프로그램명 'CBS라디오 <김현정의 뉴스쇼>'를
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■ 방송 : CBS 라디오 <김현정의 뉴스쇼> FM 98.1 (07:20~09:00)
■ 진행 : 김현정 앵커
■ 대담 : 조세영 변호사
빌라왕, 신용불량에도 1139채 '깡통빌라' 소유
컨설팅 업체 낀 '조직적 전세사기' 가능성
경매 넘어가면 보증금 반환 어려울 수도
세입자, 집주인 바뀔때 '계약해지' 판례 있어
빌라 전세 계약 땐 지방세 완납증명서 확인해야
지금 (피해자) 인터뷰를 들으시면서 여러분들이 의아한 점이 한두 가지가 아니실 겁니다. 아니, 1000채나 되는 이 빌라, 오피스텔을 갭투자로 사는데 국세청이 세무조사를 한 번도 안 한 건가. 그리고 세입자 입장에서 이런 것을 피하려면 그럼 뭘 미리 체크해야 하는 가 이런 궁금증들이요. 전문가 한번 만나보죠. 조세영 변호사 나오셨습니다. 어서 오세요, 변호사님.
◆ 조세영> 네, 안녕하세요.
◇ 김현정> 지금 신고된 건수만 한 300여 건이고 이분들 보증금 다 합치면 수백억 원대로 추정이 되는데요. 그런데 실제 피해규모는 이거보다 더 클 거다, 이렇게 생각하신다고요.
◆ 조세영> 네, 사실관계를 보면 앞서 말씀하셨듯이 2020년부터 최근까지 1139채를 사들였다고 합니다. 거의 대부분 이런 피해자들로 예상이 되는데요. 현재 상황에서 이 전세가 만기에 이르지 않은 건들은 아직 피해 건수로 집계가 안 된 상황이기도 하고 또 세입자 분들 중에 본인이 이런 피해를 입으셨다는 사실을 아직 모르는 케이스들도 있을 수 있기 때문에.
◇ 김현정> 그렇죠.
◆ 피해자> 좀 더 늘어날 전망입니다.
◇ 김현정> 지금 우리 집주인이 죽었는지 어쨌는지. 만기 안 된 상태에서는 모를 수도 있는 거죠. 미리 알려주지 않으면. 그러니까 피해액은 더 클 거다. 대체 이 빌라왕 김 씨, 어떤 사람이었고 이렇게 자금 사정도 좋지 않은데 어떻게 1139채를 사들였는가. 도무지 이해가 안 가요.
◆ 조세영> 이게 좀 전세 사기라고 하면 좀 전형적인 형태라고 보시면 되는데요.
◇ 김현정> 변호사님 보시기에는 전형적인 전세사기로 보이세요?
◆ 조세영> 네. 이게 어떻게 이루어 지냐면 통상 빌라를 지으면 건축대금을 회수하려고 이거를 빨리 분양을 해야 되는데 분양을 받거나 매수를 하려고 하는 소유자를. (빌라를) 원하는 사람은 잘 없어요.
◇ 김현정> 제가 건축업자예요. 빌라 한 채 지었어요. 그럼 이제 빌라에 한 20채 정도, 한 동에 20채가 있는데 사겠다는 사람은 없어서 분양은 잘 안 돼요. 이럴 때.
◆ 조세영> 분양이 잘 안 될 때 여기에 전세로 들어오시겠습니까? 물어보면 신축빌라고 풀옵션에 인테리어도 깔끔하기 때문에 이곳에 전세로 들어오려는 신혼부부나 사회초년생들은 많이 존재합니다.
◇ 김현정> 원래 빌라는 전세 수요가 높죠. 매매보다.
◆ 조세영> 아파트가 워낙 비싸니까요.
◇ 김현정> 그렇죠.
◆ 조세영> 그래서 전세보증금을 받는데 이 보증금을 굉장히 높게 받는 겁니다. 실제 매매가보다 더 높게 받는 경우도 있고요.
