문제를 고려했을 때 순환 개발 방식이 기본이잖아요. 지금 이거 동시에 마치 전국이 다 되는 것처럼 보이잖아요. 이 부분이 제가 볼 때는 좀 정부가 조금 더 세심하게 어떤 디테일한 로드맵에 대해서, 원칙은 순환개발 방식입니다. 한 번에 다 부술 수는 없잖아요. 이런 가이드를 준 다음에 이걸 던져줘야 되는데 지금 마치 모든 전국 현장이 동시에 사업되는 것처럼, 이게 잘못하면 포퓰리즘으로 보이잖아요. 문제점이 나중에 도출되면. 우리 뉴타운 할 때도 나중에 문제점 많았잖아요. 용산 참사도 나고. 그런 부분도 한번 이면에 있다는 걸 체크해 보면서 물론 현장별로 은마라든지 이쪽에 안전진단을 통과 못해서 빨리 사업을 해야 되는 현장들이 있잖아요. 이분들한테는 호재가 되는 건 맞습니다. 왜냐하면 안전진단 통과할 게 좀 거의 확실시되기 때문에. 그러나 그렇지 않은 현장들. 잘 지은 아파트, 정자동 같은 경우에 분당에 2004년도에 입주한 아파트가 있어요. 그럼 그 아파트도 2034년 되면 무조건 부숩니까? 아니잖아요. 그러니까 이런 개념을 좀 아셨으면 좋겠다고 말씀드릴게요.
◇ 김현정> 지금 전체적인 얘기를 먼저 해 주셨는데.
◆ 한문도> 네, 맞습니다.
◇ 김현정> 제가 조금 더 하나하나 끊어서 질문 다시 드릴게요. 30년만 지나면 그러니까 안전진단이라는 첫 단계부터 시작하지 않아도 일단 재건축 시작하다가 사업 인가 단계까지만 안전 진단 받아라, 이렇게 얘기를 했는데 저는 어떤 느낌이 들었냐면 이게 뭔가 순서가 좀 이상하다. 마치 술집에 손님들이 왔어요. 그런데 성인인지 아닌지 좀 헷갈리긴 하는데 일단 들어가서 자리 잡고 안주도 다 먹고 술 다 따른 다음에 짠 하고 먹기 직전에 신분증 한번 봅시다. 이러고. 미성년자면 그럼 내보낸다는 건가.
◆ 한문도> 아주 적절한 표현입니다.
◇ 김현정> 그럼 이거 이렇게 하는 게 무슨 의미인가. 그래갖고 다 했는데 마지막에 그러면 안전진단에서 이 아파트는 튼튼해요. 재건축하면 안 돼요. 이렇게 되면 다시 물리는 건가. 이게 왜 이렇게 하는 건가 잘 이해가 안 가더라고요.
◆ 한문도> 왜 이렇게 하는지는 저보다 시청자분들이 잘 아실 것 같고요. 제가 말씀 안 드려도 다 아실 것 같습니다. 총선이라는 큰 이슈가 이걸 나오게 하지는 않은 건지 저는 좀 생각하고 있고요. 그리고 1기 신도시법 생각해 보시면 이해가 되실 거예요. 1기 신도시법은 대선 공약으로 나왔잖아요. 물론 여야가 다 좀 같이 하는 방향이었는데 그것도 국민을 위하고 현장을 위하고 실제 분당이나 1기 신도시 주민들을 위한 100%의 어떤 고려를 해서 심사숙고해서 나온 정책이 아니고요. 그냥 설문조사한 다음에 용적률을 올려주면 선거에 도움이 되겠다라는 발상에서 출발한 거예요.
◇ 김현정> 1기 신도시도.
◆ 한문도> 그러다 보니까 무슨 일이 벌어졌죠? 0기 신도시라고 할 수 있는 목동, 상계동, 이런 데서 지금 뭐 하는 거냐? 우리가 더 오래됐는데. 그러니까 다시 바꿨잖아요, 법을 부랴부랴. 노후주택 단지로 이름을 바꿨잖아요. 그러면 그만큼 준비성 없이 발표를 했잖아요. 그다음에 지금 1기 신도시법이 통과됐지 않습니까? 통과됐는데 내용을 들여다보니 겉으로는 마치 전 도시를 부술 것처럼 새로 새로운 창조의 개념, AI 개념인 것 같았는데 안에 들어가 보면 핵심이 그거예요. 도시 및 주거 환경, 재개발, 재건축으로 진행하는 거 한 섹터, 두 번째 리모델링으로 진행하는 거 섹터, 세 번째가 입지규제 최소구역이에요. 그러면 하나만 더 추가된 거예요. 입지규제 최소구역. 역세권의 500%짜리. 그런데 이게 만약에 전 1기 신도시에 마치 500%인 것처럼 또 포장도 잘못됐죠. 그러고 나니까 통과가 됐음에도 불구하고 지금 1기 신도시 가격들이 내용을 들여다보니까 이거 아니거든요. 왜냐하면 존치 지역도 있어요. 그럼 원래 얘기랑 그림이 틀려요. 이 얘기는 뭐냐. 전 세계의 도시계획들이요. 5년, 10년 동안 주민들하고 공청회를 거치고 전문가 얘기를 듣고 결론이 나오고 발표를 하는데 대한민국은 우리 정치 하시는 분들이 포퓰리즘으로 먼저 막 던져놓고 수습해 나가는 과정의 형태가 많아요.
