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■ 방송 : CBS 라디오 <한판승부> FM 98.1 (18:25~20:00)
■ 진행 : 박재홍 아나운서
■ 패널 : 진중권 작가, 김성회 소장
■ 대담 : 김경민 서울대 환경대학원 교수


◇ 박재홍> 부동산 문제. 정권교체의 가장 큰 이유였다고 보시는 분들도 많은데, 최근 들어 조사를 보면 문재인 정부 들어서 전국 집값 평균 41% 올랐다는 기사도 있고, 또 인수위에서 부동산 TF팀이 새 정부의 정책 어떻게 될 것인지 설명하기도 했죠. 그래서 차기 정부 부동산 정책 어떻게 해야 될 것인가, 현재의 부동산 정책은 어떻게 봐야 할 것인가 말씀 듣기 위해서 오늘 귀한 분 모셨습니다. 서울대학교 환경대학원의 김경민 교수님. 하박 김경민 교수님, 어서 오십시오.

◆ 김경민> 안녕하세요.

◆ 진중권> 안녕하세요.

◇ 박재홍> 진 작가님과 김 소장님과 인사 나누시고요. 오랜만에 뵙습니다.

◆ 김경민> 반갑습니다.

◇ 박재홍> 지금 집값이 떨어지고 있다. 아니다, 더 오른다, 전문가들 의견이 굉장히 분분하죠. 교수님께 제일 많이 물어볼 것 같아요. 그런데 현재 큰 틀에서 변곡점을 찍은 것인지 시장 진단부터 하고 얘기 이어가죠.

◆ 김경민> 사실은 저도 이제 데이터를 갖고 인덱스를 만들어요. 지수를 만드는데 제가 만든 지수를 보면 작년 11월, 12월에 서울시 전체하고 서울시 모든 구가 꺾였어요. 그리고 사실 더 중요한 건 거래량 추이를 좀 봐야 된다고 보는데요. 거래량이 서울시가 한 달에 평균적으로 2006년부터 월 평균 6600건이 거래돼요. 그런데 1월 달에 1100건이 거래됐고요. 2월 달에 820건이 거래되고 있어요.

◇ 박재홍> 확 줄었네요.

◆ 김경민> 그런데 서울시의 아파트 물량이 150만 건 돼요. 이게 보면 엄청나고요. 구별로 다 그래요. 강남구도 한 달에 평균 400건 거래되거든요. 413건. 그런데 1월에 56건, 2월에 64건이에요. 그러니까 거래량이 이렇게 폭감했다는 사실은 그러니까 가격이 있어도 매수가 지금 안 붙는다는 얘기예요.

◆ 진중권> 가격이 너무 높다고 판단하는 건가요? 매수자들이? 기다리는 거죠.

◆ 김경민> 그렇죠. 높다고 판단하는 거고 이런 거래량 수준은 사실 2006년 통계 이후 최저예요. 2008년의 금융위기보다도 더 낮아요, 지금. 그러니까 상황이 굉장히 안 좋다고 인식을 하는 것 같아요.

◆ 진중권> 부동산 가격이 그러니까 어느 정도 거품이 끼어 있다고 지금 수요자들은 생각하는 거죠?

◆ 김경민> 그렇죠. 본인들이 봤을 때 본인들이 생각할 수 있는 어떤 대출 여력하고 그 다음에 미래의 상승분을 봤을 때 본인들의 미래가 더 오를 것 같다고 하면 더 들어가겠죠. 그런데 지금 그게 아닌 거죠.

◇ 박재홍> 지금 이제 새 정부는 그래도 규제를 완화하겠다. LTV나 이런 것 좀 풀어주겠다, 이렇게 얘기하고 있지 않습니까?

◆ 진중권> 이런 부분 때문에 집값이 또 오르는 거 아닙니까, 지금 안정이 됐는데. 갑자기 또.

◆ 김경민> 이게 맞는 말씀인 게 저는 개인적으로 봤을 때 사회적 약자한테는 주택을 구매할 수 있는 기회를 주는 게 맞아요. 그러니까….

◇ 박재홍> 대출 한도를?

◆ 김경민> 높여줘야 된다. 안 그러면 부자들만 사기 때문에. 다만 지금은 시장이 불안정한 상황이기 때문에 이걸 당장 들어가서는 안 된다고 봐요. 그러니까 우리가 정부가 제대로 뜯어보고 1년이고 2년 후에 하겠다고 하면 사람들이 기다릴 거예요. 지금은 마켓이 꺾였기 때문에 계속 이런 식으로 좋은 뉴스가 나온다고 하면 또 마켓이 바뀔 수도 있는 상황입니다, 사실은.

