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■ 방송 : CBS 라디오 <박재홍의 한판승부> FM 98.1 (18:00~19:30)
■ 진행 : 박재홍 아나운서
■ 패널 : 김성회 소장, 김종혁 국민의힘 비대위원
■ 대담 : 김경민 서울대 환경대학원 교수

◇ 박재홍> 올해 세계 경제도 힘들어질 것이다. 전 세계 3분의 1이 불황에 빠질 것이다라는 전망. IMF를 통해서도 나오고 있는데요. 그래서 오늘 <한판승부> 새해 첫 인터뷰는 부동산 전문가를 만나보겠습니다. <부동산 트렌드 2023>의 저자인 김경민 서울대학교 환경대학원 교수 모셨습니다. 어서 오십시오, 교수님. 두 분도 함께 인사 나누겠습니다.

◆ 김종혁> 환경대학원 교수님이 부동산 전문가시네요.

◇ 박재홍> 그 디파트먼트에 있습니다. 일단은 경제 올해 어려울 것이다라는 게 국내외적으로 공통된 전망인데 어렵다라는 게 쉽게 할 수 있는 얘기인데 굉장히 안 좋은 얘기잖아요. 교수님 어떻게 보고 계십니까?

◆ 김경민> 우리가 전 세계의 경제 추가 미국하고 중국으로 나뉘잖아요, 사실은. 그런데 미국은 약간 좋을 수는 있는데, 아직도 인플레이션이 그나마 덜 꺾이고 있어서. 그런데 중국 안 좋은 거 우리가 알고 있고 유럽도 안 좋고 해서. 물론 중국이 내년에 좋을 것 같기는 해요. 지금 코비드 열었기 때문에. 그럼에도 불구하고 지금 전반적으로는 안 좋은 것이고. 특히 우리나라 상황을 봤을 때, 좀 조금 제가 봤을 때 서민들이 더 힘들다고 보는 게 금리 인상이 어쨌든 계속 가야 될 것 같은데 지금 미국보다도 역마진이지만 미국만큼 올리지 않을 것 같아요. 그럼에도 불구하고 금리 인상 기조가 있고. 그다음에 아까 고금리 상태에서 간다고 했을 때 서민들이 임금인상이 거기에 맞춰준다고 하면 괜찮을 수 있어요. 그런데 미국 같은 데는 임금인상이 꽤 빨라요, 사실은요. 많은 부분에서. 미국은 또 괜찮을지 모르지만 우리는 고금리 그다음에 인플레이션 왔는데 임금 인상이 안 될 가능성이 높기 때문에 그만큼 어느 정도 힘들지 않을까, 서민들의 입장에서.

◇ 박재홍> 우리나라는 최저임금을 노사정 같이 협의하고 중간에 다 박차고 나갔다가 어떻게 중간지점에서 하고 매년 반복되잖아요. 미국에서는 임금인상 어떻게 합니까? 시장이 합니까?

◆ 김경민> 시장에서 하는 거죠.

◇ 박재홍> 시장에서 알아서 그냥 자율적으로 조정이 되는.

◆ 김경민> 시장에서 하고. 그다음에 이제 사실 미국은 우리와 노동시장이 좀 달라서 제가 2008년 금융위기 때 미국에서 일하고 있었거든요. 그때 보면 아무리 잘 나가는 부서도 그 당시 시점에 계약건이 없으면 팀 전체를 날려요.

◇ 박재홍> 없애버린다.

◆ 김경민> 네. 그래서 미국이 물론 일부에서 임금 인상이 빠르게 나타난 건 사실입니다마는 거기서도 이제 그분들이 미국 사람들은 기본적으로 사실은 임금을 다 쓰잖아요. 저축률이 낮기 때문에 이게 만약 미국에서 정말로 해고가 만약에 진행된다고 했을 때 다른 얘기가 될 수 있을 것 같아요. 제가 아까 말씀드린 부분은 임금 인상이 생각보다 높기 때문에 인플레이션이 약간 생각보다 덜 꺾인다는 관점에서입니다.

◇ 박재홍> 지금 경제가 어려워지고 전반적으로 어려워지는 기조 속에 부동산 경기도 연동돼서 더 어려워지게 된다고밖에 생각할 수밖에 없는데 이창용 한국은행 총재도 가장 큰 우리 경제의 취약점을 부동산 경기를 들었습니다. 교수님 동의하십니까?

