* 인터뷰를 인용보도할 때는 프로그램명 'CBS라디오 <한판승부>'를
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■ 방송 : CBS 라디오 <한판승부> FM 98.1 (18:25~20:00)
■ 진행 : 박재홍 아나운서
■ 패널 : 진중권 작가, 김성회 소장
■ 대담 : 김경민 서울대 환경대학원 교수

◇ 박재홍> 집값이 고공행진하는 가운데 우리 정부는 고점경고, 그리고 대출 규제 방안에 대한 칼을 빼들고 있습니다. 하지만 여전히 영혼까지 끌어모은다, 영끌해서라도 집을 사야 하는 것이 아닌가 걱정하시는 분들 많이 계시죠. 그런데 집값 곧 하락할 것이다. 그리고 부동산 패러다임 전환이 필요하다. 이런 말씀을 하고 있는 부동산 전문가가 있습니다. 오늘 모셔서 스튜디오에서 자세히 말씀 들어봅니다. 서울대 환경대학원의 김경민 교수입니다. 어서 오십시오.

◆ 김경민> 안녕하세요.

◆ 진중권> 안녕하세요, 반갑습니다.

◇ 박재홍> 진중권 작가와 김성회 소장과 인사 나누셨고요. 일단 서울대 교수님이신데 부캐릭터가 존재하시더군요. 하박 부동산 전문가. 하박이 뭡니까, 교수님?

◆ 김경민> 그냥 어떻게 방송에 있는 분이 그냥 지어준 건데요. 하버드 박사.

◇ 박재홍> 하버드 박사여서 하박 부동산 전문가다 부캐릭터도 있으십니다. 하버드에서 도시기획부동산으로 박사를 마치신 후에 학계로 바로 안 가시고 보스턴에서 부동산으로 리서치 회사에 근무를 하셨더군요.

◆ 김경민> 사실은 박사학위 받으면서 했어요. 제가 박사학위가 상업용 부동산 관련된 연구였거든요. 그런데 제가 있던 회사가 전 세계 글로벌 상업용 부동산 데이터를 갖고 있어서 운 좋게 취직을 했고 운 좋게 그것 때문에 박사학위를 땄어요.

◇ 박재홍> 그렇군요. 그러니까 학문적 연구뿐만 아니라 실물 부동산도 잘 아시는.

◆ 김경민> 그렇죠. 제가 했던 게 사실은 글로벌 오피스마켓 예측하는 모양이었거든요. 그러니까 2006년부터 9년까지 일을 했고요. 2008년에 미국 경기가 거의 뭐 좌초되는 걸 봤죠, 부동산 때문에.

◆ 진중권> 부동산 시장의 관점에서 한국의 부동산 상황이 전 세계적으로 볼 때 보편적인 겁니까? 아니면 매우 특수한 데가 있는 겁니까?

◆ 김경민> 보편적인 걸 따라가고요. 다만 제가 봤을 때 작년의 경우에는 우리가 운 좋게 코로나 사태를 좀 잘 이겨냈잖아요. 그러면서 다른 나라보다 일찍 부동산 가격이 오르기 시작을 했어요. 그다음에 임대차 3법의 정책, 저는 찬성을 하는 겁니다만 시점이 잘못됐기 때문에 부동산 시장에 또 영향을 미쳤고요.

◇ 박재홍> 그래요. 그러면 오프닝에 말씀드렸습니다만 단도직입적으로 질문을 드리겠습니다. 2030세대에서 영끌 패닉바잉이 이어지고 있습니다. 이자를 많이 내더라도 내 집 마련을 하고 싶다라는 분이 꽤 많은데 이렇게 해도 되는 겁니까?

◆ 김경민> 지금은 저는 버블이라고 봐요, 사실은. 그리고 굉장히 위험한 타이밍이고. 왜냐하면 부동산이 보편적으로 거래량이 오르면서 가격이 올라요. 그런데 지금은 거래량이 굉장히 떨어지면서 예외치들이 거래가 되고 있어요. 물론 강남에서 나오는 신고가 등 굉장히 예외치입니다, 제가 봤을 때는. 두 번째는 우리가 부동산에서 가장 중요한 게 투자수익률이에요. 그거는 분자가 1년치 월세라고 보시면 되고요. 그다음에 분모가 가격이에요. 그런데 강남 같은 데 보면 한 달 전만 하더라도 역삼동의 25평대 보면 한 달에 월세 200이에요. 그럼 1년에 2400이거든요. 그런데 가격이 지금 20억이에요. 지금 더 오르기는 했습니다마는. 그러면 투자수익률이 1.2%밖에 안 돼요. 그런데 네이버에서 10년 치 국채수익률 보면 지금 2%예요. 부동산은 위험자산이기 때문에 국채수익률보다는 높아야 돼요, 사실은. 되게 위험한 상황이에요, 제가 봤을 때는.

◇ 박재홍> 지표로 봤을 때는 굉장히 위험하다. 그런 의미에서 사면 안 된다고 말씀하시는데. 그래서 내년 말까지 서울 부동산이 10%에서 최대 17%까지 하락할 가능성도 있다 이런 말씀도 하셨요.