◇ 박재홍> 그래요. 임대차 3법이 집값 상승의 원흉이 되었다 이런 진단도 있습니다마는. 문재인 정부에서 내놨던 그 진단, 교수님 동의하십니까?

◆ 진중권> 인과관계가 있나요?

◆ 김경민> 그걸 좀 따로따로 봐야 될 것 같은데, 우선은 첫 번째는 이제 정책의 취지는 좋은 거죠. 정책의 취지는 좋지만 임대차 3법 이후에 나타났던 것들이 지수상으로 봤을 때는 이전보다 확실히 급등한 것들이 매매하고 전세가 둘 다 나타나요. 따라서 정책의 취지는 좋았으나 부작용이 있었다는 걸 우리가 부인해서는 안 될 것 같아요. 다만 지금 이 상태에서 임대차 3법을 폐지 또는 없애야 되느냐는 또 다른 겁니다, 사실은. 정책의 취지를 봤을 때 이건 서민들을 보호하는 좋은 법안이기 때문에 이걸 어떻게 좀 개선시킬까를 생각해야 되는 거지 이걸 없앤다는 건 제가 봤을 때 말이 안 돼요.

◇ 박재홍> 그러니까 내용을 보면 계약갱신청구권, 최대 4년을 살게 하겠다. 집주인을 나가게 하지 말고 머물게 하고 또 전월세상한제를 하겠다. 5%까지밖에 못 올리게 하고 전월세신고제 30일 내에 신고해라. 이런 제도 아니겠습니까? 그런데 인수위는 이게 또 문재인 정부 부동산 정책 실패의 주요한 원인이라고 생각해서 바꾸겠다, 이렇게 얘기하고 있고 또 민주당은 못 바꾼다, 이렇게 얘기하고 있지 않습니까?

◆ 진중권> 어떻게 보십니까? 사실 어떤 정책이든 간에 들어오게 되면 최초 충격이라는 게 있지 않습니까? 그런 다음에 그 충격이 흡수되는 기간이 있고 효과는 또 장기적으로 나타나는데, 이런 걸 또 뒤집게 되면 또 다른 최초 충격과 기대했던 장기적 효과가 손상되는 그런 두려움이 좀 있는데.

◆ 김성회> 민주당 일각에서는 4년을 아예 6년으로 늘려서 좀 더 장기적으로 보장해야 된다. 우리나라는 특히나 학군으로 묶여 다니는 경향이 있기 때문에. 초등학교 6년은 한 집에서, 중고등학교 6년은 한집에서 살 수 있도록 보장해야 된다.

◆ 진중권> 그것도 안 했으면 좋겠다, 느낌이.

◇ 박재홍> 6년을 보장해라. 교수님, 어떻게 보세요?

◆ 김경민> 우선은 이게 우리나라 상황을 넘어서 OECD 국가를 봤을 때 임차인 보호가 이렇게 약한 나라가 없어요. 창피할 정도로 약한 거고요. 예를 들어서 방송국에서 일본 주재원 같은 분들한테 물어보시면 일본은 거의 못 올립니다, 사실은. 따라서 우리가 이건 선진국이 됐다고 하면 임차인 보호하는 걸로 가는 게 맞고요.

◇ 박재홍> 집주인 눈치 안 보게.

◆ 김경민> 사실 그게 맞죠, 사실은. 다만 이게 저는 개인적으로 임대차 3법이 2020년 됐을 때 사실 반대했어요. 왜냐하면 이건 무조건 집값 올리는 거기 때문에 무조건 물량이 많이 나왔을 때 해야 되는 거예요. 그래서 그게 만약에 2019년 헬리오시티 1만 채가 나왔을 때 했다면 이 정도의 시장 충격은 없었을 거예요. 공급 물량이 없는 상황에서 이걸 다시 바꾼다? 지금 이제 이거죠. 그러니까 이중가격이 된 거예요. 이중가격이 됐다고 하면 계약을 갱신할 때 이게 위로 붙을 수 있고 또는 밑으로 붙을 수 있는 거예요. 그렇죠? 지금 전세 가격이 하락하고 있는 추세거든요. 그럼 이게 중간점을 찾거나 아니면 밑으로 갈 가능성이 높아집니다. 따라서 이건 지금 법 자체를 완벽하게 바꾼다기보다는 시장 상황을 모니터링하면서 좀 봤으면 좋겠어요.

◆ 진중권> 미세조정.

