프로그램명 'CBS라디오 <김현정의 뉴스쇼>'를
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■ 방송 : CBS 라디오 <김현정의 뉴스쇼> FM 98.1 (07:20~09:00)
■ 진행 : 김현정 앵커
■ 대담 : 한문도 (연세대 교수)
3년전 부동산 폭등때부터 '거품조정' 예견
주택구입부담지수, 25% 정상인데 지금 50%
부동산 가격 연착륙? 성공한 나라 없어
규제지역 해제, 정부서 가격하락 과대해석
미분양 지역 매입? 실소유주에게 도움안돼
내집마련, 美 금리따라 내년 말~후년께
부동산 얘기 좀 해보겠습니다. 최근에 부동산 시장이 한파를 넘어서 빙하기라는 표현까지 등장을 하니까 정부가 어제 대책을 하나 발표했죠. 서울, 과천, 성남, 하남, 광명. 다섯 곳만 빼고 전국의 모든 부동산 규제 지역을 해제했습니다. 대출, 세제, 청약, 거래 이렇게 집을 사고파는 전 과정에서의 규제를 완화한 건데요. 세 가지가 궁금합니다. 첫째, 부동산 가격 떨어지는 거 막는 게 맞는 것인가 이거 하나. 그 급격히 떨어지는 거 막는 게 맞다면 지금 이 방법은 제대로 가고 있는 것인가. 세 번째, 내집 마련을 하고자 기회를 보고 계신 분들, 몇 년 째 보고 계신 분들이 있거든요. 그럼 그분들의 내 집 마련 적기는 언제인가. 이 세 가지 정도 커다란 궁금증을 가지고 이분을 만나겠습니다. 연세대학교 정경대학원. 금융부동산학과 한문도 교수 오셨어요. 어서 오세요, 한 교수님.
◆ 한문도> 안녕하세요.
◇ 김현정> 사실 그 한 교수님은 과거에 최근 몇 년 동안 수많은 전문가들이 집값 당분간 더 오를 거다, 내 집 마련하실 분들은 빨리 막차라도 타세요, 하실 때 집값 폭락할 겁니다. 그렇게 경고하셨던 분이시죠.
◆ 한문도> 네, 거품이 많이 껴있다고 말씀을 드렸죠.
◇ 김현정> 결국은 맞히신 셈이네요.
◆ 한문도> 네, 제가 맞힌 게 아니라 데이터들이 그렇게 얘기하고 있습니다.
◇ 김현정> 그 당시도 데이터를 보고 그렇게 판단하신 겁니까?
◆ 한문도> 그렇게 얘기를 해야죠. 그냥 감정적으로 할 수는 없잖아요.
◇ 김현정> 어떤 지표들이 그렇게 뚜렷이 보이던가요?
◆ 한문도> 지표가 10개 있다라고 하면 9개가 그 방향을 가리키고 있었기 때문에.. 지표가 3년 전에 이미 떴는데요. 코로나 덕분에 한 2년 동안 그게 더 유지가 된 거고 그게 꺼지니까 더 좀 빨리 속도가 좀 빠르게 하락현상이 나타나는 걸로 보시면 될 것 같아요.
◇ 김현정> 3년 전이면 엄청나게 부동산이 미친듯이 오르고 있을 때인데. 그런데 데이터를 보니까 이건 폭락의 징조가 보였어요.
◆ 한문도> 폭락이 아니라 거품 조정할 게 보인 거죠. 그때 데이터 중에 하나를 말씀 올리면 노무현 정부 때 주택구입부담지수라는 게 있어요. 자기 소득의 몇 % 정도를 냈을 때 주택에 부담할 수 있는 수준인데. 버는 돈의 한 25% 정도가 정상적인데요. 노무현 정권 때 한 40% 가까이 갔거든요. 35. 그러고 나서 꺾였거든요. 그런데 이번에는 그게 지금 50%까지 올라갔습니다. 그러니까 세금 빼고 보험료 빼고 이러면 생활이 안 되는 거죠. 가격이 임계점을 돌파한 거죠. 그때 이미.
