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■ 방송 : CBS 라디오 <박재홍의 한판승부> FM 98.1 (18:00~19:30)
■ 진행 : 박재홍 아나운서
■ 패널 : 김성회 소장, 김종혁 국민의힘 비대위원
■ 대담 : 김경민 서울대 환경대학원 교수

◇ 박재홍> 요즘 금리와 물가, 환율, 고공행진을 벌이면서 부동산 시장도 급격히 얼어붙고 있죠. 2, 3억은 물론 반토막이 났다라는 기사도 나오고 있는데. 또 반면 실제 시장은 다르다는 의견도 있습니다. 현 부동산 시장 어떻게 봐야 할지 어떻게 대처하면 좋을지 최고의 전문가시죠. 서울대학교 환경대학원 김경민 교수와 말씀 나눠보겠습니다. 교수님 어서 오십시오.

◆ 김경민> 안녕하세요.

◇ 박재홍> 김종혁 대변인, 김성회 소장 인사 나누시고. 몇 달 전 저희 방송에 나오셔서 부동산 곧 하락할 것이다. 그 하락 배경으로 금리를 드셨는데, 교수님 예측대로 맞았어요. 웃어야 할지 말아야 할지 모르겠는데. 그런데 미국 연준이 3번 연속으로 자이언트스텝을 단행했지 않습니까? 이런 흐름이 계속될 것이다, 이렇게 봐야 합니까?

◆ 김경민> 그렇죠, 사실은 저는 우리나라 경제 상황은 사실 대단히 부수적 또는 종속적이라고 봐요. 제일 중요한 건 미국이고 벌써 미국이랑 역마진이 났기 때문에 한국이 굉장히 위험한 상황이어서 이거는 좀 우리가 굉장히 주의 깊게 봐야 되는 거고요. 부동산은 사실은 마켓에서 맡기는 게 맞기 때문에 이것보다는 사실 경제 전반에 어떻게 돌아갈 것이냐가 더 큰 문제라고 봐요, 개인적으로는요.

◇ 박재홍> 그렇군요, 시장에 맡겨야 된다. 그런데 하락 국면이 맞다고 해도 약간은 급작스러운 측면이 있다, 이런 말씀을 많이 하시고 미국 연준 때문에 우리나라 금리도 많이 올라가기 때문에 대출하신 분들 엄청나게 부담을 많이 갖고 있는 상황 아닙니까? 이렇게 되면 갑자기 국내 시장의 경우에 이렇게 떨어지는 요인은 어디 있다고 봐야 되는 건가요?

◆ 김경민> 우선은 이게 갑자기 떨어지는 건 아닙니다. 많은 분들이 늦게 인식을 한 건데, 데이터만 봤을 때는 작년 3분기, 4분기 전국 다 꺾였어요. 서울 포함 모든 지역이 다 꺾였습니다. 특히 이제 많은 분들이 많이 관심 있으시면 본인이 사는 아파트에 동일 평형대의 최고가나 평균가를 보시면 작년 9월, 10월, 11월에 다 꺾였어요. 이건 팩트입니다. 사람들이 늦게 인지를 한 거예요.

◇ 박재홍> 늦게 인지했지, 하락국면은 작년부터 시작되고 있었다.

◆ 김경민> 작년부터 시작됐고 별개의 말씀입니다가는 저는 가장 큰 문제가 되는 게 부동산원에서 주간 부동산 가격 동향을 조사하고 발표하거든요. 그거 폐지해야 된다고 봐요.

◇ 박재홍> 폐지해야 됩니까?

◆ 김경민> 그거 굉장히 잘못된 거고 정부의 공신력 있는 기관이 정부의 공신력을 스스로 무너뜨리는 거예요.

◇ 박재홍> 왜 그렇습니까?

◆ 김경민> 보통 우리가 가격을 이제 거래를 하면 한 달 안에 신고를 하면 됩니다.

◇ 박재홍> 그렇죠.

