프로그램명 'CBS라디오 <김현정의 뉴스쇼>'를
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■ 방송 : CBS 라디오 <김현정의 뉴스쇼> FM 98.1 (07:20~09:00)
■ 진행 : 김현정 앵커
■ 대담 : 이광수 (RE리서치 대표)
아파트값 지금이 바닥? 일시적 착시효과
실수요자 매수 늘었지만 투자자는 줄어
강남 불패? 강남 집값 제일 많이 빠져
하반기 '역전세 현상'으로 급매 늘 수도
이제 집을 사도 되는 때가 온 건가? 부동산 지금이 바닥인가? 요 사이 온라인 부동산 관련 커뮤니티에 보면 부쩍 이런 글들, 이런 질문들이 많이 올라옵니다. 최근에 서울 아파트 거래량이 늘어나고 매매 가격이 반등을 하면서 부동산이 바닥 찍었다. 이런 일종의 바닥론이 힘을 얻고 있는 건데요. 과연 사실일까요? 전문가들 사이에서도 이견이 좀 있습니다. '대출 금리가 떨어지면서 이제 대출 받아서 집 산다는 사람이 늘어날 거고 그러면 부동산 가격은 당연히 상승하지 않겠느냐,' 이렇게 보는 분들이 있고 '또 아니다, 앞으로도 계속 떨어질 수밖에 없다. 경제 흐름이 그렇다.' 이렇게 또 말하는 분들이 있어서요. 뉴스쇼에서 부동산 전문가의 이야기를 직접 듣고 판단해보죠. RE리서치의 이광수 대표 어서 오십시오.
◆ 이광수> 안녕하세요. 이광수입니다.
◇ 김현정> 8개월 전에 나오셨더라고요. 그때 뭐라고 하셨냐면 부동산 값 지금이 바닥입니까? 제가 그런 질문 비슷하게 드렸더니 시작도 안 했습니다. 부동산 값 하락 시작도 안 했어요, 그러셨어요. 그러고 지금 8개월이 지났습니다. 지금은 바닥 친 겁니까?
◆ 이광수> 아닙니다.
◇ 김현정> 아직도 아닙니까?
◆ 이광수> 그러니까 일시적으로 회복과 반등세가 있긴 한데요. 저희가 좀 장기적으로 보면 아직까지 갈 길이 멀고요. 부동산 시장이 사이클도 길고 생각해 보면 저희가 주식처럼 사고파는 자산이 아니기 때문에 저희가 좀 장기적으로 봐야 될 필요가 있죠. 그런 측면에서는 지금의 그런 시장의 변화가 지속적으로 이루어지기는 좀 힘들지 않냐 보고 있습니다.
◇ 김현정> 지금 그런데 왜 바닥론이 나오냐면 거래량이 근 1년 돌아봤을 때 지금 상당히 늘었어요.
◆ 이광수> 그렇습니다.
◇ 김현정> 그래서 회복 아니냐 이런 얘기가 나오는 거거든요. 거래량 회복.
◆ 이광수> 일단 전국 아파트 거래량을 보면 3월에 3만 8000호 정도가 기록해서 2011년 1월 이후 최대치를 기록했습니다. 그래서 거래량도 증가하고 가격도 최저치에서 실거래가 기준으로 해서 한 10%에서 20% 정도 상승하고 있거든요. 그러다 보니까 현상만 보면 가격은 회복하고 거래량은 증가하니까 앞으로 이거 바닥 찍고 계속되는 거 아니냐, 이런 전문가들이나 아니면 시장의 반응이 많은 거죠.
◇ 김현정> 그렇죠. 그렇죠. 그러면 지금 보이는 이 상승세처럼 회복처럼 보이는 것은 일시적인 착시 효과, 이렇게 보시는 걸까요?