◇ 김현정> 전세가가 매매가보다 높은 빌라도 있어요?
◆ 조세영> 거의 비슷하거나 혹은 신축 빌라기 때문에 거래내역이 없지 않습니까? 그럼 매매가를 알 수 없기 때문에 이 점을 악용해서 감정평가액을 좀 높게 받는 형식으로 시세를 속여서 이분들에게 시세보다 훨씬 높은 금액의 보증금을 받는 식으로 전세계약을 체결을 하고.
◇ 김현정> 앞에 피해 사례 같은 경우도 건축주하고 맨처음에 거래를 하셨대요. 그러면서 이 집이 분양되면 새 집주인 들어올 겁니다. 바뀔 겁니다. 이렇게 얘기했대요.
◆ 조세영> 네, 그래서 이 빌라왕 사건도 그런지 아직은 수사가 진행 중이라서 확실하지는 않지만 통상은 이렇게 이름을 빌려주는 명의자를 대용을 해서 매매계약을 체결을 해서 명의를 넘깁니다. 그리고 보증금 받은 것 중에 대부분 금액을 이렇게 공모한 자들끼리 나눠 가지는 거라고 보시면 됩니다.
◇ 김현정> 이 경우가 그 경우인지는 몰라요. 이 경우가 빌라왕이 정말 조직적으로 전세 사기를 친건지, 아니면 사다가 나중에 자금 사정이 어려워져서 이렇게 된 건지는 조사를 해봐야 겠지만 지금 조 변호사께서는 일반적인 전세사기의 형태를 알려주시는 겁니다. 그림 좀 띄워주세요. 그림 보면서 설명을 다시 한 번 드려보죠. 임대인 A씨가 있고 임차인이 있습니다. 임차인은, 그러니까 세입자는 2억 5000만 원을 내고선 임대인한테 나는 전세계약 한 거예요. 그리고 중간에 그걸 뭐라고 하죠. 중개해주는 건설팅 업체가 있고. 그런데 이 임대인 A가 실제 주인이 아닌 거예요?
◆ 조세영> 임대인 A는 건축주 내지는 전 주인이라고 보시면 됩니다.
◇ 김현정> 그 임대인 B는 어떻게 되는 겁니까?
◆ 조세영> 임대인 B는 명의만 빌려주는 바지사장이죠.
◇ 김현정> 왜 바지사장을 세우는 거죠?
◆ 조세영> 임대인 A의 책임을 벗기 위한 것도 있고 이 과정에서 부풀리기를 하기 위해서 매매가를 높게 산정하는 매매계약 내역을 만들기 위함도 있습니다.
◇ 김현정> 주로 임대인 A는 건축주라는 거죠?
◆ 조세영> 신축은 건축주인 경우도 있고요. 구축의 경우는 기존에 가지고 있던 임대인들 경우에 이거를 팔고 싶은데 못 팔고 있는 분들이 계세요. 팔아주겠다, 예를 들어서 9000만 원에 팔아주겠다, 그런데 남는 돈이 있으면 우리가 가지겠다라는 식으로 해서 1억 1000만 원 보증금 받고 전세계약 체결하는 거죠.
◇ 김현정> 저 임대인 B, 그러니까 주인은 자기는 임대인 B하고 계약한 걸로 알고 있는 거잖아요. 그런데 그 밑에 뭐라고 쓰여 있냐면 신용불량자, 이렇게 쓰여 있네요. 명의를 빌려오는 그 사람을 신용불량자들한테서 명의를 사온다는 얘기인가요?
◆ 조세영> 그런 경우가 많습니다. 정상적으로 사회생활 하는 경우에는 자기 이름을 저런 식으로 빌려주지 않겠죠.
◇ 김현정> 그렇죠. 게다가 이 사람이 신용불량자면 나중에 파산선언 해버리면 되네요.
◆ 조세영> 그렇죠.