◆ 김경민> 그러면 일주일 안에 하는 게 아니에요. 2주 후에 할 수도 있고 3주 후에 할 수도 있어요. 그러니까 이미 실거래가라는 풀데이터가 있음에도 불구하고 일주일이라는 샘플을 가지고 얘기하는 거예요. 그래서 얘기가 나오면 지난주 주간동향에 보면 0. 06% 상승했습니다라고 하는데 이게 되게 웃긴 거예요.

◇ 박재홍> 시차적으로 많이 발생하니까.

◆ 김경민> 시차도 그렇고 예를 들어서 10억이었다고 보자고요. 지난주에 한 10만 원 올랐습니다, 100만 원 올랐습니다, 그게 말이 되냐고요. 샘플 갖고 하는 건데 전혀 말이 안 되는 거예요. 그것부터 저는 폐지해야 한다고 봐요.

◇ 박재홍> 그렇군요. 그럼 국민들에게 어떤 정보가 유의미한 정보가 되는 건가요?

◆ 김경민> 제가 봤을 때는 부동산은 어차피 단타가 아니고 장타거든요. 그러면 국가에서는 사실은 제대로 된 인덱스를 만들어서 발표할 필요가 있어요. 우선 부동산원에서도 인덱스를 만들 필요가 있고요. 지금도 만들고 있습니다마는 민간기업에서도 제대로 인덱스를 만들어서 그것들을 많이 공표를 해야 되는 거죠.

◇ 박재홍> 민간기업도.

◆ 김경민> 그럼요.

◇ 박재홍> 그러면 어떤 자료가 비교가 될 수도 있고 어떤 자료가 신뢰할 수 있는지 비교할 수 있겠군요. 다른 나라는 어떻습니까? 이렇게 발표하는 나라가 우리나라밖에 없습니까?

◆ 김경민> 사실은 예를 들어 우리가 아는 케이스실러인덱스 같은 경우에는 케이스 교수하고 실러 교수가 인덱스를 만들었잖아요.

◇ 박재홍> 케이스실러인덱스.

◆ 김경민> 마찬가지고. 영국 같은 경우에도 공신력 있는 기관에서 만들어서 공표를 해요. 그런데 그것뿐만 아니고 이미 우리나라도 사실은 실거래가를, 전수를 데이터를 공개를 하고 있기 때문에 저희 연구실에서도 지수 만들고 있고요. 다양한 방법에서 만들 수 있는 방법이 많습니다.

◇ 박재홍> 김경민 인덱스도 곧 나옵니까?

◆ 김경민> 김경민 인덱스는 한 3년 전부터 있었어요.

◇ 박재홍> 그렇군요. 죄송합니다. 우리 김종혁 대변인과 김성회 소장님도 질문 같이 해 주시죠.

◆ 김종혁> 지금 가계부채가 1800조가 있지 않습니까? 대개 빚을 내서 집을 사고 이러다 보니까 부채가 올라간 건데, 이렇게 자이언트스텝 이런 식으로 금리가 올라가고 미국 금리와 역전현상이 일어나고 그러면 이거 어떻게 되는 겁니까? 잘못하다가 서브프라임 모기지처럼 미국에서 벌어진 사태가 또 한국에서도 벌어지는 거 아니냐. 이런 두려움 같은 게 있거든요. 어떻습니까?

◆ 김경민> 이게 좀 나눠봐야 될 것 같아요. 15억 이상은 사실은 대출을 거의 안 해 주기 때문에 다 현금 갖고 사시거든요. 6억 이하는 주택 금융공사에서 나오는 보금자리론 받아서 상대적으로 금리가 낮고 고정금리를 하시는 분들이 많아요.

◆ 김종혁> 다행이네요.

◆ 김경민> 가장 큰 문제가 되는 것은 6억에서 15억 사이예요.

◆ 김종혁> 6억에서 15억 사이.

◆ 김경민> 여기에서 특히 2020년, 2021년에 영끌하는 분들이 크게 문제가 될 겁니다.

◆ 김종혁> 젊은 사람들이 많죠.