◆ 김경민> 그거는 제가 봤을 때 제가 예측을 좀 했을 때 이자율 자체가 지금 0.5%잖아요, 기준금리가. 대략 1.5% 올리는 시점이에요. 그 시점에 10~17% 떨어질 것 같아요.

◇ 박재홍> 이자율이 올라가게 되면.

◆ 김경민> 그렇죠. 2.0%까지 가면 더 떨어질 수도 있고요. 그런데 10~17%라는 게 그러니까 2021년 2분기 기준으로 10~17%가 떨어지는 건데 그게 어느 정도 수준이냐면 사실은 작년 수준이에요. 2020년 1분기 수준.

◇ 박재홍> 집값이 그 정도 수준으로 내릴 것이다.

◆ 김경민> 그러니까 폭락은 아닌 거예요.

◆ 진중권> 오를 만큼 올랐고 내려간다는 얘기인 거죠.

◆ 김경민> 그렇죠. 이자율이 오르면 그렇게 될 가능성이 높죠.

◆ 진중권> 하도 영끌해서 사고 그러니까 사실 거품이 좀 끼어버린 거라고 봐도 되나요?

◆ 김경민> 저는 그렇게 봅니다.

◆ 김성회> 그런데 정책적으로는 어쨌거나 금리를 지난번에도 안 올릴 것 같더니 올리는 방향으로 정해서 오른다라고 보면 사실은 부동산이 영향을 많이 받게 되지 않겠냐 이런 예측들을 하던데요.

◆ 김경민> 맞습니다. 그리고 금리가 25BP에서 올렸다고 끝이 아니잖아요, 사실은. 지속적으로 오르잖아요, 우리나라도. 그리고 제가 봤을 때 미국이 기준금리 올리는 신호를 줬거든요. 그리고 제가 봤을 때 걱정스러운 거는 FOMC에서 2024년까지 18명 중 8명이 2.5%대 얘기를 하고 있어요, 미국의 기준금리 2.5%. 그럼 우리나라는 최소한 2.5% 이상으로 가야 돼요. 미국하고 우리하고 기준금리가 같다고 하면 저라도 한국 돈 빼서 미국 거 사죠. 그러면 그때는 예를 들어서 2년 후에 2.5%가 아니고 3%가 될 수도 있는 상황입니다. 그때는 지금하고 완전히 다른 상황이 될 거예요.

◇ 박재홍> 그러니까 미국 연방기준금리가 한 2.5% 올라가면 우리나라는 한 기준금리가 3% 정도로 갈 수도 있다.

◆ 김경민> 그 정도 가야죠.

◆ 진중권> 무리하게 빚내서 집 산 사람들은 이자가 그렇게까지 올라가게 되면 대출금을 못 갚게 되지 않습니까?

◆ 김경민> 그렇죠. 이게 또 염려스러운 부분이 뭐냐 하면 사실 15억 이상의 주택에 대해서는 거의 다 자기 캐시로 사야 돼요. 그런데 지금 강남에서는 평균, 그러니까 평균이 15억 이상이에요, 집값이.

◇ 박재홍> 집값이요.

◆ 김경민> 집값이요. 거래되는 것들의 45% 정도가. 그러니까 1등부터 100등 했을 때 끝에서 40등이 한 15억인 거예요. 그러니까 엄청나게 많은 사람들이 지금 캐시로 사고 있는 거예요. 그 경우에는 버틸 거예요. 그런데 제가 봤을 때는 위험한 것은 뭐냐 하면 특히 노원구, 도봉구, 성북구에 있는 집 산 사람들. 거기에는 굉장히 많은 모기지 대출 플러스 신용까지 껴 있기 때문에 거기가 위험해질 수 있어요.

◇ 박재홍> 그래요. 변동금리가 적용이 될 경우에 이자 때문에. 그런데 이런 상황에서 정부의 정책 시그널을 어떻게 읽어야 될 것이냐 좀 혼란스러워하는 분들도 계십니다. 이를테면 민주당 송영길 대표 같은 경우는 무주택 실소유자에게 담보인정비율인 LTV를 90%까지 풀어줘야 된다, 이런 말씀도 하는 경우가 있고. 한편으로는 정부에서는 가계부채 증가 최대한 억제하겠다. 홍남기 경제부총리도 이렇게 말을 하는데 어떤 신호를 믿어야 됩니까?

◆ 진중권> 서로 상반되잖아요.

◆ 김경민> 사실은 2개는 완전히 상반된 거죠. 상반된 건데 제가 봤을 때는 이게 우리가 집값 잡는다는 정책 목표가 아니고요. 그러니까 좀 패러다임을 바꿔야 된다는 말씀은 뭐냐 하면 주거정책에서의 패러다임, 정책 목적이라는 거는 집값안정이 아니에요, 제가 봤을 때는. 주거복지의 확충이에요.

◇ 박재홍> 주거복지의 확충이요.