◆ 이광수> 그러니까 저희가 현상이 중요한 게 아니라 지금의 변화를 일으키는 원인을 알아야 전망이 가능합니다. 그렇죠. 그래서 지금 왜 가격이 떨어졌다가 다시 상승하고 거래량도 증가하느냐, 원인을 찾아야 하는데요.
◇ 김현정> 원인을 좀 보죠.
◆ 이광수> 첫 번째 원인은 뭐냐면 가격이 많이 빠졌기 때문이에요.
◇ 김현정> 너무 많이 빠졌으니까 반등.
◆ 이광수> 그렇죠. 가격이 빠지니까 사는 사람들이 들어온다는 거죠.
◇ 김현정> 기술적 반등입니까?
◆ 이광수> 그렇습니다. 그런데 기술적이라고 표현해도 좋은데 어쨌든 가격 빠진 게 중요한 조건이었고요. 두 번째는 뭐냐면 누가 사느냐가 중요한데 지금 사는 사람들은 실수요자들이 많아요.
◇ 김현정> 계속 기다렸던 분들, 꼭 사야 되는 분들.
◆ 이광수> 그래서 예를 들어서 30~40대의 무주택자가 최근에 집을 산 비중이 50%가 넘어가고 있거든요. 전체 주택 매수에서. 그걸 보면 사실은 지금 시장에서 수요를, 집을 사는 분들은 무주택자분들이 많다는 거죠. 그런데 이 무주택자분들은 실수요자들이에요. 실수요는 어떤 특성을 갖고 있냐면 가격이 떨어지면 사지만 가격이 다시 오르면 안 삽니다. 그게 실수요의 기본적인 속성이에요. 그래서 재화를, 사용으로 쓰는 재화를 보면 가격이 떨어지면 수요가 증가하지만 가격이 다시 오르면 수요가 감소하는 것처럼 부동산 시장에도 똑같은 현상이 나타날 수 있다는 거죠. 그래서 앞으로 가격이 좀 오르잖아요. 그럼 수요가 줄어들 겁니다. 그래서 구조적으로 가격이 상승하기는 어렵다고 저희가 보는 겁니다.
◇ 김현정> 그런데 이 부동산 시장이니 주식 시장이니 이런 곳은 심리적인 영향도 크잖아요.
◆ 이광수> 그렇죠.
◇ 김현정> 그래서 제가 요새 사람들이 어떤 심리를 가지고 계신가 하고 설문조사, 최근에 여론조사한 걸 보니까요. 부동산 플랫폼 직방에서 앱 이용자 다 관심 있는 분들 아니겠어요? 그 앱 이용자들을 대상으로 설문조사를 해봤더니 1년 안에 주택을 매입할 계획이 있느냐는 질문에 있다고 답한 분이 68.7%. 거의 70%. 아직 계획 없다가 31.3%. 이 정도면 그럼 매수 심리 자체가 살아난 건 아닙니까?
◆ 이광수> 흥미로운 게 있는데요. 그 심리는 가격이 오를 때 좋아집니다.
◇ 김현정> 그래요?
◆ 이광수> 가격이 떨어지면 집 사고 싶은 사람이 없어져요. 그래서 그 심리라는 건 결국에는 시장을 움직일 수 있는데 아주 단기만 움직인다는 거예요. 구조적으로 시장을 변화시키는 데는 한계가 있다. 그게 주식시장도 마찬가지거든요. 그래서 저희가 격언이 뭐냐 하면 심리에 휘둘리지 말라는 거잖아요. 그래서 흥미롭게도 뭐냐면 가격이 떨어지면 심리가 사고 싶은 마음이 없어지고 가격이 다시 오르면 그 심리는 올라가게 돼 있는 거예요. 그래서 그 심리와 실제로 시장의 변화를 일으키는 건 좀 다른 차원으로 저희가 해석할 필요가 있습니다.
◇ 김현정> 그렇게 보시는군요. 지금 전체적으로 그러면 큰 흐름은 여전히 하락장이다, 하락세다 이렇게 보시는 거고.