◆ 김경민> 젊은 분들이요. 왜냐하면 이 부분은 사실은 한국주택금융공사가 아니고 시중 은행에 있는 주담대를 받는 거기 때문에 이게 1년 만에 리파이넌스될 때 굉장히 빠르게 올라갈 거예요. 그래서 여기에 대해서 정책 당국자들이 지금 유심히 봐야 돼요. 제가 봤을 때는 이거는 구조적으로 풀 수 있을 것 같아요. 그러니까 말이 좀 길어질지 모르겠습니다마는, 예를 들어서 이 상품에 대해서 고정금리로 바꿔주는데 그러면 고정금리 안에 자기가 내는 원금이 있고 이자가 있잖아요. 그럼 이자를 본인들이 내라고 하고요. 대충 이제 이게 또 다른 말씀입니다마는 최고가에 잡았다가 그 고가가 다시 회복되는 데 강북아파트 갈 때 7년에서 8년 걸려요. 그럼 7년에서 8년 동안 절대 팔지 못하게 한 다음에 원금 부분에 대해서 국가가 도와주는 거예요. 대신에 원금 부분에 대해서 국가가 도와주면서 대신 그럼 이걸 약간 자본화시켜서 국가가 공유지분처럼 그 주택에 지분을 갖고 있는 형태가 되는 겁니다. 그렇게 되면 서로서로 리스크를 헤지화할 수 있어요. 그러니까 NPL을 발생을 안 하고.

◇ 박재홍> NPL이 뭡니까? 풀어주세요.

◆ 김경민> 부실채권이에요. 말씀하신 부분이 부실채권화 된다고 했을 때는 기업, 말씀하신 것처럼 은행들 다 망가질 수 있거든요. 그렇기 때문에 제가 바라보는 방식은 이거를 변동금리를 약간 낮은 금리에 고정금리로 바꾸되 원금에 대해서 국가가 들어가서 지분화하고 고정금리이기 때문에 이자는 고정적으로 내는 거거든요. 지금 가장 큰 문제는 이게 변동금리 되면서 1%, 2% 올라간다고 했을 때 올해, 내년, 내후년 정말 힘들어질 겁니다. 영끌 사신 분들은.

◆ 김성회> 그 원금을 지분을 가지게 된 국가가 그 지분에 대해서 나중에 8년이 됐든 그 이후에 판매하게 되면 그 지분만큼만 원금만큼만 회수를 하는 형태로 생각하시는 건가요?

◆ 김경민> 그렇죠, 원금 회수하고 판매수익금, 이익에 대해서도 회수를 해야죠.

◆ 김성회> 그 지분만큼 원금에 더해서 회수를 하는 방식으로.

◇ 박재홍> 국가가 회수를 한다.

◆ 김경민> 왜냐하면 국가가 리스크를 져줬기 때문에.

◆ 김성회> 예를 들어서 5억짜리를 8억에 팔았으면 그중에서 1억이 국가 지분이면 그것에 대해서 상승분도 같이 거둬들이는 방식으로 말씀을. 실제로 그게 법제화가 되었거나 이런 건 아니죠?

◆ 김경민> 아니요, 없습니다.

◆ 김성회> 정책적 아이디어를 말씀해 주시는 거죠?

◆ 김경민> 그렇죠. 지금 안심대출이라고 하는 건 4억 이하에 대해서 고정금리로 바꿔주는 것들이 있거든요. 그런데 지금 문제가 확실히 터질 부분은 6억에서 15억 사이에요. 그렇다고 이분들은 사실 투자는 본인들의 책임이기 때문에 국가가 이분들한테 모든 거를 다 페이버(favor)를 줄 수는 없다고 봐요.

◇ 박재홍> 해결해 줄 수는 없고.

◆ 김경민> 왜냐하면 당시에 안 산 사람들이 있거든요. 그 사람들도 피해를 보면 안 되기 때문에 서로서로 리스크를 헤지하는 방법으로 갔으면 좋겠어요.