◆ 김경민> 그럼요. 왜냐하면 이게 실물경제하고도 연결이 돼 있고요. 그다음에 사실은 우리가 인플레이션에서 부동산이 차지하는 비중이 우리는 10%밖에 안 돼요. 그런데 미국은 30%거든요. 그런데 많은 서민들이 봤을 때 인플레이션에서 부동산이 차지하는 10%를 넘긴 데는 없을 것 같아요. 사실은요. 그런데 인플레이션이 지금 5%대가 지금 10년 안에 최고치잖아요. 거기에다가 1. 2 곱해야 된다 생각하는데. 왜냐하면 우리나라 너무 부동산과 관련된 비용이 낮기 때문에요. 그렇게 본다고 하면 아마 서민들이 느끼는 위기감은 더 클 거고요. 그다음에 더해서 아마 이창용 총재가 아마 염려하시는 부분은 아마 이게 부동산에서 부실채권 나오는 부분들. PF에서 부실채권 부분들이 금융 쪽에 어떻게 전가되지 않을까 그 부분에서 많이 걱정을 하시는 것 같아요.

◇ 박재홍> 그 PF 부실채권 때문에 지금 건설회사 많이 망할 것이다라는 얘기 많이 하잖아요. 교수님도 시장 얘기 많이 들으실 텐데 이게 실제적인 체감으로 지금 이루어지고 있는 상황입니까?

◆ 김경민> 두 가지인데요. 우선은 생각보다 안 이루어지는 것 같은데 첫 번째는 뭐였냐면 연말에 어려운 데들이 있었어요.

◇ 박재홍> 건설회사들이?

◆ 김경민> 그런데 금융회사에서 6개월 정도 연기시켜줬어요. 그래서 실질적인 타격이 아마 올해 상반기 끝나고 나타날 수도 있고요. 두 번째는 사실은 이런 부실채권이나 이런 것들이 나타난다고 하면 가장 빨리 움직이는 게 변호사예요.

◇ 박재홍> 변호사들이요?

◆ 김경민> 그럼요. 왜냐하면 워낙에 큰 건의 도산, 파산건이, M&A건이 나타나기 때문에 주변에 있는 로펌 큰 데 물어보세요. 다 이런 팀들 만들어서 지금 준비하고 있어요. 그 말씀은 거기서 이미 시장의 분위기를 알고 있다는 얘기예요, 사실은. 심각한 건 있습니다.

◇ 박재홍> 그렇군요. 법률회사들이 움직이고 있기 때문에 올해 수많은 어려움이 있을 것이다. 지금 심각한 게 부동산 거래절벽 상황인데 10년 전 기록 넘어섰다고 하는데 얼마나 심각한 겁니까, 교수님?

◆ 김경민> 굉장히 심각한 것이 사실 서울시 같은 경우. 일단 서울만 볼게요. 2006년부터 월평균 6500건 거래돼요. 그런데 이제 작년 9월달에 608건, 10월달에 559건, 11월달에 729건이에요. 그런데 오늘인가 그저께 신문 보니까 11월달 거래량이 그 전달 대비 30% 올랐으니까 괜찮을 거라는 굉장히 좋은 뉴스 같은 게 나왔는데, 절대 그런 게 아닙니다. 평균 6500건인데 11월달도 여전히 729건이라는 건 거의 9분의 1 수준이에요.

◇ 박재홍> 10분의 1, 9분의 1 수준밖에 안 되고 있다?

◆ 김경민> 너무나 심각한 건 뭐냐 하면 2008년에 위기가 닥쳤을 때 그때 이제 강남구만 볼게요. 강남구가 2개월 동안 8월하고 9월에 약 100건 정도 됐어요. 굉장히 낮은 거였거든요.

◇ 박재홍> 그렇겠죠.

◆ 김경민> 그런데 그게 곧장 회복됐어요. 2개월 위기였고 그냥 회복된 거였어요. 그런데 지금은 사실 재작년이죠. 2021년 11월부터 지금까지 강남구만 해도 계속 100건이에요. 9월달에는 25건이었어요. 지금도 100건 훨씬 못 미치고요.

◇ 박재홍> 그게 매매를 말씀...

◆ 김경민> 매매를.