◆ 김경민> 그런데 주거복지의 확충이라는 거는 중산층 이하의 서민들이 적정한 비용으로 적정한 퀄리티의 주택에서 살 수 있는 환경이에요. 그 환경이라는 것은 전세에 대한 보조뿐만 아니라 적정한 비용으로 살 수 있게끔 매입할 수 있는 것들을 열어줘야 되는 거예요. 그리고 이거는 가급적 고쳐서는 안 돼요. LTV 80%였다가 갑자기 잡기 위해서 금융위에서 60%로 낮췄거나 그래서는 안 되는 거예요. 왜냐하면 그러면 사회적 약자가 봤을 때 저거 더 낮추면 나 못 사냐고 달려드는 거거든요, 사실은요. 그리고 또 다른 부분은 뭐냐 하면 만약에 주거복지 확충이 맞다고 하면 중산층 이하의 계층한테 집을 살 수 있도록 호혜적인 환경을 해 주는 게 좋은 나라예요, 사실은. 지금은 돈 있는 사람들밖에 못 사요. 다만 저는 개인적으로 LTV 완화, 사회적 약자한테 저는 찬성인데 과연 시점이 지금이냐는 또 아닌 거예요.

◇ 박재홍> 그런데 90% 낮추는 시점 자체가.

◆ 김경민> 그건 시간을 두고 나중에 해야 돼요. 그럼 사람들이 기다릴 거예요. 그러니까 그리고 이걸 할 때는 충분한 공급이 있을 때 하는 정책이에요, 사실은.

◇ 박재홍> 사실은 LTV 비율이 막 바뀌잖아요. 70%인 적도 있었다가. 그러니까 이렇게 되면 자꾸 바뀌니까 이 대출이라는 걸 미리 받아놨어야 하는 것이다, 이렇게 생각을 하게 되니까.

◆ 김경민> 너무나 당연히 그렇게 생각하고요. 제 주변에 디벨롭이 큰 사람들은 지금 미리 받아놨어요. 그러니까 이거는 가급적 이렇게 하면 안 돼요, 정말로. 부자들한테만 호혜적인 환경이 되는 거고 여기서 타격받는 사람들은 중산층 이하 서민이에요.

◇ 박재홍> 그래요. 그래서 이러한 정책이 일관성이 없는 부분들에 대해서 교수님께서 이런 말씀을 하셨어요. 임대차 3법이 집값을 폭등시켰고. 시기적으로 잘못됐다는 말씀을 하셨기 때문에 또 집값을 잡겠다라는 정부의 정책이 더 위험하다 이런 말씀을 하셨는데 어떻게 해야 되는 겁니까? 시장주의로 가야 된다는 말씀인 것은 아닌 것 같은데요.

◆ 진중권> 패러다임의 전환이 바로 그 말씀이신가요?

◆ 김경민> 맞습니다. 그러니까 우리나라가 임차인들에 대한 보호가 되게 약해요. 창피할 정도로 약하기 때문에 이 사람들이 장기간 거주할 수 있는 어떤 정책적인 뭔가를 하는 것은 맞아요. 그런데 이걸 할 때는 임대아파트가 충분, 그러니까 시장 안에 아파트가 충분히 공급될 때 하는 거예요. 그러니까 작년에 하지 않고 2019년 헬리오시티 1만 채 나왔을 때 했으면 작년 같은 혼란을 초래되지 않았을 수도 있어요. 그러니까 모든 사람들이 자본주의적으로 하잖아요. 이미 김상조 씨도 하면서 자기 임대료 올렸고 다른 국회의원도 올렸잖아요. 저라도 올릴 거예요, 사실은. 정부 담당자들이 하는데 왜 일반인들은 안 하겠냐고요. 너무나 당연한 거고. 그렇기 때문에 이 부분에 대해서는 충분한 공급량이 있을 때 하는 게 맞고요. 다만 집값 잡는다는 것은 좀 변화라는 것은 아까 제가 말씀드린 것처럼 주거복지 확충 그 부분으로 가는 게 저는 맞다고 봐요.

◇ 박재홍> 헬리오시티 1만 채가 나왔을 때 임대차 3법 풀었어야 했다. 말씀하셨는데, 무슨 뜻인가요?

◆ 김경민> 사실은 이런 임대시장의 경우에는 전세든 월세든 그건 물량과의 싸움이에요. 그때 충분히 물량이 공급이 되면 전세가격이든 월세가격이든 조정 받을 수밖에 없어요.

◇ 박재홍> 1만 채가 풀리게 되면 전세 물건도 굉장히 많이 나올 거기 때문에 어떤 임대차 3법의 정책효과가 나올 수 있는 시기였는데.

◆ 김경민> 그렇죠.

◇ 박재홍> 그 시기를 이미 높게 받은 사람은 다 높게 받아놨는데 뒤늦게 정책이 나왔으니까 효과도 못 보고 오히려 집값만 오르게 됐다. 이런 말씀이신 거네요.

◆ 김경민> 그렇죠.

◇ 박재홍> 그런데 교수님. 셰어하우스를 소유하고 계신다고 들었는데 그럼 이게 교수님이 직접적으로 어떤 부동산 패러다임 전환을 실천하고 계신 겁니까?