◆ 김종혁> 지금 재정당국의 대응, 쉽게 얘기하면 이런 금리 역전현상이 벌어진 상황 속에서 더구나 우리가 가계 부채가 워낙 많은 상황이니까 재정당국의 대응은 적절하다고 보십니까? 혹은 그런 대응이 있긴 있습니까? 지금 말씀하신 것 같은 그런 여러 가지 대안이라든가 제안이라든가 이런 것들이 받아들여지고 있나요?

◆ 김경민> 고민은 하시는 것 같아요. 고민은 하시는 것 같은데 저는 문제라기보다는 좀 더 이게 사실은 제가 말씀드리는 게 대단한 금융공학이 아니거든요. 그러면 국토부나 이런 데서 좀 더 금융 전문가랑 얘기를 하면 이거 구조를 분명히 짤 수가 있어요. 이게 어려운 게 아닙니다, 사실은. 그래서 좀 이런 부분에서 같이 고민을 했으면 좋겠어요.

◇ 박재홍> 세부적으로 섹터를 나눠서 이 대출 부분에는 어떤 정책을 해 주고 그 부분에 대한 말씀이신 것 같은데, 청취자분 데이빗와이님이 개인의 투자 실패를 왜 국가가 다 책임지냐를 말씀을 하셨어요. 이를 테면 집값뿐만 아니라 채무자 같은 경우에는 너무 빚이 많을 경우에 국가가 탕감해 주는 경우도 있고 그렇기 때문에 과연 국가가 책임지는 게 맞냐, 개인이 책임져야지, 이런 반론.

◆ 김경민> 저는 개인이 책임지는 게 맞다고 보고요. 다만 이게 망가졌을 때 후폭풍이 워낙에 크기 때문에 국가가 원금에 들어가서 본인이 들어간 만큼, 지금 100% 지원이 아니에요. 국가도 거기서 지금 지분을 가져가는 형태입니다. 국가가 돈만 쥐어 주고 지원해 주고 아무것도 안 가져가면 그건 굉장히 잘못된 방식이죠.

◇ 박재홍> 무조건 책임지는 것이 아니다. 국가도 회수할 부분은 회수하는 그런 방식이군요. 그럼 그런 것을 실제로 정책적으로 한 나라가 있습니까?

◆ 김경민> 한 나라기보다는 사실 이거 약간 지분공유제를 지금 단계에서 약간 제가 좀.

◇ 박재홍> 아이디어를 내신 거예요?

◆ 김경민> 아이디어를 낸 거예요. 사실은 지분공유제 같은 부분들은 충분히 가능하다고 보고 있기 때문에 저는 뭐 불가능한 선택은 아닌 것 같아요.

◆ 김종혁> 일각에서는 부동산 불패신화는 끝났다. 어차피 인구가 줄고 있고 지금 현재 주택도 전체적인 총량 면에서 보면 결코 적은 게 아니다. 그런 얘기를 하면서 부동산으로서 다시 그것이, 보통 사람들은 집 한 채 가지면 나중에 노후까지 생각을 하잖아요, 그걸로. 그런데 그러한 시대가 끝난 것 아니냐는 얘기도 하는데요. 그건 어떻게 보세요?

◆ 김경민> 그 얘기가 지금 매년 10년마다 이렇게 반복되는데요.

◆ 김종혁> 10년마다 반복이 돼요?

◇ 박재홍> 10년 주기설.

◆ 김경민> 그런데 사실 부동산이 가장 큰 재화잖아요, 사람들한테. 그래서 이게 만약 상승한다는 걸 느껴서 당연히 들어가는 거고요. 부동산은 사이클이 있는 시장이어서 우리가 이제 부동산은 재화로서 투자처라는 건 인식을 하고.

◇ 박재홍> 우리나라 같은 경우에는.

◆ 김경민> 다만 과도하게 오르거나 과도하게 내리는 거에 대해서 우리가 정책적인 뭐라 그래죠, 정교함이 있으면 좋을 것 같아요.

◆ 김종혁> 정교함.

