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■ 방송 : CBS 라디오 <한판승부> FM 98.1 (18:25~20:00)
■ 진행 : 박재홍 아나운서
■ 패널 : 진중권 작가, 김성회 소장
■ 대담 : 박성민 대검찰청 형사부 선임연구관


◇ 박재홍> 빌라 500여 채를 갭투자로 사서 300억에 가까운 보증금을 편취한 이른바 세 모녀 먹튀단. 최근 보도가 떠들썩하게 나와서 많이들 보셨을 것 같습니다. 요즘 이런 전세 사기가 기승을 부리고 있다고 하는데 오늘 또 대통령의 어떤 전세사기 근절에 대한 언급도 있었기 때문에 오늘 특별히 어떻게 이 전세 사기 문제에 대처할 수 있을지 가장 이 문제를 잘 알고 있는 분을 대검에서 모셨습니다. 대검찰청 형사부의 박성민 선임연구관과 함께 말씀 들어보겠습니다. 어서 오십시오, 검사님.

◆ 박성민> 안녕하십니까? 대검 형사부 선임연구관 박성민입니다.

◇ 박재홍> 선임연구관이라고 말씀드렸는데 차장검사이기도 하더군요. 그러면 수사도 하시면서.

◆ 박성민> 일선으로 치면 검찰청의 검사장이라고 장이 있는데요. 그런 검사장을 보좌하는 역할을 하는 게 일선의 차장검사입니다. 그러니까 청에서 보면 검사장 바로 아래라고 생각하시면 될 것 같습니다.

◇ 박재홍> 높은 분이군요. 알겠습니다. 그런데 심각한 얘기인데 요즘 이제 전세 사기에 대해서 대검에서 구속수사를 원칙으로 대응하겠다 이렇게 또 방침을 밝혔습니다. 이거는 굉장히 이 문제에 심각하게 반응하겠다는 것을 밝힌 거네요. 그만큼 많다는 거네요?

◆ 박성민> 이번에 아마 언론에 보도된 사건을 보셨겠지만 서울중앙지검에서 세 모녀 전세사기 사건이 있었습니다. 이 사건이 일어나는 걸 보고서는 대검에서 세 모녀 전세사기 사건과 그 유사한 사례들을 좀 분석을 하게 됐고 주택도시보증공사라든지 서울보증보험의 그 사례들을 분석하게 됐습니다. 그래서 분석을 해 보니까 전세보증금이 반환되지 않거나 피해를 입은 사람들이 주로 2030세대나 어떤 신혼부부 그리고 3억 원 이하의 전세보증금을 가진 서민들이 주로 있습니다. 그래서 대검에서는 이러한 전세보증금 사기 범죄가 굉장히 심각한 상황에 이르고 주로 범죄 대상이 빌라, 서민들 주거지인 빌라를 대상으로 일어나서 더 이상 그런 피해가 확산되지 않도록 엄정하게 처벌함으로써 서민들의 주택 안정을 보호하기 위해서 이번에 엄정 방안을 마련하게 됐습니다.

◆ 김성회> 그거 말씀하셨던 사건 중에서 제일 유명한 게 세 모녀 전세사기 사건. 이 사람들이 한 500채 갖고 있었던 거잖아요? 피해액도 300억이라고 하던데 어떤 사건인지 설명부터 해 주시겠습니까?

◆ 박성민> 좀 간단히 말씀을 드리자면 이 사건은 2017년부터 2020년 사이에 발생을 했습니다. 이 세 모녀가 자기 자본은 전혀 없이.

◇ 박재홍> 전혀 없이?

◆ 박성민> 전혀 없이.

◆ 김성회> 아예 없었나요?

◆ 박성민> 아예 없이 신축빌라를 보통 대상으로 해서 신축빌라의 매매대금보다 높은 가격으로 임금보증금을 책정으로 하고.

◇ 박재홍> 깡통 전세네요, 그러니까.

◆ 박성민> 소위 깡통 전세입니다. 그래서 임대보증금을 받아서 그중에서 매매대금은 건축주에게 지급을 하고 그 차액은 이익으로 취득하면서 빌라를 자기 앞으로 소유권 이전 등기를 한 겁니다.