◆ 김성회> 저만해도 미국에서 장사할 때 가게를 할 때 5년 계약에 5년 옵션인데 옵션이 저한테 있거든요. 그러니까 랜드로드가 정한 게 아니라 제가 5년 해보고 마음에 들면 5년 더 있는 계약을 하고 장사를 하다가 한국에 들어와서 1년 단위로 임대, 임차 계약이 이루어진다는 얘기를 듣고 굉장히 충격을 받았었는데. 지금 사실은 그런 정도로 이게 어떻게 보면 과도해 보이지만 미국 같은 나라도 보장하고 있는 건데, 아파트에 살아도 그렇고. 그런데 우리나라의 경우만 1년, 2년 이렇게 짧았던 것이 저는 좀 이상하기는 했거든요.

◆ 진중권> 소유권하고 거주권이 좀 이렇게. 거주권의 개념이. 그러니까 예를 들어서 독일 같은 경우에는 딱 들어가잖아요. 그러면 못 쫓아내거든요. 그래서 나가라고 그러면 그냥 소송을 걸어버려요. 그럼 소송 끝날 때까지 못 쫓아내고.

◇ 박재홍> 미국과 독일에서 살아본 두 분과 함께 풍성한 대화를 하고 있는데요. 교수님 우리나라 그러면 임차인들, 임대인들이 좀 보호받으려면 어떻게 더 해야 될까요? 지금 기간으로 쪼개는 것보다 어떤 식으로 좀.

◆ 김경민> 우선은 사실은 기간을 좀 늘리는 게 맞기는 한데요. 저는 개인적으로 봤을 때 그게 나오려면 제가 집주인이라고 그러면 저는 무조건 올릴 거예요. 그때 또.

◇ 박재홍> 가격을?

◆ 김경민> 가격 무조건 올리죠. 왜냐하면 민주당 의원들도 올렸잖아요, 사실은. 본인들이 그거 하고 본인들이 올렸으니까.

◇ 박재홍> 내로남불.

◆ 김경민> 저도 올릴 거예요. 그래서 저는 물량을 확실히 확보하는 시점에 해야 되는 겁니다. 함부로 이렇게 해서는 안 돼요.

◇ 박재홍> 물량 확보한다고 한다면.

◆ 진중권> 시장에 매물이 쫙 풀릴 텐데.

◇ 박재홍> 공급을 많이.

◆ 김성회> 3기 신도시나 이런 것들이 준비되어.

◆ 김경민> 3기 신도시 또는 재개발이 어느 정도 돼서 입주 물량이 나왔을 때요.

◇ 박재홍> 지금 이제 당선자가 공약 중 하나가 5년간 최대 300만 호 짓겠다, 이렇게 얘기했지 않습니까? 300만 호. 굉장히 뭐랄까. 엄청난 숫자이고 현실적으로 이게 가능한 건 아니잖아요.

◆ 김경민> 그렇죠. 사실은 이게 시계를 한 30~40년 돌려서 노태우 정권 때 200만 호 했잖아요. 중앙정부가 그렇게 강력하게 서울 근교의 땅을 그린벨트 풀어서 그렇게 했었는데, 500만 호라는 숫자가 현실적으로 왔으면 좋겠어요.

◇ 박재홍> 그러니까요. 그럼에도 불구하고 그렇게 정부가 공급 상의를 많이 하고 공급이 이루어졌을 때 이러한 임대인들을 위한 대책이 필요하다는 말씀이네요. 타이밍이 굉장히 중요한 것 같아요.

◆ 김경민> 네, 타이밍입니다, 임차인을 위한.

◇ 박재홍> 임차인을 위한. 참 부동산 정책이 굉장히 예민한 건데.

◆ 진중권> 그런데 이게 300만 호를 지으려면 이게 홍콩인가 어디 가니까 완전 닭장이던데. 그거 사람이 살 수 있는 곳이 아니더라고요. 항생제 맞아야 될 것 같은 느낌.

◆ 김경민> 이게 300만 호에서 봐야 될 게 지금 수도권을 제외한 나머지는 1~2년 동안 공급 충격이 와요, 사실은.

◇ 박재홍> 너무 많아진다. 공급이.

◆ 김경민> 물량이 굉장히 많이 쏟아져요. 사실 300만 호 중 아마 150만 호는 지방일 거잖아요.

◇ 박재홍> 맞습니다.

◆ 김경민> 지금도 공공물량이 충격이 올 텐데 거기서 150만 호가 더 온다. 지방은 굉장히 위험해질 수가 있습니다. 사실은. 이건 물량을 좀 보면서 정책을 추진했으면 좋겠어요.

◇ 박재홍> 사실 막 살고 싶고 많이 인구가 몰리는 건 서울, 경기니까. 사실은 공급이 정말 많아야 될 건 서울, 경기인데. 그런데 서울지역에 너무 또 공급하면 집중은 더 계속 가중화될 것이고 굉장히 이것이 정책 딜레마네요.