◇ 김현정> 교수님, 손들게요. 저 질문 좀요. 그러면 아까 제 질문, 안전진단 순서를 이렇게 뒤로 뺀 이유는 사실상 안전진단을 제대로 하지 않겠다. 거의 폐지에 준하게 아주 기초적으로만 하고 다 통과시켜주겠다는 의미인 건지, 아니면 순서 자체를 진짜 잘못 정한 건지 어떤 쪽이에요?
◆ 한문도> 저는 완전히 잘못 정했다고 봅니다. 첫 번째 허들인데 마치 학생이 대학을 들어가는데 컨닝을 하면 만약에 합격됐다가도 탈락된다고 가정을 할게요. 예가 적절하지는 않지만. 그럼 나중에 다 준비하던, 집을 짓고 있는데 짓지 마, 이럴 수는 없잖아요. 그런 문제점을 발생시킬 수 있는 요지를 사전에 막는 게 정부의 역할인데.
◇ 김현정> 그래서 안전진단이 대충 되지 않겠는가, 그런 생각도 들더라고요.
◆ 한문도> 그렇죠. 거기다가 결정적인 게 또 뭐냐 하면 순환개발 방식을 제가 말씀드리잖아요. 이건 전 세계 공통적인 현상이에요. 그래서 법에도 나와 있습니다. 도시및주거환경정비법에 56조까지 나와 있는데요. 거기를 개발하게 되면 임차인이나 소유주들이 이사를 가야 되잖아요. 그 이주할 대책을 마련해야 돼요. 그래서 그러면 기존에 준공되는 물량과 좀 맞춰서 합니다. 그런데 지금의 정부의 어떤 표명을 보면 마치 동시에 다 할 것처럼 어떤 착각을 일으키잖아요. 시장의 왜곡 현상을 일으키죠. 그러니까 이게 정부가 조금 조심하지 않은 부분이 아쉽다고 말씀드릴게요.
◇ 김현정> 자, 정리하겠습니다. 그러니까 안전진단을 사업인가 때까지만 받으면 된다라고 하는 이 순서의 뒤바뀜에 대해서도 교수님은 지금 우려를 하고 계시고 또 하나는 마치 95만 가구 정도가 일제히 재건축에 들어갈 것 같은 시그널을 지금 주고 있는 것도 굉장히 시장에 혼란을 줄 수 있다는 말씀이신데.
◆ 한문도> 저는 그렇게 보고 있죠.
◇ 김현정> 그 시그널을 받으면 보통 시장이 어떻게 움직이는데요?
◆ 한문도> 들썩여야 되죠. 난리가 나야 되는데 다행인 건 지금 경제 상황이, 물론 정부의 입장도 이해는 돼요. 부동산이 PF 문제 최근에 터졌고요. 이런 것들이 경제 시스템에 무리가 오거나 부담이 되면 또 우리 경제가 좀 안 좋지 않습니까? 그런 부분은 이해하는데 좀 더 합리적이고 세심하고 국민들이 이해할 수 있고 전문가들도 이해할 수 있는 수준의 어떤 대책들이 나와야 되는데 약간의 어떤 전체적인 그림의 맥을, 핵막을 들어보면 마치 건설사를 위주로 한 느낌이 드는데 제목은 국민 주거 안정이에요.
◇ 김현정> 왜 건설사를 위주로 짠 것처럼 느끼셨어요?