◇ 박재홍> 그러면 이제 이를테면 공시지가가 1억 원인 빌라가 있는데 이 세 모녀는 이 빌라를 전세 한 1억 5000에 내놓고 그 아무것도 시세를 잘 모르시는 아주 순진한 2030 어떤 신혼부부들이 그걸 1억 5000 주고 전세 받고 그렇게 사기를 쳤던 거네요, 그러면?

◆ 박성민> 네, 맞습니다.

◆ 김성회> 시세를 그런데 그렇게 모를 수 있나요?

◆ 박성민> 이게 신축빌라 같은 경우에는 거래가 안 되기 때문에 정확한 시세를 알기가 어렵습니다. 게다가 신축빌라가 깨끗하기 때문에 좀 과대평가되기가 쉽고요. 그리고 2030세대나 이렇게 젊은 사람들은 사회초년생이어서 부동산 거래를 많이 안 해봐서 좀 피해에 노출되기가 쉽습니다.

◆ 진중권> 그래도 전세금을 못 돌려받으면 싼값이라도 집은 갖게 되나요? 아니면.

◆ 박성민> 그게 이제 여러 가지 경우가 있는데요. 못 돌려받게 되면 결국은 경매, 강제집행으로 갈 수밖에 없습니다. 강제집행을 가면 보통 실거래가보다 더 낮은 가격에 낙찰이 되기 때문에 이 보증금을 전액 돌려받을 수 없게 되고 또 세 모녀 전세사기 사건 같은 경우에는 아까 말씀드렸다시피 실거래가보다 높은 보증금을 지급하기 때문에 굉장히 큰 피해를 입게 됩니다.

◇ 박재홍> 그러니까 실거래보다 높은 보증금을 굉장히 수백 채 이렇게 받았던 겁니까, 이 세 모녀가?

◆ 진중권> 법률적으로 어떻게 되는 겁니까? 예를 들어서 이 사람들이라고 처음부터 사기치려고 그랬던 건지 아니면 이 사업을 하면 집값은 저절로 오를 거니까 그걸 기대하고 있다가 실제로는 그렇게 안 돌아가서 본의 아니게.

◇ 박재홍> 피해자가 양산된 거냐.

◆ 진중권> 피해자가 양산된 것인지 법적 판단이 달라지지 않나요?

◆ 박성민> 이 사건 같은 경우에는 세 모녀가 분양 대행업자를 끼고 처음부터 사기를 한 겁니다.

◇ 박재홍> 처음부터 그러면 계획된 거예요?

◆ 박성민> 아예 무자본으로 아까 실거래가보다 높은 보증금을 책정했기 때문에 그냥 필연적으로 보증금을 반환하기 어려운 상황이 됩니다.

◇ 박재홍> 그러니까 분양 대행업체가 껴서 함께 사기를 치니까 새로 집을 전세 받는 2030세대 같은 경우는 이게 업체들이 몇 개가 끼어 있으니까 같이 연합군, 사기 연합군이라고 볼 수는 없는 구조였던 거네요, 어떻게 보면?

◆ 박성민> 2030 세입자들은 사실은 분양 대행업체가 그거에 끼어 있어서 원래 매매된 것보다 높은 금액으로 임대차 보증금이 책정된다는 사실 자체를 모르고 그리고 매매대금의 그 차액을 분양대행업자가 세 모녀가 사실 리베이트처럼 나눠 갖는 겁니다. 보증금 중 일부가 그렇게 나눠서 써버린다는 사실에 대해서 전혀 몰라서 그 사실을 알면 어느 세입자가 거기에 들어가겠습니까?

◇ 박재홍> 분양 대행업체를 어떻게 구하는 겁니까? 세 모녀는 쭉 사라지고 분양대행업체를 통해서 시세보다 높은 금액을 받게 되는 건가요?