◆ 김경민> 그럴 수 있죠.

◆ 진중권> 또 서울만 150만 채 지어진다고 하면 지방은 또 봉이냐. 그쪽도 150만이다, 이렇게 갈 것 같은데?

◆ 김성회> 그래서 수도권의 주택공급정책은 필히 김경수 지사가 얘기했던 메가시티라든지 지방 분산책이 준비가 되면서 같이 만들어져야 되는데, 지금 이재명 후보도 마찬가지였고 윤석열 당선자도 마찬가지고 본인들이 원래 계획했던 대로 하면 서울이 정말 지금보다도 훨씬 더 커지고 비싸질 것 같은 느낌이었거든요.

◆ 진중권> 일단은 그러면 공급 확대라고 한다면 현 정부에서도 결국 재건축, 재개발 활성화하는 방법밖에 없는 거고, 어떻게 보십니까?

◇ 박재홍> 신도시 짓는 것.

◆ 진중권> 신도시 또 어디다 짓나요?

◆ 김경민> 신도시는 이제 3기 신도시 아마 갈 것 같고요.

◆ 진중권> 그래요?

◆ 김경민> 제가 봤을 때는 문제의 핵심은 서울 안에서의 개발인데, 이게 재건축하고 재개발이 사실은 성격이 좀 다른 겁니다. 왜냐하면 재건축은 아파트 부수고 짓는 거기 때문에 이건 현존의 아파트 가격을 영향을 주는 거고요. 재개발은 사실은 토지시장이에요, 토지 가격. 왜냐하면 다세대 연립을 부수는 거기 때문에. 상황이 좀 다르고요. 그런데 재건축 같은 것들을 왕성하게 하는 건 법대로, 법에 맞게 재건축을 하는 건 맞습니다마는 지나치게 기준을 완화한다고 했을 때 재건축 아파트 가격이 꿈틀거리면서 아파트 가격 전체가 올라갈 거예요. 그런데 이게 재개발은 아파트를 미래에 만드는 거지 아파트 시장에 영향을 주는 건 아니거든요. 그래서 마켓이 좀 다르고요. 아마 재개발 같은 경우에 우리가 뉴타운에서의 경험이 있었기 때문에 양쪽 다 찬성하면서 쭉 나갈 가능성이 높습니다.

◇ 박재홍> 그래요. 지금 이제 이번 정부 부동산 정책 실패를 인수위가 지적하면서 가장 중요한 원인으로 유동성과 공급 부족이라고 진단을 했죠. 유동성이라면 시장에 돈 더 풀어야 된다는 얘기입니까? 대출규제 완화해야 된다는 얘기예요?

◆ 김경민> 제가 해석한 바로는 문재인 정권 들어와서 이자율 많아지면서 유동성이 많아졌기 때문에 가격을 올린 측면이 있다는 것이고요. 저는 거기에 대해서 동의를 하고요. 그리고 이제 계속 공급물량이라는 건 사실 신규 주택 공급이 사실은 서울의 경우에 많이 안 됐어요. 그게 가격을 올린 측면도 존재를 하기 때문에 저는 문제 인식에 대한 것들은 저는 어느 정도 맞다고 봅니다. 다만 여기서 말씀하셨던 게 이제 다주택자와 임대사업자에게 화살을 돌렸다고 말씀을 좀 하셨는데.

◇ 박재홍> 그렇죠. 마녀사냥식으로 했죠.

◆ 김경민> 이건 좀 봐야 될 것이 임대사업자 중에서 아파트를 매입한 것도 임대사업을 하게 해줬어요. 그건 완전한 정책 실패예요, 사실은. 그 부분은 없애야 됩니다.

◇ 박재홍> 그렇군요. 정말 예민한 정책이 많이 있는 것 같은데, 지금 이제 또 요즘 많이 걱정하시는 게 금리가 오르고 있지 않습니까? 그래서 영끌해서 대출해서 무리하게 집 산 사람들은 이자 부담이 변동금리로 치면 굉장히 많이 올랐단 말이에요. 세계적인 흐름도 비슷하게 가고 있는 것 같은데. 미국이 지금 또 금리 올리려고 하는데 미국은 물가 상황이 어떤 상황입니까, 지금.

◆ 김경민> 미국은 엄청나고요, 사실은.

◇ 박재홍> 엄청납니까?