◇ 김현정> 나 돈 없습니다. 보증금 못 돌려줘요, 이런 식으로.
◆ 조세영> 이 경우에는 임대인 B의 자금은 한 푼도 들어가지 않거든요.
◇ 김현정> 그렇죠. 명의만 빌려줬으니까.
◆ 조세영> 그런데 이걸 소유하기 때문에 몇 채를 가지게 되면 당연히 재산세나 종부세는 발생을 합니다. 그럼 B의 부담이 될 것이기 때문에 궁극적으로는 B가 파산하는 구조를 염두에 두고 설정한 구조라고 보시면 됩니다.
◇ 김현정> 중간에서 컨설팅 업체 저 사람은 이 상황을 다 알면서도 세입자한테 거짓으로 집을 중개해 준 거예요?
◆ 조세영> 그렇죠.
◇ 김현정> 그러고 수수료 먹고.
◆ 조세영> 세입자로부터 받는 보증금이 이들이 노리는 돈입니다.
◇ 김현정> 이게 전형적인 사기의 패턴이다. 이 경우가 그 경우인지는 더 들여다봐야겠습니다마는 저는 하나 궁금한 게 이 빌라왕 A씨 같은 경우는 조금 전 그 그림대로라면 명의를 1139채한테 빌려준 게 되는 거잖아요. 만약 저게 맞다면.
◆ 조세영> 그렇습니다.
◇ 김현정> 그러면 국세청에서 1139채를 살 동안 자금 출처를 한 번도 안 들여다봤어요?
◆ 조세영> 이게 아무래도 건건별로는 다 금액이 크지 않은 건들이기 때문에.
◇ 김현정> 2억, 3억 이러니까.
◆ 조세영> 네. 아마 그랬을 걸로 보이고. 아직 세입자 입장에서는 또 체납 여부를 알 수 있는 제도가 아직까지는 확정이 안 된 상태라서 세입자 입장에서도 알 수가 없던 구조라고 보시면 됩니다.
◇ 김현정> 건건이 액수가 커야 국세청이 자금 출처를 들여다보지 합쳐서 큰 건 또 안 걸리는 거군요. 국체성의 매커니즘을 정확히는 모르겠지만 하여튼 이 사람은 한 번도 안 걸린 거예요.
◆ 조세영> 그렇습니다.
◇ 김현정> 그리고 종부세는 밀려서 62억 원이 됐고. 지금 어쨌든 이분이 이 빌라왕 A씨가 사망한 상태이기 때문에 세입자들은 보증금을 돌려받을 수 있는 것이 당장 급한 문제일 텐데 그 보증보험, 전세보증보험에 가입을 한 분도 있고 못 한 분도 있대요. 그거는 빌라왕 A씨의 채무 상태에 따라 그 전에는 아마 한 분이 있을 거고 채무가 많아진 후에는 보증보험에서 안 받아준 세입자가 있을 거고 그런 거겠죠.
◆ 조세영> 네, 전 주인과 사이에 보증보험을 체결했다가 그냥 이름만 바뀐 다음에 계속 유지하신 분도 있을 걸로 생각이 됩니다.
◇ 김현정> 그렇죠. 이분들 어떻게 될 걸로 보이십니까? 1139채의 세입자들.
◆ 조세영> 우선 보증보험 가입 여부에 따라서 이 보증금 회수 가능성은 아주 달라질 것으로 보입니다. 지금 보증보험 가입하신 분들도 아직은 못 받고 계신데요. 그거는 지금 상속 문제 때문에 좀 걸려 있는 거고 시간문제이지, 궁극적으로는 보증금을 돌려받으실 수가 있습니다.
◇ 김현정> 상속자가 지금 부모거든요. 부모만 가능한데 부모님이 상속 여부를 확인을 안 해 주고 있는 상태래요. 그런데 만약 이걸 내가 상속 포기하겠소라도 확정해 주면 보증보험에서 돈 받으실 수 있다고요?