◆ 박성민> 좀 더 상세하게 말씀드리자면 이제 빌라를 신축을 하게 되면 건축주는 이걸 분양하기 위해서 분양대행업자에게 분양 의뢰를 하게 됩니다. 그럼 분양대행업자는 이 세 모녀 같은 갭 투자자를 모집해서 결탁을 합니다. 그래서 결탁을 해서 분양을 의뢰한 건축주가 제시한 매매대금 거기에다가 본인들이 나눠가질 이득을 더한 금액을 보증금으로 책정을 하는 겁니다. 그러니까 구조적으로 무조건 이건 사기가 될 수밖에 없는 상황이고 피해자들은 보증금 전액을 돌려받을 수가 없는 게 처음에는 가격을 잘 모르다가도 한 2년 이제 전세 기간이 지나지 않습니까? 그러면 나중에 후임 세입자가 들어오면 되는데 그때 되면 이게 좀 비싸니까 제때 세입자가 구해지지 않습니다. 그러면 반환을 못하게 되고 그러다가 어느 피해자가 가압류라도 한 번 걸면 그러면 그 이후에는 세입자가 들어오지 않게 됩니다. 그러면 그 몇백 채가 다 그런 상황이고 다 세입자가 못 들어오게 되고 필연적으로 피해가 발생하게 됩니다.

◇ 박재홍> 그러면 시세보다 높은 분양가로 받았으면 분양업체가 세 모녀가 같이 그 돈을 나눠가진 겁니까, 구조가?

◆ 박성민> 네, 그렇습니다.

◆ 김성회> 얼마나 가져가나요?

◆ 박성민> 저희가 확인한 바로는 한 300억 정도의 피해 규모인데요.

◇ 박재홍> 300억.

◆ 박성민> 그중에서 확인된 피해자들이 136채를 지금 세 모녀가 소유권 이전 등기를 받았습니다. 소유권 이전 등기로 된 취득을 하고 그다음에 소위 이제 아까 그 차액이 세 모녀가 한 3억 원 정도 취득하고요. 분양대행업자가 10억 원 가까이를 취득했습니다.

◇ 박재홍> 그러면 그 액수는 생각보다 크지 않는 거네요.

◆ 박성민> 왜냐하면 이 빌라가 3억 이하 빌라여서 크지는 않습니다. 그런데 필연적으로 무자본으로 들어가서 소유권을 다 취득을 하고 몇 억 원이나 되는 이득을 취득하는 거죠.

◇ 박재홍> 그렇군요. 그러면 이게 대개는 이런 계약을 할 때 공인중개사 부동산을 끼고 하잖아요. 그러면 공인중개사가 등기부등본을 떼 본다거나 시세, 공시지가라든가 이런 부분에 대해서도 부동산에서 미리 보고 이 시세가 원래 가격보다 70~80%의 전세 가격이다라는 것을 공인중개사가 알려주기도 하는 거 아닙니까?

◆ 박성민> 신축빌라 같은 경우에는 아까 말씀드렸다시피 실거래가 잘 형성되지 않습니다.

◇ 박재홍> 실거래가 형성되지 않고.

◆ 박성민> 그래서 주 타깃이 신축빌라입니다.

◇ 박재홍> 그렇군요.

◆ 김성회> 이 사건의 특이한 점은 세 모녀라는 건데요. 그게 꼭 세 명이 등장해야 될 이유나 모녀가 등장해야 될 이유가 있나요?

◇ 박재홍> 기사도 좀 이상했어요. 왜 세 모녀인가요?

◆ 박성민> 처음에 모친이 딸들한테 집을 마련해 주려고 시작을 했습니다.

◇ 박재홍> 엄마가?

◆ 박성민> 그래서 처음에 무자본으로 구입해서 딸 명의로 이제 소유권 이전을 하면서 결국 이제 세 모녀 사기 사건이 된 거죠.

◇ 박재홍> 너무 많이 물려줘서 2채만 사면 되는데 500여 채나 사서 딸들을 위해서.

◆ 진중권> 이 세 사람들은 다 구속이 됐나요?

◆ 박성민> 모친은 구속이 됐고 딸 둘은 구속이 안 됐고요.

◆ 진중권> 왜죠?

◆ 박성민> 소위 이제 명의 신탁만 받았다고 할까요?

◇ 박재홍> 이름만 빌려줬어요, 우리 엄마한테.