◆ 김경민> 그러니까 작년 같은 경우에 미국에 있는 슈퍼마켓에 물건이 없었잖아요. 그런 사진들 우리가 봤는데, 그런 일은 없어요, 미국에서 워낙에 많은 소비를 하기 때문에 꽉 차 있거든요. 그리고 또 다른 지표가 제가 봤을 때 뉴욕 같은 경우에 지금 갤런당 기름값이 2020년 초에 한 2달러 하던 게 올해 1월에 3달러까지 가다가 지금 4달러가 됐어요.

◆ 진중권> 2배네요.

◆ 김경민> 지금 두 달 동안 기름값이, 갤런당 기름값이 거의 25%가 올랐어요.

◆ 진중권> 우크라이나 사태 때문이죠?

◆ 김경민> 우크라이나도 있는 것 같습니다. 그래서 하여튼 이거는 미국이 인플레이션, 그러니까 기름값이 오르면 다른 것도 다 같이 오르거든요. 그래서 이게 지금 인플레이션에 대한 염려가 사실은 엄청나요. 그래서 이번에 새로 부임한 부의장도 첫 일성이 인플레이션 잡겠다는 얘기를 했죠.

◇ 박재홍> 연방준비제도.

◆ 김경민> 맞습니다.

◆ 진중권> 인플레이션이 오르면 금리는 어떻게 되나요?

◆ 김경민> 그러니까 인플레이션을 막기 위해서 미국이 기준금리를 엄청나게 올립니다.

◆ 진중권> 올리죠.

◆ 김경민> 우리가 미국의 70년대 슈퍼 인플레이션 왔을 때 기준금리가 7%, 8%였어요. 그런데 지금 그만큼의 인플레이션의 압력이 온다고 미국에서 보고 있기 때문에 지금 기준금리 오르는 건 너무나 당연한 겁니다.

◆ 진중권> 우리도 따라 올려야 되지 않습니까? 어차피 외환이 또 빠져나가니까.

◆ 김경민> 그렇죠. 그래서 이주열 총재가 1.25까지 오른 건 굉장히 잘한 것 같아요.

◆ 김성회> 그렇게 올라가면 또 부동산 시장에도 영향을 미치겠죠?

◆ 김경민> 그럼요. 이제 기준금리가 사실은 부동산의 수익률이라는 거에 영향을 미치거든요.

◆ 진중권> 그렇죠.

◆ 김경민> 그런데 이제 부동산 수익률이라는 게 분자가 1년치 월세고요. 분모가 가격이에요. 그런데 기준금리가 오르면 수익률이 올라가니까 수익률이 올라간다면 분모인 가격이 떨어지는 겁니다. 그래서 가격은 떨어질 수밖에 없어요.

◇ 박재홍> 그런 통계가 있군요. 그러면 이런 상황에서 지금 인수위는 다른 한편에서 LTV. 주택담보대출을 좀 풀어줘야 된다, 또 총부채원리금상환비율, DSR 푼다, 이런 얘기 막 나오고 있는데 시장에서는 지금 이 시그널 어떻게 받아들일 것인가. 정책 흐름을 좀 이상하게 가는 것이 아닌가 라는 진단도 있는데 어떻게 판단하세요?

◆ 김경민> 그러니까 우선 저는 세제의 경우에 보유세는 종부세와 보유세를 좀 간단하게 해서 전반적으로 한 보유세에서 비중을 좀 올리는 게 맞다고 보고요. 다만 양도세는 낮추는 것. 그 가격 가야 되는 거고. 나머지 LTV라든지 저는 이런 건 완화되는 게 맞다고 봐요. 다만 이게 지금 너무 좋은 뉴스가 시장에 나오기 때문에 가끔 신문에서 신고가 나왔다는 얘기가 나올 겁니다. 그러니까 거래가 굉장히 급감했음에도 불구하고 가격이 그렇게 올라갈 수가 있거든요. 따라서 이런 좋은 뉴스들은 이제 세제 완화나 이런 것들을 시간을 두고 우리가 해서 1년이나 2년 뒤에 하겠다고 하면 사람들이 기다릴 거예요. 이걸 너무 즉각적으로 좀 안 했으면 좋겠어요.

◇ 박재홍> 좋은 뉴스라는 것은 어떤 집 사기 좋은 뉴스, 대출 받기 좋은 뉴스라는 겁니까?

◆ 김경민> 아닙니다. 좋은 뉴스라는 건 가격이 올라간다는 겁니다.

◇ 박재홍> 그러니까 집값이 올라갈 수 있는.

◆ 김경민> 집값이 올라갈 수 있는.