◆ 이광수> 그렇죠. 전반적으로 하락하는 상황 속에서 일시적으로 그런 실수요자들이 들어오면서 나타나는 변화다. 이렇게 정리하시면 좋으실 것 같습니다.
◇ 김현정> 실수요자분들 이게 조금 더 떨어지면 나는 사고 싶어 하시는 분들은 그러면 조금 더 기다리시라고 권해도 되는 거예요?
◆ 이광수> 그러니까 저희가 시장의 근본적인 변화를 일으키려면 어떤 수요가 들어와야 되냐면 투자 수요가 들어와야 돼요.
◇ 김현정> 투자로서 투자하시는 분들. 실수요자 말고.
◆ 이광수> 그렇습니다. 어떤 분들은 투기 수요라고도 하는데 이 투자 수요가 시장에 들어오면 가격이 지속적으로 상승합니다.
◇ 김현정> 실수요자 말고. 진짜 급해서 사는 사람 말고 투자로서 돈이 몰려야 올라간다.
◆ 이광수> 그렇습니다. 그래서 부동산은 독특한 특성이 있는데 사용하는 자산이기도 하고 투자하는 자산이에요. 앵커님 생각해 보세요. 이런 자산이 흔치 않습니다.
◇ 김현정> 맞아요.
◆ 이광수> 대표적으로 명품 가방이 있는데 (웃음) 그거 빼고는 사실 많지 않아요. 그래서 쓸 수도 있는데 투자도 할 수 있는 그래서 이 수요가 정확하게 구별되는데요. 이 투자 수요는 독특한 특성이 있어요. 아까 실수요는 가격이 떨어지면 수요가 증가하고 가격이 오르면 수요가 감소하잖아요. 그런데 투자 수요는 가격이 오를수록 증가합니다.
◇ 김현정> 맞네요.
◆ 이광수> 그래서 앞으로 한국의 부동산 시장의 가격이 지속적으로 상승하기 위해서는 시장에 투자 수요가 들어와야 돼요. 이거는 당위론하고는 다른 겁니다. 전 시장을 분석하는 사람이니까 좋다, 나쁘다를 떠나서.
◇ 김현정> 그렇죠. 좋다, 나쁘다가 아니라 그런데 지금 흐름으로 봤을 때 그 투자 수요, 투자하려는 돈들이 들어오고 있지 않다.
◆ 이광수> 전혀, 계속 줄고 있어요.
◇ 김현정> 전혀 아니에요?
◆ 이광수> 그리고 또 하나 뭐냐면 흥미로운 현상이 있어요. 최근에 가격이 오르고 바닥 찍었다고 하는데 매물이 증가하고 있어요.
◇ 김현정> 나오는 매물이.
◆ 이광수> 그게 이해가 안 되잖아요. 왜냐하면 내가 집을 투자 목적으로 갖고 있는데 가격이 앞으로 계속 오를 거면 왜 팝니까?
◇ 김현정> 그러네요.
◆ 이광수> 선수들은 팔고 있다는 거예요.
◇ 김현정> 급한 사람들, 급한 사람들만으로도 오르기는 어려워요? 매물이 많아지기는.
◆ 이광수> 그렇습니다.
◇ 김현정> 급매만으로는 그렇게 안 된다.
◆ 이광수> 그렇습니다.
◇ 김현정> 이 정도 느낌은 지금 이거는 지금 팔아야겠다 하시는 분들이 파는 거다.
◆ 이광수> 그렇죠. 선수들은 집을 투자로 생각하는 사람들은 이때 빨리 팔아야겠다고 생각합니다.
◇ 김현정> 이만큼이라도 올랐을 때.
◆ 이광수> 그렇죠. 거래가 될 때 빨리.
◇ 김현정> 굉장히 중요한 부분을 지금 지적해 주셨네요. 실수요자들이 들어오는 것만으로는 이게 값이 쭉 올라서 부동산 시장이 쭉 올라가는 그 흐름이 나올 수가 없다.