◆ 김경민> 사실 2015년, 16년은 부동산 경기가 좋을 때가 아니었어요. 저희가 저희 연구실에서 청년주택에 대해서 관심이 많아서 그 친구들이 사는 주택의 퀄리티하고 임대료 적정 수준 같은 것을 연구했을 때 정말 열악한 데가 많더라고요. 그래서 제가 저는 항상 생각하는 게 적정한 퀄리티의 주택에 대해서 적정하게 낼 수 있는 환경이 더 중요하다고 봤거든요.

◇ 박재홍> 임대료 같은 것을.

◆ 김경민> 그런데 그걸 매칭하는 게 제가 봤을 때는 셰어하우스라고 봤어요. 그런데 셰어하우스가 말을 여기서 하면 길어질 것 같아서요. 그런데 이게

◇ 박재홍> 괜찮습니다.

◆ 김경민> 디벨로퍼들한테도 이익이 되고 세입자한테도 이익이 될 수가 있겠더라고요. 그러니까 예를 들어서 세입자 같은 경우에는 자기 방은 3평밖에 안 되지만 공용 공간이 한 16평 되거든요.

◇ 박재홍> 주방이랑 쓸 수 있는.

◆ 김경민> 그렇죠, 주방, 거실 이런 데. 그럼 자기가 사용할 수 있는 공간은 19평이에요. 그런데 강남에서 대략 원룸의 경우에 80만 원에서 100만 원까지가 가격 책정이 돼요. 그런데 셰어하우스의 경우에는 60만 원 정도면 들어와서 사려는 용의가 굉장히 많아요, 사람들이. 20~30만 원에 대해서 굉장히 민감해요, 젊은층은요. 그런데 이 사람들이 60만 원 내고 19평을 쓴다고 했을 때는 충분히 들어와서 살 수 있는 거죠. 그리고 집주인 입장에서도 옛날에 슬럼 로드라는 단어가 있잖아요. 그러니까 쪽방촌은 지저분해 보이지만 쪽방촌 주인은 엄청난 부자예요. 가격은 공간을 쪼개면 쪼갤수록 평단가가 높아져요. 그래서 셰어하우스를 했을 때 총 임대수입은 원룸 4채보다 셰어하우스 1채가 더 높아요.

◆ 진중권> 그런데 지금 여든 야든 몽땅 다 주택공급을 확대하겠다는 공약들을 내놓고 있거든요. 그 방향은 맞는 겁니까? 왜냐하면 주택값은 떨어질 텐데.

◆ 김경민> 우선은 주택을 사람들이 원하는 퀄리티의 주택이 많이 공급이 안 됐기 때문에 지금 높아진 거라고 저는 보거든요. 그럼 그 사람들이 원하는 수준의 주택이 나오는 것은 필요하다고 보고요. 그런데 여기서 제가 좀 걱정스러운 부분은 지금 다 아파트 얘기를 하잖아요. 그런데 서울 같은 경우에 이미 1인 가구가 전체 차지하는 비중에서 제일 높아요. 그런데 이 사람들의 적정 주택에 대해서 얘기가 잘 없어요, 지금. 물론 역세권 주택 얘기가 나오고는 있습니다마는 좀 공급에 대해서도 다양한 계층에 대해서 얘기를 했으면 좋겠어요.

◆ 진중권> 17평 빌라입니다. 저는 청약통장 있잖아요. 이자를 안 준다는 말에 격분해서 해지해버렸거든요. 이해가 안 돼서.

◇ 박재홍> 최근 대선주자들의 부동산 공약을 보면 전반적으로 어떤 생각이 드나요? 일단 이재명 후보의 경우는 기본주택, 윤석열 후보의 경우는 원가주택 같은 공약을 내놓고 있고 민간이냐 공공이냐 차이만 있지 250만 호 공급을 내세우는 것도 눈에 띕니다. 이게 부동산 연구하시는 분들이 해법으로 250만 호 공급 연구가 좀 많이 됐습니까? 왜 이렇게 후보들마다 250만 호를 자꾸 내놓으시는 거예요?

◆ 진중권> 가능하기는 한 겁니까?

◆ 김경민> 그러니까 이게 부지 확보가 제일 관건일 텐데요. 저는 약간 좀 의심스럽게 봐요, 이 부분은.

◇ 박재홍> 후보들의 공약을, 여야 떠나서?

◆ 김경민> 여야 떠나서. 그리고 지금 서울과 수도권을 제한 광역시의 경우에는 대구만 하더라도 미분양이 지금 쌓이고 있어요. 대전도 마찬가지고요. 그래서 만약에 이런 식으로 공급충격이 나온다고 하면 나머지 시장이 굉장히 문제일 거고요. 그런데 이제 수도권의 경우에 적정 주택의 공급은 좀 필요한 것 같은데 이렇게 레토릭으로 몇 십만 개 할 게 아니고 정말로 가능한 부지에 대해서 뭔가 얘기를 했으면 좋겠어요, 사람들이. 가능한 부지에 대해서 명확하게.