◇ 박재홍> 올라갈 수 있는 시그널을 받을 수 있는 그런 뉴스라는 거군요. 그러면 주택담보대출비율 같은 경우에 아까 약자들을 위해서 많이 늘려야 된다, 이런 말씀을 하셨잖아요. 그러니까 이제 진입을 못 하시는 분들에게는 많이 늘려야 된다, 이런 의미겠네요, 그렇죠?

◆ 김경민> 그렇죠. 사실은 박근혜 정부 때만 해도 LTV가 80%였어요. 그런데 문재인 정권에서 60%로 떨어졌는데 이건 미국도 마찬가지예요. 미국의 역사를 봤을 때 LTV 비중이 맨 처음에 굉장히 셌어요. 그때는 부자들이 주로 샀거든요. 그런데 부동산 금융을 고도화시키면서 많은 사람들이 집 살 기회를 준 거예요.

◇ 박재홍> 대출을 내서 집 살 수 있도록.

◆ 김경민> 그게 절대 나쁜 게 아닙니다, 사실은. 본인 신용이 좋다고 하면 집 살 기회를 주는 게 맞고요. 우리도 금융 같은 부분들을 좀 완화시켜서 많은 사람들이 집 살 수 있는 기회를 주는 것은 맞다고 봐요.

◇ 박재홍> 그래요. 6171님이 또 교수님 말씀을 듣고 아까 미국 금리가 오르면 우리 집값이 하락할 수 있다고 하셨는데 그러면 그동안 우리나라 집값이 너무 올랐으니까 하락하면 좋은 거 아닌가요? 말씀해 주시죠.

◆ 김경민> 그건 저는 맞다고 봐요. 저는 2020년 이후에 우리가 최초로 경험했던 0%대 이자를 거의 2년 동안 맞이했거든요. 그러면 그 기간이 과연 코로나 기간인데 서민들의 삶을 봤을 때 정말 경제가 좋았냐고요. 그건 아니거든요. 이건 유동성 가치가 자산 가치를 올린 거예요. 저는 그게 버블이라고 보고요. 그 버블이 해소되는 과정을 겪어야 될 겁니다.

◆ 김성회> 해소되는 과정이라고 하면 좀 더 노골적으로 표시하면 수도권에 있는 아파트 가격의 한 10~20% 정도 내려갈 가능성도 있다고 저희가 예측할 수 있는 거죠?

◆ 김경민> 충분히 가능합니다.

◆ 진중권> 이게 문제가 되는 게 이런 거지 않습니까? 지난 정권도 이게 보면 다주택자나 임대사업자들이 집값을 올렸다. 그러니까 사실은 공급은 충분한데 투기하는 투기 수요가 많다 이런 식의 생각. 그러니까 이건 사실 경제학이라기보다 정치학이지 않습니까? 그리고 또 다른 한편으로는 인수위 같은 경우에도 정권이 바뀌었는데 달라지는 걸 보여줘야 되지 않냐, 이게 청개구리식으로 가게 되면 또 문제가 생길 것 같아요.

◆ 김성회> 교수님, 그거 포함해서 같이 여쭤보고 싶은 것은 임대사업자들이 임대주택으로 제 기억에는 통계에 정확치 않은데 150만 호 정도가 임대사업자들에게 묶여 있어서 그중에서 물량이 푸는 게 신도시 하나 짓는 것만큼 효과가 있다, 이렇게 얘기하는 사람들도 있는데 같은 작가님 말씀이랑 해서 보면 뭐가 맞는 얘기입니까?

◆ 김경민> 그런데 이건 좀 봐야 될 것 같아요. 그러니까 예를 들어서 별건의 말씀입니다마는 양도세를 유예하면 사람들이 매물로 나올 것이라는 주장을 하거든요. 그런데 양도세 유예를 2020년 상반기에 했어요. 6개월 단기간 동안. 그런데 매물이 안 나왔어요. 그때 가격이 많이 올랐어요.

◇ 박재홍> 사람들이 별로 안 팔았다.

◆ 김경민> 그래서 이건 상황을 봐야 됩니다, 사실은. 오히려 임대사업자 같은 경우에 우리가 과거에는 개인 같은 경우에 이제 빌라로 임대사업 등록한 사람이 많았어요. 그런데 문재인 정권에서 아파트를 임대사업자로 등록하는 걸 허락했어요. 이건 제가 봤을 때 굉장한 정책적 미스거든요. 이 부분을 저는 어떻게든지 손을 봐야 된다고 봅니다.

◇ 박재홍> 왜 미스였을까요? 그런 것들이 투기 세력으로 갈 수 있는 건가요?

◆ 김경민> 그건 완전히 땡큐인 마켓이 성장되는 거예요.

◇ 박재홍> 땡큐인 마켓.

◆ 김경민> 네.