◆ 김성회> 제가 있는 아파트는 굉장히 작은데 사람들이 다 불안해서 항상 보고 있는데 아무도 사지도 않고 아무도 팔지도 않아서 그냥 가격이 시가는 저렇게 적혀 있지만 모든 사람은 저기에서 한 10~20% 빠질 것이다라고 알고 있는데 아무도 거래는 진짜 안 하더라고요.

◆ 김경민> 그렇죠.

◆ 김종혁> 궁금한 게 저는 경제 불황 그리고 위기는 저희뿐만 아니라 전 세계적인 거잖아요. 그런데 다른 나라들도 이렇게 부동산 절벽을 경험하고 있나요? 주택 문제가 우리처럼 심각한가요?

◆ 김경민> 그럼요. 미국 같은 경우에 엄청나게 올랐습니다. 마찬가지로 2022, 2021년. 그런데 거기에도 이제 기준금리를 올리면서 신규 모기지 주택 금리를 올리거든요. 그러면서 거래량이 벌써 20%, 30% 빠지기 시작했어요. 가격도 빠지고 있어서 금리 효과가 지금 부동산에 나타나는 건 전 세계적인 효과예요. 그리고 김성회 소장님 말씀하신 부분은 이제 사람들이 이 부분을 잘 아셔야 되는 게 그러니까 조그만 단지는 지금 거래가 아예 안 일어나고 있어요. 그런데 그게 가격이 본질적으로 안 빠졌다가 아닌 거고요. 조그마한 단지 옆에 있는 1000세대, 2000세대, 3000세대 단지는 배수의 법칙이기 때문에 거래가 일어나고 있고 거기에서 엄청나게 빠지고 있어요. 그렇게 본다고 한다면 우리가 1000세대나 큰 세대 이상으로 보셔야 되지 소비자분들께서도 우리 아직 거래돼서 우리 괜찮아가 아니에요. 이미 본질 가치는 굉장히 많이 다운된 상태인 거예요.

◆ 김성회> 저희도 걸어다니면서 남의 부동산 보면서 큰일났구나라고 체감은 하고 있죠.

◆ 김종혁> 그럼 전 세계적으로 이렇게 서브프라임 모기지 때도 비슷한 게 있지 않았습니까? 그러면 결국은 시간이 흘러서 다른 나라들도 마찬가지로 부동산 문제가 힘드니까 우리도 그냥 버텨내는 수밖에 없는 겁니까? 어떻게 되는 겁니까?

◆ 김경민> 지금 이제 투자는 개인의 책임이기 때문에 이제 버텨야 되는 건 맞습니다마는 사실은 예를 들어서 영끌 같은 경우에는 제가 봤을 때는 이제 이분들이 젊은 사람들이 물론 본인의 책임인 건 맞아요. 그런데 이제 자기가 투자한 것에 대해서 약간 당시의 시장 분위기라든지 아니면 정부 책임도 약간 있다고 보거든요.

◆ 김종혁> 임대차 3법 이후에 엄청 폭등했지 않습니까?

◆ 김경민> 그런데 하여튼 이 사람들에게 책임을 지우고 이 사람들의 어떤 대출 같은 걸 전환시켜주는 부분에 대해서는 지속적으로 대책이 나왔으면 좋겠습니다.

◇ 박재홍> 지금 청약 경쟁률이 한 자릿수로 내려온 것도 2014년 이후 처음이다라는 얘기가 나오고 있고 내 집 마련의 꿈도 포기하는 상황이 많다라고 진단하고 있어요. 이 부분은 어떻게 해석하고 계세요, 교수님?

◆ 김경민> 사실은 많은 분들이 경기도 안 좋고 금리도 안 좋고.

◇ 박재홍> 집을 살 이유가 없다?

◆ 김경민> 올 거 다 뻔한데. 사실은 그러니까 합리적인 경제 소비자라고, 주체라고 하면 올해 경제 굉장히 안 좋을 건 뻔히 아는데 여기에서 주택시장 들어가는 건 위험하겠죠.

◇ 박재홍> 무리하게 대출을 받는다 할지라도 그것은 집값이 오를 것을 가정하고 이제 무리하게 대출을 받을 수 있는데 대출은 이율도 높고 그런 상황에서 굳이 무리하게 한다 해도 더 올라갈 가능성도 없기 때문에 청약 안 받을 수밖에 없다.