◇ 박재홍> 항상 교수님께서 말씀을 하시는 게 정교한 처방과 타이밍을 말씀하시는데 지금 많은 분들이 궁금하신 게 이러한 부동산 하락 국면이 앞으로 어느 정도 계속되고 얼마만큼 떨어질 것이냐. 작년에도 방송해 주실 때 퍼센티지도 유사하게 말씀 해 주셨는데 교수님께서 시뮬레이션도 하셨을 것 같아요. 어느 정도 떨어집니까?

◆ 김경민> 좀 했는데요.

◇ 박재홍> 그렇죠? 하셨죠?

◆ 김경민> 요즘 좀 심각하게 떨어져서.

◇ 박재홍> 그래요?

◆ 김경민> 그러니까 지금 저는 기본적으로 2020년, 20201년은 그냥 버블이라고 봐요.

◇ 박재홍> 그때 올라갔던 가격이?

◆ 김경민> 그건 다 버블이에요.

◇ 박재홍> 2020년, 2021년은 다 버블이라고 생각하신다?

◆ 김종혁> 부동산3법 그때인가요?

◆ 김경민> 부동산3법은 사실은 매매가하고 전세가를 올린 건 맞는데요. 그것보다도 이제 유동성이 2% 이자에서 완전 0. 5%대로 내려졌기 때문에 그때 전국이 동시에 오른 건 처음이에요. 전국이.

◆ 김종혁> 이자가 문제다.

◇ 박재홍> 대출도 엄청 받고 집도 다 사러 들어가고 그러면서.

◆ 김경민> 맞습니다. 그래서 이건 이자가 지금 벌써 2%대가 넘었고 3%대 그냥 갈 거거든요. 그럼 이건 그냥 2019년 4분기로 회귀될 겁니다.

◇ 박재홍> 2019년 4분기로.

◆ 김경민> 그다음부터 얼마큼 빠지느냐인데 모르겠어요, 제가 예측한 거로는 좀 시나리오만 좀 다릅니다마는 좀 대충 2018년 중반이나 하반기 정도로 가격이 빠지게 나오더라고요.

◇ 박재홍> 2018년 중반으로 빠진다. 그럼 전체적으로 부동산 몇 퍼센트 빠지는 겁니까?

◆ 김경민> 그건 말씀드리기 너무 죄송스러워서.

◇ 박재홍> 죄송스러워서. 있으신 분들이 충격받으실까 봐.

◆ 김성회> 40% 정도는 빠지는 거죠?

◆ 김경민> 30~40%가 떨어집니다.

◆ 김성회> 그런데 다른 말로 하면 2018년 이전에 집을 사신 분들은 그때보다 손해를 보는 상태는 아닌 거죠?

◆ 김경민> 제가 봤을 때는 그런 것 같아요.

◆ 김성회> 그리고 그 부동산이라는 것은 사이클이기 때문에 10년 안에 또 그 가격을 회복할 가능성이 상당히 높은 상태로 저희가 보아야 하는 것이고.

◆ 김경민> 맞습니다.

◆ 김성회> 그러니까 영끌이나 소위 말하는 갭투자를 하신 분들 제외할 경우에는 2018년 전에 사신 분, 그렇게 딱 맞지는 않겠지만 그런 정도에 사신 분들은 지금 상태에서는 버틸 수는 있다라는 말씀으로 들리는데요.

◆ 김경민> 저는 그렇게 보고요. 그리고 제가 봤을 때 이제 강남불패라는 말 많이 쓰잖아요. 저는 이제 그게 제일 가짜뉴스라고 봐요. 사실은.

◇ 박재홍> 강남불패는 가짜뉴스다.

◆ 김경민> 완전히 가짜뉴스다. 가짜뉴스인 게.

◇ 박재홍> 다시 한 번 말씀주세요, 강남불패는 가짜뉴스다.

◆ 김종혁> 왜 이렇게 좋아해요.

◇ 박재홍> 말씀해 주세요.

◆ 김경민> 아니, 왜냐하면 예를 들어서.

◇ 박재홍> 강남에 사시는군요.