◇ 박재홍> 거기 투자하시는 분들에게.

◆ 김성회> 심지어 세제 혜택까지 주니까 돈 많은 사람들이 대규모 아파트를 사들여서 전세로 갭투자로 다 깔아놓고 오르면 수익은 전부 다 가져가는 방식으로 굉장히 많은 돈들을 가져갔었잖아요.

◆ 김경민> 그게 주택 수에 포함되지 않기 때문에 100채, 200채 살 수 있는 환경이 마련된 거예요, 아파트 갖고.

◆ 진중권> 지금 인수위의 입장이 뭡니까? 이분들 임대차 3법 폐지, 축소하겠다고도 했다가 또 우리는 임대차 3법 같은 경우에는 임차인의 권리에 심각한 영향을 미치기 때문에 외레 보완하고 강화해야 할 법이라고 판단하고 있다. 또 말은 또 이렇게 하고. 그러니까 어느 장단에 춤을 춰야 될지 모르겠네요.

◆ 김경민> 저도 잘 모르겠습니다.

◇ 박재홍> 그러니까 처음에는 폐지하려고 했던 것 같은데.

◆ 진중권> 그런데 딱 보니까 아닌 것 같아.

◇ 박재홍> 시장 상황이 집값 불안한 신호가 있고 하니까 이분들도 뭐랄까요? 좀 신중 모드로 전환된 이런 상황 아닐까요?

◆ 김경민> 제가 보기에는 약간 그럴 것 같아요.

◆ 진중권> 일단 일부러는 질러놨는데 딱 보니까 감당이 안 되는.

◇ 박재홍> 또 청취자 질문이 민주당 일시적 2주택 등으로 인한 억울한 종부세 부담자에 대해서 세금 환급 방안을 추진하겠다고 밝혔는데 교수님은 어떤 입장이세요? 찬성하십니까?

◆ 김경민> 그게 사실은 우선은.

◇ 박재홍> 한숨부터 나왔습니다. 아, 그게.

◆ 김경민> 아니, 왜냐하면 이게 우리가 사실은 부동산 관련 세금은 높잖아요. 단일 재화에 대해서.

◇ 박재홍> 그렇죠, 그렇죠.

◆ 김경민> 그러면 이게 예측 가능해야 되는 거예요. 준비를 해야 될 거잖아요.

◇ 박재홍> 그러니까요.

◆ 김경민> 작년에 종부세 어쩌고 한다고 했을 때 제 주변에서 돈 있는 사람 보면 우리 몇천만 원 맞을 것 같아 하면서 긴장했단 말이에요. 올해 나온 거 보면 그렇지도 않았어요. 그러니까 이게 저는 우선은 종부세 같은 경우에 보유세랑 같이 해서 부담을 1%대, 1% 이상은 아니고요. 0. 5에서 1%대 보유를 할 수 있는 걸 단일과세로 갔으면 좋겠어요.

◇ 박재홍> 단일과세로.

◆ 김경민> 그 다음에 더해서는 뭐냐 하면 우리가 인구 구조가 변화하기 때문에 과세를 어느 시점에 하느냐에 따른 건데요. 그걸 이제 미국도 주마다 조금 다릅니다마는 캘리포니아 같은 경우에는 집을 산 시점에서 2년마다 5%씩 올린 다음에 거기에 대해서 과세를 해요. 그러니까 옛날에 집 산 사람이 가격을 올린 건 아니잖아요. 자기 집이 10만 불에서 100만 불이 된다고 했을 때 100만 불에 대해서 과세하는 게 아니고요. 10만 불을 이제 2년마다 조금씩 조금씩 올린 것에 대해서 과세를 하거든요. 그러면 최소한 노인들이 쫓겨나지는 않아요. 그러니까 이게 다양하게 세제는 우리가 혁신을 해야 되는 건데 단순히 종부세 없애겠다, 양도세 유예하겠다는 차원이 아니고요. 좀더 깊이 공부한 다음에 새로운 정책을 보여줬으면 좋겠어요.

◇ 박재홍> 공부를 안 하고 있거든요. 정치권이.

◆ 김경민> 그건 잘 모르겠어요. 제가 정치권이 아니어서.

◇ 박재홍> 아니, 바라보실 때. 그러니까 교수님 말씀 종합해보면 정말 타이밍이 중요한 것 같아요. 정책의 타이밍이 중요하고 또 세제에서도 개인별로도 정말 정밀하게 세금을 걷는 타이밍도 되게 중요할 것 같다는 생각이 들어요. 지금 결국 사람들의 최대 관심사는 언제 팔고 언제 사야 되느냐 생각할 것 같아요. 항상 가장 많이 질문 받으실 것 같습니다. 교수님, 최적의 매매 시점 언제로 보시는지. 죄송합니다. 하박님과 함께하고 있습니다, 여러분.