◇ 김현정> 그 데이터를 보셨군요.
◆ 한문도> 네.
◇ 김현정> 그래서 집값이 떨어지기 시작하는데 급격히 떨어지면, 다시 말해서 경착륙을 하면 큰일이다 해서 이걸 막기 위한 정책들이 막 나오고 있어요. 이러면 많은 분들이 질문을 항상 이럴 때 주시는 게, 아니, 부동산값은 떨어지면 좋은 거 아닙니까? 하락 안정 되면 좋은 거 아니에요? 왜 그걸 조정하죠? 떨어지지 못하게, 이 질문이 제일 많이 오는데요. 어떻습니까?
◆ 한문도> 일단 정부의 입장을 고려해야 될 것도 있습니다. 일단 떨어지는 건 맞죠. 정상적인 가격으로 회귀하는 게 국민 경제에 분명히 도움이 되죠. 다만 그 기간이 짧은 시간 내에 많은 부분들이 급격하게 내리다 보면 일시적으로 금융 경색이 오게 되고 시장도 경색이 되면서 현장들이 도산하게 되는 현장들이 나옵니다. 도산하는 현장들, 요즘 PF 문제가 나오잖아요. PF는 금융기관에서 대출했지 않습니까? 그러면 대출했던 은행이나 금융기관, 2금융기관 같은 경우에는 일시적으로 또 유동성이 부족하니까 부도의 위기가 보여요. 그러면 이게 심리적으로 경제 리셉션 침체 분위기 속에서 그런 어떤 트리거가 나오게 되면 전체적으로 경제가 경색이 되지 않습니까? 그럼 이게 과도하게 심리적으로 가라앉으면 경제에 도움이 안 되니까 그런 부분에서 선제적인 것은 이해하셨으면 좋겠습니다. 떨어지는 건 맞는데 연착륙이 제일 좋죠. 어느 나라나. 그런데 그게 뜻대로 되지 않을 경우도 역사적으로 주식이든 부동산이든 연착륙을 성공 시킨 곳은 없습니다. 다만 속도 조절에서 조금 차이가 있을 뿐입니다. 그렇게 판단하시는 게 더 정확할 것 같습니다.
◇ 김현정> 부동산의 문제는 단순 부동산의 문제가 아니라 전체 경제랑 연결되기 때문에 경착륙, 급격한 폭락은 막아야 되는 게 맞단 말씀.
◆ 한문도> 당연하죠. 그거는.
◇ 김현정> 당연한 겁니까? 그래서 연착륙을 자꾸 유도를 하려고 여러 가지 대책들을 정부가 막 쏟아내고 있는데 일단 어제 나온 정책 좀 볼게요. 서울, 과천, 성남, 하남, 광명. 다섯 개 남기고 전국의 규제 지역 묶여 있던 지역들 다 풀었습니다. 이 방향 맞습니까?
◆ 한문도> 일단 지방에 분양들이 많이 대기 중이거든요. 가을하고 내년 초에. 그 현장들이 미분양 중견사들이 부도 난 데들이 조금 있습니다. 지방에는. 그런 부분에서 사실 그거는 분양이 안 된다는 얘기는 분양 가격이 높기 때문에 안 되는 거지 않습니까? 일단. 낮으면 팔리겠죠. 그 얘기는 뭐냐 하면 과도하게 그동안 집값이 오른 것을 기준으로 그 시행자 입장에서 과도한 수익을 노리고 한 거다 보니까 당연히 정리돼야 됨에도 불구하고 지금 분위기가 안 좋다 보니까 국가에서 선제적으로 경착륙을 막기 위해서, 경제의 경착륙을 막기 위해서 애를 썼는데 그것이 떨어지는 것을 막기 위한 것은 좋은데 이게 지금 무작위적인 대책 같아요. 보면. 그게 무슨 말씀이냐면 배탈이 아직 나지도 않았는데, 배탈이. 평소에도 부도는 여러 군데에서 납니다. 정상적인 경제 상황에서도.
◇ 김현정> 그렇죠.
◆ 한문도> 그걸 너무 과대 해석해서 정부가 너무 앞서가는 것 같아요.