◆ 김성회> 3기 신도시 하고 있는데 지금 돌아가는 모양새로 봐서는 3기 신도시가 과연 미분양을 안 하고 버틸 수 있을까, 공급이 좀 많지 않나. 특히나 문재인 정부 들어서고 나서 2018년부터 공공택지도 굉장히 많이 개발을 해서 지금도 이미 하고 있는 거, 물론 만들어지는 데 시간이 걸리지만 그거 나올 때쯤 되면 2021년의 느끼는 이 갈증은 없을 것 같거든요. 그런데 이런 상태에서 새 정부가 들어서면서 더 짓겠다라고 그냥 이렇게 선언적으로. 2021년에 목이 모르니까 내가 2025년부터 물 주겠다고 하는데 사실 2023~2025년 가면 홍수가 나서 오히려 부동산 가격이 하락할 것 같다 이렇게 전망하시는 분들도 많던데 어느 쪽이.

◆ 김경민> 저도 거기에 동의하는 편입니다. 우선은 단기적으로는 이자가 오를 것 같고요. 말씀하신 거 주택 공급이라는 게 한 3, 4년 후에 나타나는 거기 때문에 지금 짓는다고 그래서 최대한 빨라야 3년 볼 거예요. 그럼 2024년부터 쭉 나올 텐데. 아마 우리가 이렇게 된다고 하면 90년대 초반의 일을 우리가 경험할 수도 있어요.

◆ 진중권> 그런데 아까 부지 말씀하셨는데 사실은 서울시에는 지을 땅이 없으니까 학교 품은 아파트 공항 쫓아내고 거기 들어가겠다 이런 얘기가 나오잖아요. 그 대안이 결국은 재개발밖에 없는데. 그것은 어떻게 생각합니까? 재개발을 통해서 주택을 새로 공급한다, 또 늘린다?

◆ 김경민> 그게 참 되게 애매할 수도 있는 게요. 저는 우선은 지금 아마 모든 정당에서 재개발 얘기를 할 거예요. 표가 걸려있기 때문에. 우리 뉴타운에서 경험을 했잖아요. 그때는 한나라당, 민주당 다 한다고 했었어요. 그런데 제가 창신동 쪽에서 커뮤니티 도와주는 일들을 좀 해요. 하는데 그걸 보면 정말 주택 상황이 열악하기도 해요. 그런 곳은 어쩔 수 없이 해야 될 필요성은 저는 있다고 보는데 다만 이게 급격하게 많은 사람들의 이익을 침해하면서 갑작스러운 재개발은 저는 약간 반대이기는 합니다마는 우선은 제가 두 가지 말씀드릴게요. 첫 번째는 서울 안에 대형부지가 없는 것은 아니에요. 용산국제업무지구 개발, 옛날에 파산했던 데하고. 용산공원 일부라도 개발할 수 있다고 하면 거기는 명확한 시그널을 줄 수가 있어요, 서울시 안에 이 정도 땅이 있다는 거에 대해서. 그다음에 두 번째는 이제 재개발을 과거처럼 다 부숴버리고 하느냐. 아니면 다른 방법으로 하느냐인데 일부는 할 수도 있겠습니다마는 저는 미국이나 유럽식으로 거기에는 이제 비영리 민간개발업자들이 있어요. 거기에 대해서 인센티브를 주면 1동 또는 약간 좀 몇 동을 묶어서 개발을 해요. 일단 그거라도 잘 일어날 수 있도록 전체적으로 설계가 됐으면 좋겠어요.

◆ 김성회> 공공임대에 대한 것도 궁금한데요. 그러니까 특히나 청년들 지금 말씀하신 대로 우리, 저 때만 해도 4인 가족이 기준이었는데 이미 기준은 3인이 됐고 그나마도 1인 가구가 지금 서울 같은 경우는 40% 가까이 되는 상태가 됐는데 여전히 우리의 패러다임은 소위 말한 아파트 이렇게 한 블록을 위해서 아파트를 짓겠다 이런 얘기들만 하고 있는 상태고. 반면에 청년들을 위한 뭔가를 만들거나 아니면 공공임대주택 같은 경우도 아주 적게 해서 저소득층을 위해서 공급할 생각만 하고 뭔가 좀 제대로 버는 1인 가구나 2, 3인가구를 위한 대책들은 안 내놓는데 우리나라 공공임대주택 비율이 이렇게 낮은 것은 시민의 의식 때문인가요, 아니면 정부의 정책 때문일까요?

◆ 김경민> 그런데 사실은 공공에서 개발한 케이스는 미국이나 유럽도 있었어요. 그러니까 1960년대까지 전만 하더라도 미국이 직접 지었어요. 직접 지었는데 사실은 이 모양이 많아요.

◇ 박재홍> 정부가 짓는 거 자체가.

◆ 김경민> 왜냐하면 이게 기본적으로 땅은 국가가 제공하는데, 일반적으로 그런데 관리, 운영비에 대해서는 거기 세입자들이 내야 되는데 사실은 이거는 그러면 인플레이션에 따라서 관리비를 올려야 되잖아요. 임대료를. 그걸 못 올려요. 그러면서 LH나 SH공사의 아파트 보시면 주거수준이 열악한 데가 굉장히 많습니다. 그리고 두 번째는 사람들이 이제 인식이 돼서 휴거지 이렇게 안 좋은 말하잖아요. 그러면 이게 공공임대아파트 개발의 당위성이 있음에도 불구하고 현실적으로 안 돼요. 저는 그렇기 때문에 비영리 민간 개발업자들이 아파트를 지을 수 있는 임대아파트 환경을 마련해 줘야 돼요. 그리고 지금 건설회사들이 임대아파트들의 수요가 많기 때문에 지으려고 할 거예요. 그런데...