◆ 박성민> 그래서 주범은 이제 모친이라고 보고 모친만 구속된 상황이고 아까 말씀드린 분양대행업체 관련해서 4명인데 그중에서 2명이 구속됐습니다.

◇ 박재홍> 그렇군요. 그럼 이게 본인들 전세금을 돌려받지 못한 분이 많을 거 아닙니까? 그러면 이런 분들은 또 전세계약할 때 전세보증보험을 들잖아요. 이 보증보험 들었어도 구제받지 못하는 겁니까, 이런 경우는?

◆ 박성민> 보증보험에 가입을 하면 사실 전액 내지 일부를 보전 받을 수 있습니다. 그런데 이 세 모녀 사기 사건 같은 경우에는 보증보험에 가입한 사람들이 3분의 1 정도가 됩니다. 나머지 3분의 2는 이 제도를 몰라서.

◇ 박재홍> 보증보험이 있다는 것도 몰랐군요.

◆ 박성민> 가입하지 못해서 현재는 사실상 전세보증금을 제대로 돌려받지 못하는 상황입니다.

◆ 김성회> 사기치는 사기범의 입장에서도 전세보증보험을 꼭 들어줄 수 있는 게 본인 죄를 더는 길이 됐었겠네요.

◆ 박성민> 그래서 일부 이제 건수 같은 경우에는 적극적으로 보증보험을 들라고 한 경우도 있었습니다, 일부는.

◆ 김성회> 그러면 어쨌거나 피해를 덜 받게 되면 재판 과정에서도 선처를 기대할 수 있어서 그렇게 한 건가요?

◆ 박성민> 그런데 이게 결국은 임차인은 피해를 보전받을 수 있다고 하지만 서울보증보험이나 주택도시보증공사가 그 피해를 고스란히 떠안게 되고 결국 국민 세금으로 메꿔야 되기 때문에.

◆ 김성회> 그렇죠. 보상권 청구나 그런 절차를 밟을 수 있나요?

◆ 박성민> 네, 그래서 보증 회사가 구상권을 청구를 하는데 실제로 되는 건 저희가 확인해 보니까 한 60%밖에 안 됩니다. 그러면 결국은 40%를 메꾸는 건 국민 세금으로 메꿔지기 때문에 결국은 국민 피해가 되는 겁니다.

◇ 박재홍> 그래서 또 대검 차원에서 이렇게 명확하게 구속 수사 원칙으로 가고 있다는 거고 이번에 새로운 사례도 많이 보신 것 같아요. 대전지검에는 전세보증금인데 월세보증금으로 속이는 사례가 있다고 하는데 이건 어떤 얘기입니까?

◆ 박성민> 이 사례는 전월세 현황을 속인 사례입니다.

◇ 박재홍> 전월세 현황을 속인 사례.

◆ 박성민> 말씀드리면 원래 빌라에 전세가 많이 들어 있는데 새로 들어오는 세입자한테 이거는 월세가 들어 있기 때문에 보증금이 많지 않다. 전세금을 충분히 반환해 줄 수 있다고 속여서 전세금을 받은 사례입니다.

◇ 박재홍> 그러면 원래 월세인데 전세금을 받은 사례다.

◆ 박성민> 그러니까 월세가 많아서 이렇게 돌려줄 수 있다고 속였는데 실제는 전세가 많기 때문에 이 빌라 가격이 이미 전세금만으로도 오버가 되는 거죠. 그러니까 결국은 들어왔지만 제때 반환을 못해 주게 되고 결국 피해를 입게 되는 겁니다.

◇ 박재홍> 이것도 빌라가 문제였네요.

◆ 박성민> 그렇습니다.

◇ 박재홍> 그러니까 어떤 계약이나 그런 게 통계가 안 잡히기 때문에.

◆ 진중권> 아파트만 해도 다르죠?

◆ 박성민> 그렇습니다.

◆ 진중권> 아파트는 시세가 다 뻔하지 않습니까?

◆ 박성민> 아파트 같은 경우는 시세가 나오고.

◇ 박재홍> 인터넷만 쳐도 나오고.