◇ 김현정> 배탈나지도 않았는데 지금 설사약 먹고 있어요?
◆ 한문도> 지금 오른 게 두세 배 올랐는데 이제 10%, 20% 내렸는데. 물론 일부 국지적인 지역은 30% 내렸지만 그게 무슨 문제가 있습니까? 전혀 문제 없죠. 소유주도 전혀 문제가 없고. 무주택자도 문제가 없고 1주택자도 문제가 없잖아요. 다만 문제 있는 분들은 누구예요? 영끌 하시거나 다주택자 무리하게 하신 분 있잖아요.
◇ 김현정> 투기하는 분들이나.
◆ 한문도> 그런데 그 비율이 몇 %인지 계산을 안 해보셨는데 저는 계산을 해봤거든요?
◇ 김현정> 몇 프로예요?
◆ 한문도> 그거는 놔둬도 전혀 문제 없습니다. 문제 없는 것을 가지고 과대해석해서 자칫 보시면 전체적인 흐름은 연착륙이라는 타이틀을 걸었지만 결론적으로 예전에 하던 형태에서 크게 벗어난 건 없고 부동산에 투자를 넘어서 투기성이 될 수 있는 시... 했습니다.
◇ 김현정> 투기성의 시그널을 줬다. 투기 가능하게 하는 시그널을 줬다.
◆ 한문도> 명분을 줬는데, 기억하시겠지만 문재인 정부도 그렇고 박근혜 정부도 그렇고 임대사업자 혜택이 너무 많아서 임대사업자들이 주택을 매집하게 되면서 물량이 줄고 분위기도 또 그렇게 언론들에서 부추기면서 집이 없다라는 공포심을 줘서 폭등하지 않았습니까? 또 저금리 시절이었고. 이번에 정책을 보면 재건축 안전진단, 공공택지 사업청약의무완화. 그리고 공공택지 분양 속도를 늦추고 있습니다. 사전 청약도 없앴고, 민간 택지는. 공급을 차단하는 역할을 하고 있어요. 이거는 정부가 할 방법은 아니죠. 왜냐하면 지금 지어도 3, 4년 뒤에 입주하지 않습니까? 3, 4년 뒤에 시장은 어떻게 될까요? 그런 거에 대한 고찰이 없이 PF는 이해가 돼요. 미리 선제적으로. 그런데 보시면 규제지역 해제까지도 이해가 됩니다. 그런데 여기서 뭐냐 하면 일반 실소유자가 아니라 투자 소유자들이 집을 살 수 있는 환경이거든요. 지금.
◇ 김현정> 왜냐하면 금리가 높으니까 이거 풀어줘 봤자 빚내서 일반인들이 대출 받아서 사기는 어려우니까 그 말씀 하시는 거죠? 결국 현금 부자들만 살 수 있다.
◆ 한문도> 실소유자들은 전혀 피부에 와 닿는 게 별로 없는데 말씀하신 금리, 이런 거 계산해 보면 지금 살 때가 아니거든요. 그런데 현금 부자나 투자할 수 있는 사람들은 폭락한 지역이 나오잖아요. 거기에 선제적으로 들어가게 되면 만약에 여기서 박근혜 정부 때처럼 또 전세대출을 정부가 만지작거리면 집값은 또 왜곡된 시장이 나오겠죠. 그런 게 좀 우려가 되는 모습이 보여서, 왜냐하면 우리 상승임대도 저번에 있했어요. 그때 보시면 임차인은 1년, 2년 동안에 혜택 볼 수 있는 게 어떤 기준을 5억 정도로 뒀을 때 보증금. 한 700만 원 혜택을 보는데 그 임대인들은 5% 이내에서 연장을 하면 양도세를 100% 감면해 줬거든요. 그 혜택이 한 5억짜리, 8억짜리 시세가 한 1억 정도 가까이 혜택을 봅니다. 그럼 누가 더 혜택이 가요? 이런 분위기는 좀 제가 볼 때는 조금 아쉽다라고 말씀을 드리겠습니다.