◇ 박재홍> 민간이 그런데 영리를 추구하는 곳인데 비영리 민간 개발이라는 게 존재할 수 있느냐. 사회적기업같이?

◆ 김경민> 충분히 존재를 하고요. 미국에서는 꼭 사회적기업뿐만 아니고 거대한 부동산 개발회사인데 주구장창 임대아파트만 짓는 데가 있어요. 보스턴캐피탈 같은 거대한 기업들.

◆ 진중권> 최소한의 이익만 남기고?

◆ 김경민> 그렇죠. 적정 이익을 받고. 다만 그게 가능한 것은 정부에서 인센티브 프로그램이 존재하기 때문이에요.

◇ 박재홍> 정부에서 인센티브라면 정부에서 어떤 일정 부분 수익을 보장해 주거나.

◆ 김경민> 그렇죠.

◇ 박재홍> 세금 혜택이라든가?

◆ 김경민> 세제 혜택이 큽니다, 사실은.

◇ 박재홍> 그렇군요. 사실은 대장동 개발은 이거 법인세 문제 때문에 PFB, 페이퍼컴퍼니 만드는 그런 거였는데 오히려 혜택을 이런 방향으로 전환하면 좀 선순환 할 수 있는 구조가 만들어질 수 있겠다는 생각도 할 수 있겠군요.

◆ 김경민> 충분히 선순환을 하죠. 사실 이렇게 하기 위해서는 첫 번째 공무원이 부동산 시장, 금융, 개발에 대해서 잘 알아야 돼요. 그런데 사실 부동산, 금융이라는 게 어려운 게 아니에요, 사실은.

◇ 박재홍> 그런가요?

◆ 김경민> 엑셀 조금만 하면 되는 거예요.

◇ 박재홍> 엑셀만 할 수 있으면 된다?

◆ 김경민> 충분히 가능합니다.

◆ 김성회> 최근 국정감사 아이템용으로 보도된 바도 있는데 LH가 임대주택 10년 동안 임대로 활용한 다음에 분양으로 전환해서 최근에 본인도 원래 프로젝션했던 수익보다 1조를 더 거두어들였다. 그래서 이게 큰 문제가 있는 것처럼 보도를 했는데 사실은 LH가 열심히 일해서 돈을 잘 버는 거는 저는 나쁘지 않다고 생각하거든요. 그런데 그 돈으로 무엇을 하느냐인데 그런데 지금 말씀은 공공이 임대주택 지어서 임대사업을 하면 잘 안 된다라고 말씀하셨고 그러니까 LH도 그걸 아니니까 10년만 임대로 돌리다가 분양을 해서 털어버리고 돈만 벌어버리는 방식으로 하는데 그럼 LH가 택지개발의 절대적인 권한을 가지고 이렇게 벌어들인 돈을 어떻게 쓰는 게 이 부동산 시장을 안정시키는 데 좀 더 좋은 정책이겠다 이런 제안을 주실 수 있을까요?

◆ 김경민> 사실은 저는 서울 같은 경우에 그러니까 부동산 랜드뱅킹이라고 하거든요. 토지 비축을 좀 해야 돼요. 공공에서 그렇게 돈을 많이 벌었으면 주변에 있는 땅 사서 우선 나중에 가격이 오를 듯 할 때 질 수 있도록 저는 그런 랜드뱅킹 프로그램 같은 것도 있으면 좋겠고요. 그다음에 LH가 말씀하셨다시피 토지작업 잘하잖아요. 토지작업 잘 하고 거기를 민간한테 개발한다고 했을 때 LH가 아니면 그 지역단체가 가져갈 수 있는 이익을 약간 좀 포기하되 들어갈 수 있는 사람들한테 임대료를 좀 낮출 수 있도록 그 프로그램 짤 수 있다고 저는 개인적으로 생각해요. 그렇게 본다고 하면 제가 아까 말씀드렸던 것처럼 비영리건 아니건 민간개발업자가 임대아파트를 짓고 거기에 적정임대료를 받고 서민들이 살 수 있는 환경을 마련해 줄 수 있지 않을까.

◆ 진중권> 이게 막대한 불로소득이라는 게 결국은 땅의 희소성에서 나오는 거 아닙니까? 그리고 그걸 갖다가 허락해 주는 건 관공서란 말이죠, 인허가권이란 말이죠. 결국은 사실 공적인 부분을 갖다가 민간업자들이 가져가는 부분 아닙니까? 그래서 일각에서는 대장동도 문제지만 오세훈식도 문제다. 그래서 차라리 땅은 국가에서 소유하고 건물만 분양하자, 이게 맞지 않느냐. 이런 얘기를 하는 사람도 있는데 그건 어떻게 생각하십니까?