◆ 한문도> 이런 현상들이 나타나면 기존의 현장들 있지 않습니까? 재개발, 재건축을 하는 현장들이 있어요. 이번에 노후도도 재개발 현장도 낮췄잖아요. 그러면 마치 사업이 빨리 진행될 것으로 보이지 않습니까? 그러면 사업성이 좋아지잖아요. 좋아진다는 얘기는 PF 현장 같은 데 있지 않습니까? 그럼 지원의 어떤 환경이 좋아지잖아요. 이런 부분이 다 연결됩니다. 그래서 제가 볼 때는 이 부분이 물론 국민 공급을 늘리겠다는 부분을 좀 이해를 해요. 공급을 확대하겠다는 것도. 그런데 그걸 전체 볼륨에서 보면 12만 호 계획해서 14만 호 늘렸거든요. 2만 호 갖고 주택시장을 어떻게 흔들 수는 없는 거고 전반적으로 보면 방향성은 이해를 해요. 안전진단을 위해서 재건축, 재개발이 또 그전에는 너무 규제를 했잖아요. 그러니까 이 공급에 대한 개념에 대해서 장기적으로 국가가 해야 될 일은 공급이 넘칠 때는 약간 조절해 주고 모자랄 때는 나중에 공급 부족이 나올 때를 대비해서 미리미리 했어야 되는데 이 부분이 여지껏 우리가 봐서 알지만 대한민국 부동산은 정치 하시는 분들이 머리 아프게 하잖아요, 국민들을. 그게 아주 문제점인데요. 그러니까 이번에도 약간의 그런 비슷한 것이 있습니다. 있지만 앞으로 가야 할 방향에 대한 어떤 논제들, 이것들은 다 나와 있어요. 그런데 이것들이 여야가 타결이 안 되고 전문가들하고 타결이 안 된 상황을 정권별로 자꾸 왔다 갔다 하니까 국민들이 피곤하고 들썩이고 이런 것들이 계속 반복되지 않습니까? 그러니까 제가 드리고 싶은 말씀은 그거죠. 좋다, 이거예요. 경제가 부담 가는 것을 연착륙을 유지하기 위해서 던지는 건 좋은데 가이드나 차후에 다른 사회적 비용이나 갈등이 안 생기는 라인에서 정책이 나왔으면 금상첨화일 텐데 그 부분이 좀 세심하지 못한 부분이 좀 아쉽다, 이렇게 좀 말씀드리겠습니다.
◇ 김현정> 장점이라고 하면 과거에 진짜 꼭 필요한, 재건축이 꼭 필요한 노후 주택도 너무 묶어놓은 점이 있었는데 그걸 좀 신속하게 할 수 있게끔 해준 것은 장점인데.
◆ 한문도> 잘한 거죠.
◇ 김현정> 단점은 지금 안전진단을 뒤로 뺀다든지 이런 순서의 혼란 같은 거 그리고 너무 과하게 재건축이 일어날 것 같은 시그널을 줬다 이런 거예요? 이렇게 나누면 돼요?
◆ 한문도> 현장별로 일단 들썩일 겁니다. 들썩이는데 실제로 지금 주택가격 수준이 지금 거래량이 좀 없지 않습니까? 그러면 현재 가격이 높아가지고 주택 사업이나 이런 모든 부분, PF 문제가 같이 결부돼가지고 나타나잖아요. 지금 이것을 약간의 어떤 상향 조건을 준다고 해서 그러면 기존 주택시장 가격이 올라갈 것이냐를 봐야겠죠. 시장에서. 더 올라가가지고 수요가 끊기면 어떻게 돼요? 시장에 도움이 되나요? 전반적으로 볼 때. 현장별로 보는 것하고 국가 전체 부동산 어떤 시장 상황의 어떤 연속성, 지속성, 공인중개사분들이 이런 얘기를 해요. 막 급히 올라가는 거 싫대요. 급히 올라가면 한 1~2년 막 버는 걸 갖다가 5~6년 동안 할 일이 없다는 거예요. 이런 얘기를 한번 생각해 보시면 국민 주거복지 차원에서 주택시장은 안정적인 게 제일 최고지 않습니까? 그래야 다른 어떤 창의적인 활동들이 다 소진할 텐데 대한민국이 지금 말씀주신 것처럼 이런 부분에서는 여전히 이 문제를 안고 있다. 이번에도 그렇고. 그래서 이제는 주택 가격이 조정이 돼야지만 이 사업들이 사업성이 나오는 상황임에도 불구하고 그건 접어두고 현재 가격을 유지하려는 어떤 모습이 보이잖아요. 그런데 이 유지하는 가격이 과연 국민 가계부채나, 가계부채가 많이 늘면 소비가 줄잖아요. 이런 연속성에 대해서 이창용 총재도 다 언급을 하지 않습니까? 이런 부분을 볼 때는 어떤 수위나 가이드나 앞으로의 정책의 어떤 국가가 바라는 모습과 또 건설회사의 문제점을 해결하는 방향 다 포함돼 있는 걸 알아요. 아는데 시장에서조차 투자자 입장에서 경기가 안 좋으면 건설 현장이 안 좋게 되면 미분양이 나면 자금 유동성이 문제가 생기면 또 금융기관까지 넘어가는 시스템 리스크도 다 이해를 하죠. 그렇다면 자산가들이 유동성을 가진 분들이 임대 사업에 돈이 투입이 돼서 유동성을 확보, 이건 좋은 시나리오예요. 그런데 그것이 적재적소에 알맞은 때에, 무리하지 않은 때에 들어가야 되는데 현재 주택 가격이 높은 상황에서 그걸 하면 자산가들이 과연 살까요? 또. 미스 매치가 나면 시장이 더 혼돈스러울 수도 있겠죠. 그게 좀 걱정된다는 말씀이죠.
◇ 김현정> 알겠습니다. 오늘 1.10 부동산 대책, 재건축 정책을 중심으로 집중적으로 짚어봤습니다. 한문도 교수님 고맙습니다.
◆ 한문도> 네, 고맙습니다.