◆ 박성민> 그런데 빌라는 실거래가를 대개 알기가 어렵고 특히 전월세 건물 현황에 얼마나 들 있는지 모르기 때문에.

◇ 박재홍> 진중권 작가님 빌라에 사세요.

◆ 진중권> 빌라 샀는데.

◇ 박재홍> 수사 의뢰하세요.(웃음)

◆ 김성회> 자가니까 크게 사기 당할 일은 없겠네요.

◆ 진중권> 사기는 안 당해도 뭐랄까 시세를 모르고 산 거 아니에요?

◇ 박재홍> 비싸게 산 거 아니냐.

◆ 진중권> 실거래가를 모르고 샀어요.(웃음)

◇ 박재홍> 또 하나 인천에서도 있었는데 허위 매매를 반복해서 집값을 계속 올린 사기도 있었는데 이건 어떤 얘기입니까?

◆ 박성민> 등기부등본을 보면 소유권 이전을 보면 매매 가격이 나옵니다. 매매 가격을 보시면 이거를 허위 가장 매매를 단기간에 여러 번 해서 집값을 올려서 지금 집값은 이거다라고 임차인한테 속여서 전세금을 받은 겁니다.

◇ 박재홍> 그거는 판 사람도 산 사람도 같은 패인 거네요, 그러면?

◆ 박성민> 그러니까 명의를 빌려서.

◆ 진중권> 그러니까 그러면 취득세, 등록세 다 내야 되잖아요.

◆ 박성민> 그런데 예를 들어서 이제 이게 노후 빌라를 대상으로 했는데요. 일례를 들면 그 빌라가 한 채가 한 6000만 원 정도가 실거래가. 보름 동안 매매를 한 2번 정도를 더 하면서.

◇ 박재홍> 보름 사이에.

◆ 박성민> 그래서 6000만 원짜리를 1억 가까이로 부풀립니다.

◆ 김성회> 그러면 그 사기당하는 사람은 등기부등본조사도 확인 안 하신 분들이겠네요.

◆ 박성민> 등기부등본 앞에 이렇게 단기가 된 거를 잘 모르고 맨 마지막만 보시는 거죠. 그래서 1억짜리 집이라고 생각을 하고.

◇ 박재홍> 맨 마지막 줄만 보니까.

◆ 박성민> 그리고 실제로 전세를 9000만 원 받았습니다. 실거래가 6000만 원짜리 빌라에.

◆ 진중권> 그러면 3000이 날아가는 거네요.

◆ 박성민> 그렇습니다.

◇ 박재홍> 그러면 이게 정말로 자세히 정보를 좀 보고 약간 조심만 해도 조금은 막을 수 있는 그런 사기일 수 있을 것 같은데.

◆ 김성회> 그 동네 부동산 업자도 같이 결탁을 하지 않으면 이거 불가능하지 않나요? 등기부등본에 그거를 6개월 사이에 2번 거래한 거를 못 봤다는 거는 납득이 안 돼서.

◇ 박재홍> 마트에서 뭘 사는 것도 아니고 6개월 사이에 들어갔다가 마음 바뀌어서 나 여기 나갈래 이런 식의 거래라고 순수하게 생각하신 거다?

◆ 박성민> 그러니까 이게 이제 상세하게 앞에 거래가 허위라는 것을 등기부등본에 허위에 기재될 거라고는 잘 생각하지 못하는 경우가 있습니다. 그러니까 그걸 보고서 믿고 계약하는 거죠.

◇ 박재홍> 공식적인 문서이기 때문에.

◆ 박성민> 그렇습니다.

◇ 박재홍> 이게 허위는 아니고. 어떤 숨은 의도를 드러내기는 어렵기 때문에.

◆ 김성회> 이 정도면 부동산 업자는 알았을 텐데 법적으로 처벌은 되기 어렵겠네요?

◆ 박성민> 이게 어쨌든 그 사건에서는 부동산 업자까지 결탁됐는지 여부까지는 확인이 안 돼서 어쨌든 그 임차인이 지금 처벌되고 명의를 빌려준 가장 매매를 한 명의신탁한 사람들이 같이 처벌이 됐습니다.