◆ 조세영> 이게 좀 복잡한 부분인데요. 상속법상 지금 1순위는 없는 상태고 2순위인 부모가 상속 포기를 하게 되면 사촌인의 혈족까지 계속해서 상속이 일어나게 됩니다.
◇ 김현정> 부모만 포기했다고 되는 게 아니에요? 사촌들까지 다 가요?
◆ 조세영> 네, 그렇습니다. 그 경우에 그 사람들이 모두 포기하거나 아니면 그중에 일부가 한정 승인이라는 절차를 밟아주게 되면 이게 끊어지게 되는데요. 그 이후에 상속인이 확정되지 않은 상태라면 법원이 이제 상속 관리인을 선정하는 절차가 있습니다. 이 절차까지 밟게 되는 과정이 좀 오래 걸려서 지금 주택도시보증공사 측에서는 이 부분에서 좀 곤란한 점이 있다, 지금 보류를 하고 있는 상태지 돌려받지 못하는 건 아닙니다.
◇ 김현정> 시간이 걸려도 돈을 받을 수는 있다. 그런데 하나 걸리는 것이 종부세를 62억 원이나 체납하고 있기 때문에 국세청에서 먼저 가져가는 거 아니에요? 이 돈이 생기면?
◆ 조세영> 그래서 보증보험을 가입을 하는 건데요. 보증보험공사에서 대위변제를 먼저 해주고 그래서 세입자 분들은 보증금을 받아 나가시고 그 이후에 이 집주인에 대한 구상권 청구는 보증보험회사에서 알아서 하는 부분입니다.
◇ 김현정> 그럼 보증보험 든 분들은 이 A씨가 종부세 많이 밀렸던 안 밀렸든 하여튼 받아가실 수 있는 거고 문제는 보증보험에서 안 받아줬던 분들, 전세보증보험 못 들었던 분들, 세입자들 상당히 많거든요. 지금. 그분들이 문제네요.
◆ 조세영> 그렇습니다.
◇ 김현정> 어쨌든 사람은 죽었지만 집은 남았으니까 물건은 남았으니까 이게 경매든 공매든 넘어가면 돈이 나오긴 나올 텐데 그 돈이 국세청으로 먼저 가는군요.
◆ 조세영> 그렇습니다. 애초에 금액 자체가 너무 높았기 때문에 일단은 문제가 됩니다. 깡통전세라고 하는데요. 매매가 대비 보증금이 거의 비슷하거나 거의 차이가 없는 경우기 때문에 이게 일반적으로 세금이 없다고 치더라도 경매가 진행이 되면 낙찰가는 당연히 시세보다 훨씬 떨어집니다.
◇ 김현정> 당연히 떨어지죠, 경매 낙찰가는.
◆ 조세영> 그러면 경매 비용 빼고 이런 저런 비용 빼고 남는 낙찰대금은 당연히 세입자 분들의 원 보증금보다는 적은 금액이 됩니다.
◇ 김현정> 적죠. 그나마도 못 가져가게 생겼다는 거 아니에요.
◆ 조세영> 그렇습니다. 거기다가 체납세금이 먼저 징수가 되기 때문에 거기서 받아갈 돈이 매우 부족할 것으로 예상이 됩니다.
◇ 김현정> 원희룡 국토부장관이 이 피해자 분들에 대한 어떤 구제 방안에 대해서 구체적으로 좀 논의하고 고민하겠다라는 입장은 밝혔습니다마는 원칙적으로는 지금 조 변호사님 말씀대로 쉬운 상황은 아니에요. 이제 중요한 부분은 아까 세입자 인터뷰 들어봤지만 세입자가 잘못한 건 없어요. 등기부등본 다 보고 깨끗한 거 확인하고. 우리가 이런 상황에서 어떻게 이 사람이 전세 사기를 치려는 사람인지 아닌지를 알 수 있는가. 내가 세입자라면 뭘 봐야 하는가 팁을 좀 주십시오.