◆ 김경민> 사람들이 합리적으로 해석하는 것 같아요. 가격이 오를, 미래 가격이 오른다고 보지도 않는 거고요. 그다음에 본인의 소득 대비 지금 주택비용이 너무 높다고 생각하는 것이고. 그다음 미래의 불확실성이라는 건 뭐냐 하면 금리가 만약 변동금리에 산다고 했을 때 주택 비용이 더 높아진다는 것. 주변에서 영끌이 있는 사람들이 힘들어하는 것을 본다고 했을 때 본인이 지금 적극적으로 주택시장 들어가는 건 주저할 수밖에 없죠.

◆ 김성회> 지금 라이프사이클을 보면 합리적인 소비자의 판단은 금리가 낮아질 때까지 최소한 3~4년, 5년은 걸릴 것이고 그쯤 되면 부동산도 바닥을 찍을 테니 5년쯤 있다가 사야지라고 생각들을 많이 하고 있는 상태이지 않습니까?

◆ 김경민> 충분히 그럴 수 있죠. 왜냐하면 이제 많은 분들이 부동산이라는 게 사이클이라는 걸 경험을 했고요. 그다음에 영원한 다운톤도 없고 영원한 급상승도 없잖아요. 그러면 거기에서 본인들이 어느 시점인가를 생각을 한다고 했을 때 이분들이 이제 사이클에 맞춰서 또는 본인의 소득하고 금리 수준에 맞춰서 합리적으로 생각하는 것 같아요.

◇ 박재홍> 오늘 이제 오후에 정부 대책이 나왔어요. 강남, 서초, 강남 3구와 용산구를 제외하고 부동산 관련 규제를 다 풀겠다라는 것인데 이 규제 어떻게 보세요, 교수님?

◆ 김경민> 그러니까 이게 이제 우선 첫 번째는 그러니까 정부에서 토지거래 허가라든지 이런 거는 저는 안 했으면 좋겠어요. 굉장히 반자본주의적인 거기 때문에. 그러니까 지역과 관련된 규제 푸는 건 맞아요, 제가 봤을 때는. 그런데 또 다른 측면은 뭐냐 하면 수요와 관련된 지금 다 규제 완화로 가거든요. 그건 해서는 안 돼요, 지금. DSR, LTV 고쳐서는 안 돼요. 왜냐하면 이게 부동산 경기가 안 좋은 건 맞는데, 아까 우리가 동의한 것처럼 수요자들이 지금 안 움직인다니까요. 수요자들을 지금 빚 내서 집 사라는 걸로 지금 가고 있는 형국이에요, 사실은. 그런데 전 세계적으로 봤을 때 모든 중앙은행하고 대부분의 나라에서의 국가 경제 지도자들은 지금 대출 억제로 가고 있는 거예요, 사실은.

◇ 박재홍> 대출 받지 말고.

◆ 김경민> 대출 받지 말고 규제, 억제로 가고 있습니다. 그러니까 금융시장이 안정화될 때까지는 참아라라고 하고 있는데 지금 메시지가 굉장히 다른 겁니다, 지금. 그러니까 한은에서도 계속 말씀하시는 것이 계속 경제 어렵다, 참아라라고 말씀하고 있는데 국토부에서는 우리 규제 풀 테니까 당신들 한번 해 볼래 이거예요, 지금. 그럼 국가에서 메시지가 다르다는 건 굉장히 심각한 겁니다. 이렇게 가서는 안 돼요. 그러니까 규제 완화하는 부분들은 이제 수요와 관련된 것들이 아니고 말도 안 되는 반자본주의적인 규제, 토지거래 허가, 이런 건 말도 안 되는 거죠. 그건 없애야죠. 없애는 게 맞고요. 두 번째는 지금 미분양이나 이런 공급 측면에서 문제가 지금 터질 걸 우리가 다 같이 동의를 하고 있어요. 그러면 수요와 관련된 공급 규제 완화가 아니고 공급 쌓이는 것을 어떻게 풀어줄까에 대해서, 아니면 이걸 어떻게 문제가 터질 걸 어떻게 우리가 좀 예방적인 정책을 할 수 있느냐에 대해서 얘기가 나오는 것 같아요, 지금.