◆ 김종혁> 아닙니다.

◇ 박재홍> 알겠습니다. 교수님 계속해 주세요.

◆ 김경민> 그냥 대단지, 3000세대 이상 단지들이 많잖아요. 강남에 예를 들어 도곡렉스를 보면 그게 2006년에 준공됐어요. 그때 당시에 막 올라서 최고가를 15억에 찍었었어요, 그때. 14억 이상으로 찍은 게 7건이 나왔고요. 2006년에요. 그런데 강남이 빠진 다음에 15억 달성한 게 2017년이에요. 10년 걸렸고요. 그리고 2006년부터 12년까지 강남 아파트가 급락과 급등, 급락과 급등 두 번 사이클을 거쳐요. 2008년 위기 때는 거의 30%가 빠집니다.

◇ 박재홍> 그러니까 강남도 빠질 때는 빠졌었고 항상 승리했던 건 아니었는데.

◆ 김경민> 맞습니다.

◆ 김성회> 다만 회복할 뿐이다.

◆ 김경민> 그런데 그 회복은 강북도 했기 때문에. 그러니까 부동산이 사이클이 있다는 것을 우리가 인지를 했으면 좋겠어요.

◆ 김종혁> 2018년에 금리가 완전히 낮아지면서 그때 영끌을 해서 집 주택을 막 사는 사람이 늘어났잖아요. 그게 그때 미국의 금리가 굉장히 낮았던 건 기억을 합니다마는 만약에 이런 사태가 전혀 예상이 안 됐던 건가요? 이런 식으로 집, 주택을 마구 대출을 얻어서 사는 일들이 벌어지면 결국은 이것이 경제상황이 조금 나빠지면 혹은 금리가 올라가면 엄청나게 큰 무리수가 될 수 있다는 것을 그때 당시에 재정당국에서 제대로 예측을 못 했던 건가요?

◆ 김경민> 아니요. 재정당국에서 많은 제안을 걸어놓게 한 건데요. 그럼에도 불구하고 돈을 빌릴 수 있는 기회가 워낙에 쉽게 나왔기 때문에 저는 재정당국의 문제도 있겠습니다마는 사실은 이건 수요자들의 군중심리가 더 큰 문제였다고 생각을 해요. 본인들에 리스크 관리를 안 한 거예요, 사실은요. 저는 그런데 2020년 중반부터 집사지 말라고 하고 다녔거든요. 욕 바가지로 먹으면서. 그런데 사실 왜냐하면 특히 젊은 분들이 나이가 오십 넘은 분들은 과거의 부동산 사이클을 어느 정도 본인이 체감을 했었을 것 같아요. 그런테 20대와 30대는 그걸 체감을 못 했잖아요. 2014년부터 가격이 계속 올라가는 것만 봤기 때문에 하여튼 그건 제가 봤을 때 군중심리가 한 몫한 것 같다는 생각이 듭니다.

◆ 김성회> 서울은 그렇다 하고 지금 부동산 시장이 이렇게 침체하면 사실은 대구, 경북 이런 데들 아파트들 이런 곳은 여기 무너지는 것보다 훨씬 더 급속한 속도로 무너질 것 같은데 지방은 부동산 문제가 어떻게 지금 봐야 되나요?

◆ 김경민> 좀 큰일 났다고 봐야 될 것 같아요.
◇ 박재홍> 지방은 큰일났습니다?

◆ 김경민> 그러니까 사실은 우리나라가 권역별로 전혀 다르게 움직입니다. 수도권하고 대전, 세종은 2010년대에 거의 안 올랐어요. 굉장히 평평한 마켓이었다가 2020년, 2021년에 울랐고요. 부울경은 다 아시겠지만 조선산업이 안 좋았잖아요. 그래서 2017년부터 19년까지 가격이 빠져요. 부산, 울산, 경남은 다. 2020년, 21년은 올랐고요. 광주하고 대구는 서로 다른 지역입니다마는 인플레이션만큼 스물스물 올라요. 그런데 여기도 마찬가지로 2020, 21년에 오른 겁니다. 그래서 전국이 다 오른 건 2020년 이후예요. 유동성이 회복되면 다 원상 복귀될 것이고요. 다만 문제가 되는 것은 말씀하신 것처럼 지방의 광역시들은 올해하고 내년에 한 번씩 공급 폭탄이 나와요. 엄청나게 많이 떴습니다. 그래서 굉장히 힘들 거예요.