◆ 이광수> 그렇죠. 그래서 무주택자분들은 시장을 두 눈으로 보실 필요가 있어요. 하나는 사실은 나를 보지만 다른 눈으로는 다른 사람은 어떻게 행동하고 투자는 어떻게 생각하고 집을 갖고 있는 사람들은 어떻게 이 시장을 이해하는지 이해하실 필요가 있다는 겁니다.
◇ 김현정> 이런 질문이 하나 들어왔는데요. 한국부동산원에 따르면 이번 주 아파트값은 송파구, 서울 송파구가 0.3%, 강남구가 0.2%, 서초구가 0.1% 올랐다. 8주 연속 상승세다. 수도권 불패, 강남 3구 불패, 이런 말 나올 정도로 일부 지역은 계속 상승세를 타고 있는데 이건 어떻게 보시는가 어떻게 설명하시겠는가.
◆ 이광수> 그건 현상이고요. 현상이 미래를 이야기하지 않아요. 그렇기 때문에 우리가 아파트 가격이 크게 올랐을 때 영끌이 생긴 겁니다. 계속 오를 것 같았잖아요. 최근에 보시면 강남의 아파트 가격이 가장 많이 빠졌어요. 그래서 강남 불패는 없고요. 그리고 또 하나 뭐냐면 저희가 모든 뉴스들이나 이렇게 숫자를 보시는 건 지금 상황이지 전망을 이야기하는 건 아니다.
◇ 김현정> 그렇죠.
◆ 이광수> 그걸 통해서 전망을 이해하기 위해서는 그 원인 파악을 해야 되는데 그 원인이 지금 추세적으로 일어나기 힘들다는 말씀을 제가 드리는 겁니다.
◇ 김현정> 그래서 부동산 시장을 볼 때 현상만 보지 말고 원인을 봐라라고 계속 강조하고 계시고 부동산 시장을 멀리 내다보려면 그러니까 그 원인에 해당하는 것이 실수요자에서 오르는가, 투자로서의 돈이 몰리는가 이걸 봐라.
◆ 이광수> 맞습니다.
◇ 김현정> 투자로서의 돈은 몰리고 있지 않다. 이 말씀. 그러면 들으시는 분들이 그러면 난 언제쯤 집장만 해야 돼? 혹은 투자를 좀 해보려면 언제쯤 들어가야 돼? 어떤 시그널이 보이나요?
◆ 이광수> 가장 중요한 신호는 거래량이 추세적으로 증가하는 기간이 나와요. 그래서 예를 들면 지금 거래량이 증가했잖아요. 그런데 4월에 거래량이 지금 감소하고 있습니다. 전국적으로도 그렇고 서울의 아파트가 3월에 3234호가 거래됐는데 이미 4월에 2981건으로 감소하고 있거든요. 두 달 증가하다가 거래량이 떨어지고 있어요. 이건 추세적인 증가 현상이 아니죠. 최소한 4~5개월 이상의 거래량 증가가 동반돼야 앞으로 시장의 변화를 이야기할 수 있고요. 거래량이 증가한다는 얘기는 누군가 살 사람들이 계속 산다는 얘기예요. 그게 투자 수요일 가능성이 높다는 거죠. 거래량이 계속 증가하면. 그래서 거래량의 추세적인 증가를 좀 관심 있게 보셨으면 좋겠다는 말씀을 드립니다.
◇ 김현정> 추세라고 하려면 4~5개월은 쭉 올라야 된다. 주춤하지 않고 쭉 올라야 된다. 그 추세를 봐야 되고 또 있습니까? 시그널. 지금은 살 때다.
◆ 이광수> 더 좋은 건 뭐냐면 거래량이 증가하는데 가격은 안 오를 때가 가장 좋아요.
◇ 김현정> 거래량이 증가하는데.
◆ 이광수> 가격이 안 올라요.