◇ 박재홍> 왜 그랬을까요? 지금 그러면 정부 국토부와 또 금융당국과 서로 생각하는 게 다른 겁니까, 지금?

◆ 김경민> 그건 잘 모르겠어요. 제가 그 분야가 아니니까.

◇ 박재홍> 그런데 이게 이 정책을 내는 걸 보면 의도를 보면 금리 인상이나 경기침체 여파 때문에 주택거래량이 급감하기 때문에 양도세를 낮춰주는 효과로 해서 거래를 늘리겠다는 의도 아닙니까?

◆ 김경민> 저도 그것도 웃긴 게요, 사실. 아니, 이건 그러니까 정권이 진보냐 보수냐를 넘어서 대한민국 정부는 하나잖아요. 그러면 이런 부동산과 관련된 세금이라든지 아니면 LTV, DTI라는 그건 절대로 바꿔서는 안 돼요.

◇ 박재홍> 정권이 바뀐다 해도?

◆ 김경민> 종부세가 계산이 어려운 건 맞아요. 한두 번 해 봐야 되는 게 우선 맞다고 보고요. 대신에 지금 같은 경우에 여야가 합쳐서 우리가 이런 파이낸스 프로그램 만들어서 LTV, DTI 이렇게 해서 고정으로 갈게가 맞는 거고요. 이거는 부동산이 급등하건 급락하건 그냥 가야 되는 겁니다. 세금 같은 경우도 지금 규제 혁신해서 지금 계산하기도 어려우니까 깔끔하게 가자는 것이 맞는 것이지 급등한다고 했을 때 몇 개 풀어주고 급락한다고 하니까 몇 개. 그럼 사람들이 어떻게 생각하냐면 저건 분명히 바꾼다는 거예요. 정부 정책을 안 믿어요, 그다음부터는. 지금의 위너는 그냥 갖고 있는 사람이 위너가 될 겁니다, 그러면.

◆ 김종혁> 다른 나라에 비해서 그런 법안 바꾸는 게 더 빠릅니까? 아니면 더 잦습니까?

◆ 김경민> 굉장히 잦다고 봐야죠. 미국에서는 이거 갖고 안 바꾸거든요. LTV 80%면 그냥 80%로 가는 거고요. 미국에서는 주마다 재산세나 이런 게 좀 다른데 주택시장 올랐다고 재산세를 올리거나 낮추거나 그렇지는 않잖아요, 사실.

◇ 박재홍> 사실 20년, 30년 두고 대출 받고 집 사는 거니까. 그게 4~5년마다 바뀌면 불확실성이 커지니까 시장이 변동될 수밖에 없고. 교수님 말씀처럼 안정적으로 가야 된다는 말씀인 것 같아요.

◆ 김경민> 그렇죠.

◆ 김종혁> 그건 다른 측면에서 바라보자면 경제는 경제 논리에서가 아니라 경제를 정치 논리라든가 감정이라든가 이런 것들에 따라서 접근하려고 하기 때문에 그리고 그렇게 생각하시는 분들이 권력을 갖고 있고 그런 분들이 입법을 할 수 있기 때문에 그런 일들이 생겨나는 거 아닙니까?

◆ 김경민> 그렇게 볼 수도 있고요. 다른 거는 사실은 이제 그러니까 주택 가격 잡는 걸 목적으로 해서는 안 된다고 생각을 해요. 이거는 정부 정책의 목적이라는 것은 중산층과 서민이 적정한 비용을 내고 장기간거주할 수 있는 요건을 마련하는 것인데 그게 장기간 본인이 집을 살 수도 있어야 되는 것이고요. 임차해서 살아도 되는 겁니다. 그러니까 예를 들어서 LTV, DTI 낮춘다고 했을 때 급등기에 낮춰버리면 피해는 서민들이 보는 거예요. 서민은 파이낸스를 어떻게 갖고 와요. 부자들은 그때 사요.

◇ 박재홍> 그렇죠. 이 돈을 빌릴 필요가 없으니까.

◆ 김경민> 그렇죠.

◇ 박재홍> 현금이 많으니까.

◆ 김경민> 그러니까 이게 결코 서민한테 선호적인 정책이 아닌 거예요. 그러니까 이건 진영의 문제가 아닌 겁니다, 사실은. 이건 한 번에 갔으면 쭉 가야 돼요. 중산층과 서민들은 집 사려고 얼마나 많은 생각을 했겠어요. 몇 년치를 생각하는데 갑자기 LTV, DTV 강화시키는 부분이에요, 그 사람들은.