◆ 김경민> 그게 약간 토지임대부 방식인 것 같은데 그것도 가능한 것 같아요. 그런데 토지임대부 방식이라고 해서 부동산 가격이 안 오르냐, 그건 아니에요.

◇ 박재홍> 땅은 국가가 소유하고 건물만 개인이 소유한다 이런 개념인 거죠.

◆ 김경민> 사실 싱가포르 같은 경우에도 땅은 사실 공공이 갖고 있고 중국의 베이징이나 상하이도 공공이 갖고 있거든요. 건물에 대해서만 개인들이 갖고 있기 때문에 토지는 100년 임차할 수 있는 권리를 갖고 있는 것이어서 그걸 했다고 가격이 안 오르는 것은 아니기 때문에 그 상황에서 좀 더 구조를 잘 짜는 게 필요할 것 같아요. 임대료에 대한 한도를 건다든지 아니면 매매를 했을 때 수익을 분배를 한다든지

◆ 진중권> 그래도 건물값이 싸지지는 않나요?

◆ 김경민> 건물값은 초기에 굉장히 싸지죠. 그러니까 지금 말씀하신 것의 핵심은 우발적 이익에 대해서 지나친 사유화가 되지 않도록 미리 설계를 해야 되는 거죠. 대장동 같은 경우에도 제가 봤을 때는 2013, 14, 15년도에 사실 부동산 경기가 안 좋았어요. 당시에 이렇게까지 폭등할지도 몰랐었을 거예요, 자기들도.

◇ 박재홍> 수익이 발생할 것이다.

◆ 김경민> 그러니까 이건 제가 봤을 때는 우발적 이익이 굉장히 많이 난 거거든요. 그때 이미 적정한 이윤은 당신들이 알아서 가져가, 대신 이 이후의 수익에 대해서는 공공이 가져갈 수 있게끔 미리 스트로크를 짜놨으면 괜찮았을 거예요.

◇ 박재홍> 그런데 이렇게 이익이 날지 몰랐던 거군요, 당시에는.

◆ 김경민> 제가 봤을 때는 그래요.

◆ 김성회> LH가 다른 지역에, 하남이나 이런 데 개발할 때 참여연대에서 연구한 결과들 보니까 그렇게 LH가 닦아놓은 토지를 민간에게 넘겼을 경우에 건설사가 벌어들일 예상 수익이 최대 3조 5000억 원, 그리고 그 뒤가 더 재미있는데 분양받은 사람들 즉 민간인이 가져간 수익을 7조 원으로 보더라고요. 그러니까 초과수익인 거죠. 사실 이거는 땅 때문에 생긴 돈이니까 정부가 거두어들이는 게 맞는데 분양을 싸게 받아서 생긴 차익에 대해서 정부가 거두어들인 것에 대해서 국민들이 또 가만히 안 있을 거 아닙니까? 그런데 시행사가 지금 이 대장동은 불거졌지만 시행사가 돈 이렇게 남기는 것도 국민들이 되게 싫어하고 이런 상황에서 어떤 적정한 타협점이라는 게 존재할 수 있는 건가요?

◆ 김경민> 충분히 존재할 수 있다고 보고요. 특히 LH 같은 경우에 토지를 깔끔하게 정리한다는 것은 뭐냐 하면 분명히 그 원주민들이 수용당했을 가능성이 높아요, 사실은. 그러면 적정한 가격으로 수용을 했겠습니다마는 그럼에도 불구하고 일부 기존 원주민들은 좀 반감 또는 안 좋은 감정을 갖고 있겠죠. 그러면 이 조성된 토지는 거기에서 지나친 이익이 나지 않도록 미리 짜놔야 돼요, 구조 자체를. 예를 들어서 여기서 당신들이 하는 거의 원가에서 30%까지 우리가 봐줄게, 가져가. 그다음에 30% 이상에 대해서는 어떤 식으로든 나눠. 아니면 거기서 나온 거를 어떤 식으로든 공공한테 아니면 그 입주민이나 다른 사람들한테 이익이 갈 수 있도록 어떤 구조를 짤 수가 있거든요. 그게 어려운 건 아니에요.

◇ 박재홍> 교수님 말씀 들어보니까 결국은 정책 설계랑 정책 실행 타이밍 2개가 제일 중요하네요.

◆ 김경민> 그렇죠. 설계가 너무너무 중요하죠.

◇ 박재홍> 제일 잘하는 나라가 어디입니까?

◆ 김경민> 제일 잘하는 나라요? 유럽하고 미국은 잘하는 것 같은데요.

◇ 박재홍> 그래요? 잘합니까?

◆ 진중권> 대장동 사건 일어나니까 이에 대한 대책으로 이재명 지사가 부랴부랴 내놓은 게 100% 공영개발하고 100% 불로소득 환수하겠다라고 하셨거든요. 이건 현실성이 있는지 그리고 바람직한 것인지 궁금합니다.

◆ 김경민> 그러니까 제가 그분이 어떤 의도고 정확한 내용은 모르겠어요. 다만 액면으로 읽혔을 때는 100% 다 공공이 하고 민간이 했을 때 너희들 수익 아예 못 가져간다? 그러면 누가 공급을 하겠어요, 주택 공급을.