◆ 조세영> 우선 이 세금 문제를 확인하시려면 집주인에게 국세 완납증명서, 지방세 완납증명서라는 서류를 달라고 요청하셔서 보셔야 됩니다.
◇ 김현정> 등기부등본은 기본이고 담보 얼마나 잡혔는지 보는 건 기본이고 국세 완납증명서를 달라.
◆ 조세영> 네. 이게 지금까지는 그런 것까지 보여달라 하냐 약간 별난 사람으로 보일 여지도 있었습니다마는 이런 사건이 워낙 많이 일어나다 보니까 정상적인 집주인 같은 경우에는 조금 귀찮을 뿐이지 안 보여주실 이유는 없거든요.
◇ 김현정> 그렇죠. 그렇죠.
◆ 조세영> 특히나 빌라 같은 경우에는 불안한 감이 있기 때문에 요구하셔서 받아보시면 적어도 지금까지는 밀린 세금은 없다라는 부분은 확인하실 수 있어서 좀 안전을 담보하실 수 있고요. 그리고 말씀드렸던 대로 전세가율이 매매가 대비 전세가가 한 80%를 넘어선다, 이런 물건은 많이 의심을 해보셔야 합니다. 특히나 신축빌라의 경우에 여기 풀옵션에다 역세권인데 이사비까지 지원해 준다고 하면서 막 현수막 걸어놓고 광고하는 케이스들도 굉장히 많거든요. 이때는 조금 더 많이 의심을 해보셔야 해요. 왜 이렇게 좋은 위치에 이렇게 새 빌라를 낮은 가격에 전세를 놓을까라는 부분을 조금 더 의심해 보시는 게 좋습니다.
◇ 김현정> 그런데 건축주하고 거래를 하고 나중에 집주인이 들어오는 경우에는 건축주 거 떼봤자 별 의미 없는 거 아니에요?
◆ 조세영> 이 부분은 제가 말씀드리고 싶은 부분이 있었는데 이 세입자에게 집주인이 바뀌더라도 세입자에게 알려주는 통지시스템이 아직 없어요. 그래서 직접 연락을 받거나 아니면 등기부를 발급받아 보기 전까지 세입자 분들이 계속 모르고 계실 수가 있거든요. 그런데 우리 대법원 판례상 어떤 해석이 있냐면 세입자는 집주인이 바뀔 때 이 계약을 해지하고 원래 집주인에게 보증금을 돌려달라고 할 수 있다는 권리가 있다는 판례가 있습니다.
◇ 김현정> 계약은 건축주한테 했는데 집주인 바뀔 때 싫으면 깰 수도 있는 거예요? 계약을 그 세입자가.
◆ 조세영> 만기 전이어도 집주인이 바뀌었다는 이유로 임대차계약을 해지하고 보증금 돌려주세요라는 청구를 할 수가 있습니다. 그래서 이 부분 기억해 두신다면 내가 알게 된 시점이 좀 나중이더라도, 알게 된 시점 기준으로 상당한 기간 내에만 제기하면 되는 소송이라서 그런 소송도 가능하니까 꼭 알아두셨으면 좋겠습니다.
◇ 김현정> 그리고 집주인 바뀔 때 나한테 연락을 달라, 이런 얘기를 꼭 하는 게 중요하겠네요.
◆ 조세영> 네, 그래서 정부에서도 이렇게 집주인이 바뀔 때 공시해 주는 시스템, 혹은 알려주는 시스템을 마련을 하겠다는 얘기도 나오고 있습니다.
◇ 김현정> 마련해야죠. 이거는 너무 세입자한테 구멍이 많은 현재 제도인 것 같은데요. 이분들 참 어떻게 합니까? 빌라왕 사건 오늘 속속들이 들여다봤습니다. 조세영 변호사님 고맙습니다.
◆ 조세영> 감사합니다.