◇ 박재홍> 원희룡 장관이 신년 인터뷰에서 거래절벽과 미분양 해소를 위한 방안을 국가가 다 마련해놨다 이렇게 발표를 했지 않았습니까? 교수님께서는 어떤 공급을, 토지를 확보하는 게 우선이라고 말씀하셨는데 정부의 이런 대책, 정책 방향 어떻게 보세요?

◆ 김경민> 우선 오늘 말씀하신 거 제가 안 나왔으니까 잘 모르겠고요.

◇ 박재홍> 그런가요?

◆ 김경민> 저는 이제 약간 염려스러운 부분은 뭐냐 하면 지금 우리가 작년부터 PF 사태가 터졌잖아요. 그럼 지금 둔촌 주공 같은 경우에도 중간에 리파이낸싱, 그러니까 중도대출을 바꿀 때 원래 4% 예상했는데 지금 12% 됐어요, 둔촌 주공 같은 데가요, 작년 연말에. 그 말씀은 뭐냐 하면 신규 부동산 개발이라든지 아니면 중간에 리파이낸싱하는 부동산 개발이 굉장히 어려워진다는 거예요. 그러니까 신규 개발도 안 일어날 가능성이 높고 기존에 있는 개발들이 망가진 거랑 연계될 수가 있는 거예요. 그러면 올해 안 좋은 거 거의 대부분이 인정하잖아요. 내년도 안 좋을 수 있어요. 그러면 주택이 보통 한 3년 걸리거든요, 개발하는 데. 3, 4, 5 하면 2026년, 2027년에 공급이 굉장히 부족할 수가 있습니다, 서울에. 그렇다고 지금 너희들 지어, 우리가. 그건 힘들거든요. 결국은 제가 봤을 때 제가 틀릴 수 있습니다마는 정부와 서울시에서 요지의 땅들, 위기가 터졌을 때 그때 사놔야 돼요. 미리 다 만들어놓고 움찔하면 우리가 시그널을 딱 줘야 됩니다, 사실은. 지금 그거 안 하면 지금 제가 봤을 때 큰일나요.

◇ 박재홍> 교수님께서 집값 하락세에 대한 전망도 해 주셨습니다. 2025년. 그러니까 내후년까지 이어질 것이다 예측하셨어요. 그 기간이 굉장히 긴데요.

◆ 김경민> 그러니까 제가 봤을 때 이게 지금 매매하고 전세랑 같이 보면 이게 내년에 준공 물량이 꽤 나와요.

◇ 박재홍> 공급이?

◆ 김경민> 공급이 꽤 나와서 예를 들어서 강남권 같은 경우에 어디죠. 원데일리, 어디하고.

◇ 박재홍> 반포에.

◆ 김경민> 9000채 나오고요. 내후년에 개포 DH 아이파크인가 거기서 6700채 나오고 둔촌주공이 2025년 초에 나와요, 1만 2000세대가. 그러면 그 정도 물량이 쏟아지면 강남권하고 전세시장은 그냥 꺾입니다, 사실은. 그래서 내년하고 후년까지는 전세가 굉장히 낮아지면서 빠르게 하락하면서 갭 투자가 거의 불가능할 거예요.

◇ 박재홍> 전세 끼고 집을 산 다음에.

◆ 김경민> 그러면 결국 실수요만 들어가는 건데 지금 상황에서 금리가 올해까지는 굉장히 높고 언제 꺾일지 모르겠습니다마는 그래서 이게 투자하러 들어가는 분들도 있고 실수요가 있다고 했을 때 이쪽이 힘들다고 하면 이 수요만 갖고 과연 가격이 빠르게 오를까 내년에? 그럴 것 같지는 않고요. 제가 봤을 때는 공급 부족이 나타나고 하면 그때 얘기가 좀 달라질 것 같아요.

◆ 김성회> 하락폭은 여전히 2017년 정도 가격 수준으로 보시는 건가요?

◆ 김경민> 2018년 4분기죠. 어떨 때는 거의 거기까지 비슷하게 가는 데도 비슷하게 나타나기 시작해서.