◆ 김경민> 우리나라의 기준금리가 문제가 아니고요. 저는 미국 연방준비은행의 기준금리 패턴이 문제일 것 같고요. 그게 사실은 작년 말하고 매월 지금 바뀌고 있는데 굉장히 강화되고 있어요.

◇ 박재홍> 금리가?

◆ 김경민> 골드만삭스는 올해 계속 다 올릴 거라는 얘기를 하고 있고, 또 오늘 자 신문에서는 빅스텝이라고 해서 0. 5%를 몇 번 올릴 거라는 얘기를 하고 있어요. 그러면 이게 미국이 제 생각에는 올해나 내년 중반까지 기준금리 2% 무조건 가요. 그러면 우리나라는 거기에 대해서 스프레드가 붙어서 더 가거든요. 미국이 한 2%면 우리나라가 보통 2. 5에서 2. 75까지 가더라고요. 0. 5에서 0. 75 높아요, 평균적으로 봤을 때. 그렇게 한다고 하면 지금 가격이 굉장히 떨어지는데요. 사실 제가 작년에 좀 시뮬레이션을 했을 때 한 2%까지 올라가면 작년 고점 대비 서울은 한 13~20%까지 떨어져요.

◆ 진중권> 엄청 떨어지네요.

◆ 김경민> 그런데 그게 많이 떨어지는 건 아니고요. 그게 2020년 초반 가격대예요, 사실은.

◇ 박재홍> 오늘 리액션이 크세요.

◆ 진중권> 원래 자리로 돌아가는 느낌이 더 강하다는 거죠?

◇ 박재홍> 그렇군요. 그래서 결국 어떻게 해야 된다는 거죠?

◆ 김경민> 맞습니다. 그거는 미국이 기준금리가 올라간 다음에 멈추는 시점이 있을 거예요. 그 시점까지 기다려야 된다고 봐요.

◇ 박재홍> 연방준비제도. 국제면 뉴스를 많이 봐야겠군요.

◆ 진중권> 2%, 기다려. 2%가 될 때까지.

◇ 박재홍> 2%로 동결한다.

◆ 김경민> 글쎄요, 더 갈 수도 있어서 좀 봐야 될 것 같아요.

◆ 김성회> 시기상으로 보면 1, 2년 후쯤에 또 신도시 물량이 들어오고 이러면서 신축 물량들이 생겨서 그쪽의 가격이 내려갈 때쯤에 아예 살 생각이면 그때쯤 들어가서 사도 큰 물의는 없겠다 정도로 생각하면 되나요?

◆ 김경민> 저는 그렇게 봅니다, 개인적으로 봤을 때.

◇ 박재홍> 마지막 우리 영끌족을 위한 희망의 메시지를 부탁드리겠습니다. 영혼까지 끌어모아서 지금 이제 대출 받아서 집을 사신 분들은 또 금리가 올라가면 이자도 많이 늘어날 거 아니겠습니까? 영끌족들의 출구전략은 뭐가 될지 이거 듣고 마무리할게요.

◆ 김경민> 영끌족은 무조건 견디셔야 됩니다.

◇ 박재홍> 견뎌야 됩니까?

◆ 김경민> 왜냐하면 서울의 경우 10년 사이클이 있기 때문에 무조건 견뎌야 되고요. 다만 이건 정치권에서 풀 문제인데요. 그러니까 영끌족들이 사실은 정부 정책 실패 때문에 영끌을 한 거거든요. 물론 투자에 대한 책임은 본인이 갖는 게 맞습니다마는 지금 영끌해서 변동금리됐던 것들을 고정금리로 리파이낸싱 할 수 있는 프로그램으로 설계를 해야 됩니다. 그리고 나중에 본인들이 거기서 이제 혜택을 본 만큼은 매도 시점에 국가에 환납하든지. 그런 이익공유제와 리파이낸싱 프로그램을 정치권이 고민했으면 좋겠습니다.

◆ 진중권> 일종의 보험제도 같은 거죠.

◆ 김경민> 그렇죠. 맞습니다.

◇ 박재홍> 그런 정책 설계를 좀 해야 되는데 교수님이 정부 좀 도와주세요. 영끌족들 버티시고 정부는 그런 분들을 위한 정책 설계가 필요하다, 이 말씀까지 듣겠습니다. 하버드 박사님 하박 서울대학교 환경대학원 김경민 교수였습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

◆ 김경민> 감사합니다.

◆ 진중권> 감사합니다.