◇ 김현정> 연착륙 유도는 좋지만 과연 이 방향이 맞는가에는 동의하기 어렵다라는 말씀. 그리고 지금 경착륙, 막 급격한 하락 그 분위기도 아직 아니라고 보시는 거네요.
◆ 한문도> 지금 무슨 문제가 있습니까? 지금 주택 가지신 분들, 영끌 한 분들 잠 못 자는 수준이잖아요. 영끌 한 그 비율이 국민의 10%, 20%는 아니잖아요.
◇ 김현정> 좀 선제적으로 뭔가를 한다, 이렇게도 보기는 어려워요?
◆ 한문도> 선제적 코스프레인 거죠. 제가 볼 때. 선제적 코스프레를 깔아놓고. 물론 이거는 이해가 됩니다. 미분양이 많아지면 건설사들의 어떤 유동성이 부족하니까 그게 금융기관의 이전돼서 혹시나 확산되는 것을 막는 것은 이해를 해요. 그래서 이 제도로 인해서 일부 여유가 있는 분들이 미분양 지역에 가서 선택적으로 집을 매입해 두는 것은 건설사 분양에는 도움이 되죠.
◇ 김현정> 건설사 입장한테는.
◆ 한문도> 네, 거기는 도움이 되지만 실소유자한테는 무슨 도움이 될까요?
◇ 김현정> 그러면 실소유자 입장에서 들어오는 질문 드리겠습니다. 내집 마련하겠다고 벼르는 분들 많아요. 너무 부동산 폭등해서 그때는 영끌을 해도 살 수 없었던 분들이 많거든요. 이제 좀 값이 떨어지기 시작하는 것 같네 그러면 어떻게 좀 내가 마련을 해 봐야 될 텐데 하는 분들 한테는 금리를 따지고 이 그래프 따지고 할 때 언제쯤이 좋겠습니까?
◆ 한문도> 시기요?
◇ 김현정> 네, 실소유자들의 내집 마련 시기.
◆ 한문도> 지금 제가 생각할 때 내년에 미국이 상반기에 물가가 잡힌다는 전제 하에, 잡힌다면 일단 멈출 거 아닙니까? 멈추고서 미국이 역대를 보면 멈춘 상태에서 바로 내리는 것이 아니고, 금리를. 한 6개월에서 최대 1년까지 그대로 유지를 합니다.
◇ 김현정> 물가가 잡히고 난 후로 한 6개월은 쭉 금리 유지해요?
◆ 한문도> 네, 리바운딩이라고 해서 그때 풀어줘봤더니 그러고 나서 바로 경제가 침체될까봐 풀어줬더니 바로 다시 또 물가가 다시 튀는 것을 미국이 60년 역사 속에서 경제위기 때마다 다 체크가 됐거든요. 파월 장관이 그걸 또 흠모하고 있고, 흠모라기보다는 다 이미 서베이를 하고 나서 그런 언질을, 워딩을 회견 때마다 매번 얘기를 했습니다. 그래서 제가 보기에는 스톱이 돼도 내년 말까지는 금리가 유지하는 형태, 아니면 0.25나 0.5 다운되지 우리 일반 다주택자나 투자자들이 원하시는 갑자기 3% 내리고 이런 일은 없습니다. 그렇다라면 그 기간 동안 미국에 시카고 대학의 경제학자들이 모여서 파이낸셜타임즈에서 같이 합작을 해서 미국의 경제학자 50명을 서베이를 했습니다. 그랬더니 70%가 무조건 내년에 침체온다라고 답변을 하고 10%가 오를 가능성이 높다, 10%는 잘 모르겠다, 10%는 안 오를 수 있다예요. 이게 답이 나왔잖아요. 그럼 미국이 침체가 되면 어떤 일이 벌어져요? 대한민국 수출이 줄고 수출이 줄면 우리 상태도 별로 안 좋고. 여러 가지 이게 연쇄적이거든요. 그런 상황에서 우리나라가 갑자기 금리를 내릴 수가 있을까요. 기축 통화국도 아닌데. 그러니까 우리도 내년에 연말까지는 가겠구나라고 예측을 하고 시장을 대처하신다라고 하면 지금 일부 다주택자나 부동산을 잘 아시는 분들은 내년 말이나 후년을 기다리고 있습니다. 왜 기다리냐. 그때가 바닥이라고 예측을 하고 지금 비축해 뒀어요. 있는 분들은. 그러니까 역으로 말하면 무주택자나 이런 분들 입장에서는 미리 조급하게 이런 분위기에 동조돼서 가실 필요는 없고 미국의 금리하고 물가지수가 확실히 잡히지 않으면 그냥 조금 더 보셔도 됩니다.