◆ 김성회> 그 말은 다른 말로 하면 그전에 집 산 사람들은 아직까지는 큰 박탈감이나 이런 거 못 느끼고 있는 상태고 그 뒤에 사신 분들이 괴로운 상태인 거죠? 집값이 폭락이라는 게 모든 국민들에게 영향을 미칠 것 같지만 대부분의 사람들은 여전히 내가 산 가격보다 올라가 있는 상태라서 그냥 또 그냥저냥 하는 심리적으로는.

◆ 김경민> 그렇죠. 그런데 그거는 우리가 인정을 해야 될 것이 우리나라가 그래도 경기 모멘텀은 없지만 본인의 소득은 계속 꾸준히 올라갔거든요. 그러니까 소득 상승한 거에 대비해서 2017년, 18년 가격은 제가 봤을 때는 용인해 줄 수 있는 가격대예요.

◇ 박재홍> 그런데 교수님이 2026년, 2027년에는 다시 집값이 오를 수도 있다라고 보시는, 전망을...

◆ 김경민> 조심스러운데, 조심스러운데 지금 하여튼.

◇ 박재홍> 오를지도 모른다고.

◆ 김경민> 그런데 지금 하여튼 공급 부족이 올해하고 내년에 많이 일어날 가능성이 많기 때문에 정책당국에서 그런 시나리오가 안 나타나도록 예방적 차원에서 뭔가 했으면 좋겠다는 겁니다.

◇ 박재홍> 그때 지나면 미국 금리라든가 전 세계 기준금리가 올라갈수록 낮아지고 금리도 좋아질 수 있기 때문에.

◆ 김경민> 그렇죠. 그러니까 그때는 사람들이 지금 0. 5에서 3 된다고 해서 굉장히 공포감을 느끼지만 3%대 이자율에 지금 적응이 될 거예요, 사람들은. 그다음에 어떤 일이 발생하냐면 3%대에서 0. 25 내리면 2. 75, 2. 5 그게 중요한 거지 과거에 0. 5였는데 지금 비싸, 그게 아닙니다. 적응이 된다고 하는 건 말씀하신 것처럼 금리가 내려가는데 공급이 없다. 그러면 우리가 2010년대 강남에 그러니까 서울에서 집값 폭등했던 것은 공급 사이드가 있거든요, 적정한 공급이 안 나온 거. 그게 다시 데자뷔할 수 있어요.

◇ 박재홍> 올해 신년에 새해 복 많이 받으세요 서로 덕담 굉장히 많이 하고 있는데 교수님께서 정부에게 딱 한말씀 핵심적으로 정책적으로 조언을 해 주고 싶다면 어떤 조언을 좀 교수님이 하실 수 있을까요?

◆ 김경민> 그러니까 저는 이제 중산층과 서민을 위한 주거복지 정책이 안 보인다는 거. 그게 제일 문제라고 생각을 하고. 임대차 3법은 이미 적용이 된 거기 때문에 그건 더 이상 흔들지 않았으면 좋겠어요. 그게 사이드 이펙트 나는 건 맞습니다마는 이게 지금 나온 것들이 보면 집값 안정화예요. 집 가진 사람들을 위한 정책은 다 나왔어요. 그러면 세입자라든지 이런 중산층, 서민 중에서 상대적 약자를 위한 정책은 뭐가 나왔냐는 거예요, 지금. 안 보이잖아요. PF 대출, 자본가들이에요, 디벨로퍼들. 그 사람들을 위한 대책 나올 거예요. 이 사람들에 대한 얘기는 왜 없냐고요, 지금. 이분들에 대한 얘기가 나와야죠. 양쪽 정당에서 모두.

◇ 박재홍> 종부세 얘기도 사실 집값 비싼 분들을 위한 얘기고 사실 말씀하신 서민층이나 중산층을 위한 부분은 볼 수 없는 그런 상황이기 때문에 그런 부분에서 좀 정책 세부적인 조정이 필요하겠다라는 말씀까지 듣도록 하겠습니다. 부동산 얘기 워낙 할 얘기도 많고 방대해서요. 여러 가지 질문드렸습니다. 청취자 여러분께 좋은 정보가 되었기를 바라겠습니다. 부동산 트렌드2030의 저자이신 김경민 서울대학교 환경대학원 교수였습니다. 교수님, 감사합니다.

◆ 김경민> 감사합니다.