◇ 김현정> 가격이 보통 오르지 않아요? 당연히.
◆ 이광수> 보통 오르는데 거래량이 증가하는데 가격이 안 오른다는 말은 뭐냐 하면 파는 사람들이 훨씬 더 많고 그리고 시장에서 빨리 빨리 팔아야 되는 심리가 압도할 때 그런 현상이 나타납니다. 대표적으로 2013년, 14년 때 한국의 아파트 가격이 정확히 바닥이 올 때 그런 현상이 나타나거든요. 다시 올 수 있다 이거죠. 왜냐하면 매물은 많고 사는 사람은 적은데 사는 사람이 조금씩 생기면서 거래량이 증가하고 가격이 안 오르는 구간. 그런데 이게 찾기가 힘들죠. 그래서 사실은 여러분들이 조금 더 부동산에 대해서 관심 있게 보시고 지표를 잘 보실 필요가 있습니다.
◇ 김현정> 만약 올해 안에 집을 꼭 사야 되는 분들, 꼭 장만 해야지 하는 분들이 있다면 그럼 언제쯤, 단기적으로 봤을 때는 언제쯤이 좋을까요?
◆ 이광수> 일단 올해 1월이 가장 좋긴 했는데 그 뒤로 가격이 계속 오르고 있거든요. 그래서 지금은 썩 좋지 않다고 보고 있고요. 올해 하반기에 어떤 현상이 나타나냐면 역전세 현상이 나타나거든요. 그러면서 집을 투자 목적으로 갖고 있는 사람들이 전세금을 돌려줘야 되기 때문에 어떤 심리적 압박이 커질 겁니다. 그러면 급매물이라든가 매물이 다시 증가할 수 있거든요. 이미 증가하고 있고. 그렇게 되면 올해 하반기에 또 한 번의 어떤 가격 변동이 큰 구간이 나오지 않을까 그때 여러분들이 잘 보셔서 또 하나 뭐냐면 제가 팁을 드리자면 가장 많이 빠진 걸 사는 거예요. 부동산은. 안 빠진 게 안전한 게 아닙니다. 사용 가치가 있기 때문에. 그래서 여러분들이 관심 있으신, 내가 거주해야 될 아파트가 한 10개 정도 있으시면 그중에서 가격 하락폭이 가장 큰 걸 고르시는 게 맞다는 생각입니다.
◇ 김현정> 가격이 가장 많이. 가격이 그런데 많이 빠졌다는 거는 삶으로서의 집도 가치가 있지만 우리는 또 이게 계속 빠지면 우리의 재산 가치가 떨어지는 거기 때문에 쭉쭉 빠진 곳을 사기는 또 선뜻 안 사지기도 하잖아요.
◆ 이광수> 그래서 여러분들이 생각을 바꾸셔야 되는데 부동산이라는 건 사용 가치가 있기 때문에 계속 빠지지 않는다는 거예요. 그래서 예를 들어서 지금 시장에서도 자꾸 경착륙을 얘기하는데 경착륙은 있을 수가 없습니다. 주식은 계속 빠질 수가 있거든요. 그런데 부동산은 계속 빠지지 않아요. 빠지면 누군가 살 사람이 있다는 거죠.
◇ 김현정> 한계가 있다.
◆ 이광수> 그래서 그 정도의 가격, 많이 빠진 걸 여러분들이 사시면 내 집 마련뿐만 아니라 자산 형성에도 충분히 도움이 될 것으로 보고 있습니다.
◇ 김현정> 그렇게 보시는군요. 알겠습니다. 우리가 항상 좀 거시 경제만 이야기하다가 오늘은 정말 실생활에 도움 되는 실수요자들, 집 사려면 지금이 맞습니까?라는 질문에 대한 답변을 굉장히 세밀하게 주셨어요. 오늘 실질적인 도움이 좀 됐으면 좋겠습니다. 이광수 대표님 고맙습니다.
◆ 이광수> 고맙습니다.