◇ 박재홍> 그러니까 방향이 그런 거지 그것도 고려하는 안 중의 하나다 얘기는 김병욱 의원이 그렇게 말을 했습니다마는. 그 방향 자체에 대해서 코멘트해 주시면.

◆ 김경민> 사실은 미국이나 유럽이나 트렌드 자체는 공공, 민간 협동 개발이에요. 그런데 여기서 공공, 민간 협동이라는 것은 공공은 가이드를 명확하게 해 줍니다. 명확하게 해 주고 대신에 거기에서 민간이 들어갔을 때 혜택 받을 수 있을 만큼 받게 해 줘요. 그런데 그다음에 대해서는 딜을 계속해요, 둘이서. 다만 개발이 됐을 때는 원스톱으로 쭉 가요. 빨리 할 수 있게끔. 공공이 그거는 보장을 해 줘요.

◇ 박재홍> 인허가 문제에 대해서는.

◆ 김경민> 그럼요, 빨리 해 줘야죠. 그리고 민간도 들어왔을 때 자기들이 어떻게 공공에 대해서 컨트리뷰션, 기여를 할지 명확하게 얘기를 해요. 그래야지 개발이 가능하고. 왜냐하면 거기에서 공공이 지역커뮤니티를 설득을 시켜줘야 되는 거거든요. 그런데 민간이 했을 때는 어떤 일이 발생될 줄 모르잖아요. 그러니까 그걸 다 3자가 구조를 맞춰서 할 수 있게끔 진행이 되고 있어요.

◇ 박재홍> 청취자 여러분들이 교수님의 목소리 들으면서 정말 유익한 시간이다, 알렉스 초 님이 말씀 주시고 계시는데. 질문 하나만 소화하겠습니다. 군림일도천하 님은 그래도 서울 집값 절대 안 내려가지 않을까요? 강력한 믿음을 갖고 계신데.

◆ 진중권> 지금이라도 사야 돼.

◇ 박재홍> 도심 외곽만 하우스푸어 되고 서울집값 안 내려가지 않을까요? 이렇게 물으셨는데.

◆ 김경민> 이게 사실 우리가 부동산 상생에 대한 지나친 믿음이 있는. 6~7년 전만 보더라도 그때 어떤 분은 서울집값 반값 된다고 그랬어요. 그러니까 그때는 굉장히 안 좋았던 타임이고 부동산 가격 트렌드만 보더라도 1988년 올림픽 할 때는 1년마다 강남 아파트 2배씩 뛰었어요, 100%씩. 그러니까 노태우 대통령이 딱 그걸 한 거고요, 신도시 개발. 90년부터 96년까지 강남 가격 떨어졌어요. 떨어지고 그다음에 맞은 게 IMF잖아요. 그때 가격 올라갔겠냐고요, 떨어졌고요. 그다음부터 IT 버블 생기면서 같이 오르기 시작하면서 그게 한 2007~2008년까지 쭉 갔죠. 그런데 2008년 글로벌 터진 다음에 강남 가격 떨어졌다가.

◇ 박재홍> 금융위기 왔을 때.

◆ 김경민> 강남 가격 떨어졌다가 이자율 300BPS 낮추면서 갑자기 원가 회복했어요. 그다음에 유럽 위기까지 2013년까지 계속 떨어집니다. 그리고 2015년까지 이렇게 되다가 그다음부터 쭉 올라가기 시작을 해요. 벌써 그 안에 사이클이 3번이 있었어요. 10년에 1번 사이클이 있습니다.

◇ 박재홍> 그렇기 때문에 내려갈 수도 있다.

◆ 김경민> 강남불패는 사실이 아닙니다.

◇ 박재홍> 사실이 아니다.

◆ 진중권> 이런 분들은 그러니까 10년만 버티면 돼.

◆ 김경민> 10년 버티셔야 돼요.

◆ 김성회> 사실 10년 이상 거주할 사람은 오를 수 있다고 생각하고 사는 것도 무리는 없는 거 아닙니까?

◆ 김경민> 그런데 제가 봤을 때는 지금은 매수인의 시장이 아니고요. 매도인의 시장이잖아요. 자기가 원하는 물건을 확보를 잘 못 해요. 그런데 이자율이 오르고 말씀하신 것처럼 공급이 충분하다면 그때는 매수인의 시장이 될 수 있을 것 같아요. 약간 좀 견디셨다가 2~3년 후에 하는 것도 저는 큰 무리는 없을 거라고 생각을 해요.

◇ 박재홍> 지금은 집 살 타이밍은 아닌 것 같다.

◆ 김경민> 저는 그렇게 봅니다.

◇ 박재홍> 알겠습니다. 부동산 전문가신데요. 오늘 부동산 관련해서 굉장히 많은 이야기를 나눴습니다. 다음에 또 한 번 모셔가지고 깊이 있는 나누면 좋을 것 같습니다. 정말 다시 모실 겁니다, 여러분. 서울대 환경대학원의 김경민 교수님이었습니다. 고맙습니다.

◆ 김경민> 감사합니다.