◇ 박재홍> 정부가 그런데 원희룡 국토부장관이 250만 호 계획을 발표했지 않습니까?

◆ 김경민> 그게 그렇게 지으면 안 되죠. 그러니까요. 그러니까 거기서 보시면 수도권에 150만 호, 지방에 120만 호인가 짓는다고 말씀을 하셨는데 저는 가급적 지금 그 목표를 달성하기 위해서 무리해서 아파트를 짓는 것보다는 우리가 랜드뱅킹이라고 하거든요, 토지 비축. 부동산은 사이클이기 때문에 정부에서 확보할 수 있는 토지를 어느 정도 비축을 해 놓는 건 좋을 것 같아요. 전략을 아파트를 짓는 게 아니고 토지 비축 전략으로 갔으면 좋겠어요.

◆ 김종혁> 지난번 대선 때 보면 여야 후보 누구를 가릴 것 없이 모두들 다.

◇ 박재홍> 공급 위주였잖아요.

◆ 김종혁> 공급해 주겠다, 주택을 짓겠다, 자투리 땅에다 집을 지어주겠다, 어디다 집을 짓고 역세권에다 뭐를 해 주겠다. 이렇게 다 공약을 내세웠잖아요. 그 공약들은 사실은 다 경제 전망을 제대로 못한 상태에서 나온 공약들이었군요.

◆ 김경민> 그렇다고 볼 수 있을 것 같아요. 다만 지금 부동산이 하락기라고 또 지나치게 손 놔서 토지 비축을 안 하면 안 되거든요. 나중에 왔을 때도 문제가 생길 수가 있기 때문에. 그러니까 저는 이제 지금 앞으로의 부동산 시장은 수도권과 비수도권이 아니고요. 서울과 비서울로 나뉠 거예요.

◇ 박재홍> 서울과 비서울.

◆ 김경민> 왜냐하면 이미 3기 신도시 개발만 하더라도 주변에 있는 아파트들을 좀 굉장히 자극할 가능성이 높아요. 가격을 안 오르게. 그런데 서울은 계속 지속적으로 올라갔거든요. 상승세 안에서의 사이클이기 때문에 서울, 분당, 과천, 평촌 같은 경우에는 상승 트렌드 안에서 이게 일어날 거예요. 그럼 서울이나 이런 쪽에서는 토지비축을 해서 나중에 가격이 폭등할 때 선제적으로 들어갈 수 있는, 아니면 사인이라고 줄 수 있는 뭔가를 했으면 좋겠어요.

◆ 김종혁> 강남불패가 아닌 게 아니네요. 서울은 어차피 서울의 노른자가 강남이라고 한다면 강남불패가 아니다라고 하셨지만 결국은 서울의 인서울이 제일 중요하다 그런 말씀 아니에요.

◆ 김경민> 그렇죠. 서울하고 이쪽은 이제 상승 트렌드 안에서의 사이클이거든요. 그런데 사이클 안에서도 하락이 30%일 때도 있었기 때문에 불패라는 거는 사실은 아닌 거죠. 다만 우리가 인지할 건 상승 트렌드 안에서의 사이클이 존재를 한다는 건 인지를 했으면 좋겠어요, 서울의 경우에는.

◆ 김종혁> 서울에 안 사는데 가슴이 답답해지네요.

◇ 박재홍> 교수님 자주 모셔야 될 것 같습니다. 자주 모셔서 현답을 많이 들어야 할 것 같아요. 함께해 주신 분 서울대학교 환경대학원의 김경민 교수였습니다, 고맙습니다, 교수님.

◆ 김경민> 감사합니다.