◇ 김현정> 이 질문 들어옵니다. 부동산 폭등기에 저리기도 하니까 정말 영끌해서 산, 특히 젊은분들 많이 계세요. 지금 굉장히 고금리에 고통받고 있고 더 오른다고 하니까 긴장들 하고 있는데 이걸 어떻게 해야 되나, 이 집을 팔아야 되는가, 아니면 어떻게라도 버텨야 되는가,버틴다면 버티는 기준을 어느 정도로 제시하시겠는가.
◆ 한문도> 이렇게 하시면 되겠죠. 일단 누구도 예측할 수 없지만 신만의 영역인데 일단 여러 가지 히스토리를 보면,역사를 보면, 1년에서 2년을 간다고 보여지잖아요. 누가 봐도? 그러면 1, 2년 동안에 본인이 지금 대출 받은 레버리지의 상황이 금리 수준도 보이잖아요. 현재 알고 있을 거고 또 더 오를 가능성도 있고. 그 상태에서 부담하는 내 수준이 있다라고 가정을 할 때 집값이 10%가 빠질 수도 있고 20% 빠질 수도 있고 30%, 40%까지도 될 수도 있고 오를 수도 있겠죠. 지금 상황은 내릴 가능성이 많으니까 그렇다면 기간을 1년, 2년, 3년이라는 것을 두고, 기본을 두면 나머지 말씀드린 10, 20, 30, 40%. 네 가지의 경우를 더하면 조합의 수가 나오잖아요. 쭉 나열해 보시면 본인이 어디에 해당하는지 나옵니다. 내가 이거 3년이면 못 버티겠구나라고 판단되면 거기에서 2년차에서 결정을 하셔야 될 거고.
◇ 김현정> 지금이라도 팔아야 되고 그러면.
◆ 한문도> 그렇죠. 지금이라도 보실 때 이런 거죠. 5억에 샀는데 지금 5000이 손해예요, 만약에. 팔았는데 5억이 만약에 3억 5000이 됐어요. 그때 가서 사는 게 현명한 자본투자 아닐까요. 투자 관점에서 본다라면. 그거를 냉정하게 지금 감정적으로 아, 나는 샀는데 영끌해서 물려서 억울해, 버틸 거야, 이렇게 단순히 가시면 안 되고. 요새 유튜브 좋아서 경제 소스를 많이 받잖아요. 여러 개 보시면 중복되는 현상들이 있어요. 어느 정도 됐겠다. 그 가이드라인에 자기 상황을 맞추시면 답이 사실 나옵니다. 그래서 냉정하게 판단하시면 좋을 것 같아요.
◇ 김현정> 그냥 무조건 이렇게 하니까 우르르 따라가고 그런 게 아니라 내 상황, 내 현금 유동성 상황을 철저하게 따져서 계산해야 된다는 거예요.
◆ 한문도> 시나리오가 만약에 30% 빠졌는데 3년 가다가 못 버티면 어떻게 돼요? 더 빚을 지잖아요. 그런 걸 현명하게 판단하시는 게 영끌 하신 분들한테 도움이 되실 것 같습니다.
◇ 김현정> 알겠습니다. 알겠습니다. 연세대학교 한문도 교수와 함께 오늘 짚어봤는데요. 한문도 교수님과는 유튜브로저희가 한 5분 동안 잠깐 짬을 내주셨어요. 그래서 조금 더 궁금증들 풀어보는 시간 마련하겠습니다. 한 교수님 고맙습니다.
◆ 한문도> 네.