◆ 진중권> 처벌 수위는 어느 정도 됩니까, 이런 사기를 치면?

◆ 박성민> 이게 이제 사안에 따라서 결국은 구속을 하려고 영장을 청구했을 때 영장이 나오기도 하고 안 나오기도 하고 그런데 이제 최종적으로 그 사건 같은 경우는 법원에서 실형이 선고됐습니다.

◆ 김성회> 그러면 이건 보증금은 돌려받을 수 있나요?

◆ 박성민> 이게 보증금을 돌려받기가 전액이 어려운 게 말씀드렸던 실거래가는 그 미치지 못해서 그다음 사람이 제때 잘 안 들어옵니다. 그런데 보통은 임대인 같은 경우에는 돈이 그만큼 없는 사람들이 사기를 치거든요.

◆ 김성회> 이 돈을 써버리는군요.

◆ 박성민> 그렇죠.

◇ 박재홍> 세 모녀도 0원에서 시작해서 500여 채를 갭투자해서 한 거고.

◆ 박성민> 보통 돈이 있는 사람들은 사기를 치지 않습니다.

◆ 진중권> 그렇죠. 왜냐하면 3000만 원 벌겠다고 감옥을 가겠어?

◇ 박재홍> 검사님 말씀이 충격적이네요.

◆ 김성회> 계속 부동산 중개업자에 꽂혀서 좀 그렇기는 한데 등기부등본을 보고 전세가 이런 거면 이 가격에 하면 안 된다고 말을 해 주는 게 너무 당연한 일일 것 같은데 그렇게 안 했다는 거네요.

◆ 박성민> 그러니까 이런 경우에는 결국은 임차인들이 여러 부동산을 좀 발품을 팔아서 정확하게 시세가 어느 정도고 얘기해 주는 거를 잘 파악할 필요가 있습니다. 부동산 중개업자도 이게 상세하게 잘 이렇게 따져서 해 주는 중개업자가 있고 또 그렇지 않은 중개업자도 있습니다.

◆ 진중권> 일단은 거래를 성사시켜야 되는 거 아니에요.

◇ 박재홍> 수수료만 받으면 된다고 생각하시고. 믿을 사람 하나도 없네요, 정말. 정말 안타까운 일들이 많고. 또 대구에서 있었던 사건인데 임대차 계약서를 위조한 사건 이것도 가져오셨어요. 임대차 계약서도 위조합니까? 어떻게 위조하죠?

◆ 박성민> 이 경우도 갭투자를 해서 여러 빌라를 구입해서 사실상 전세금 돌려막기를 하고 있었습니다.

◇ 박재홍> 갭투자. 그러니까 1억 1000짜리 집이면 1억 전세 주고 한 1000만 원 정도 자기가 보유한 상태에서 계속 전세 돌려막기하다가 돌려주지 못한 거죠.

◆ 박성민> 그런데 이 경우에 보통 갭투자를 하게 되면 보통 대출금이 있거나 아니면 그 차액을 받아서 자신의 생활비로 쓰는 등으로 사실 돈이 없습니다. 그런데 바로 제때 다음 임차인이 들어오지 않으면 결국 이제 문제가 되는 거죠. 그래서 기존 임차인은 나간다고 하고 다음 임차인은 구해지지 않으니까 이 임대인이 다음 임차인이 들어오기로 한 신규 세입자가 있다고 하면서 신규 계약서를 위조한 겁니다. 그래서 위조를 한 거를 기존 세입자한테 보여주면서 신규로 들어가기로 계약이 다 성사되고 계약서도 작성이 됐다. 그런데 지금 신규 세입자가 대출금 때문에 조금 늦어진다고 하니까 먼저 이사를 가라.

◇ 박재홍> 집을 비우면 안 되는 거네요, 함부로.

◆ 박성민> 맞습니다. 전세금을 돌려받기 전까지는 절대로 안 됩니다.

◇ 박재홍> 절대 이사 가지 마라. 그런데 이것도 이분을 믿어서는 안 되는 게 다음 세입자가 왔다고 치면 그 세입자도 언제 들어온다고 확정일자 같은 걸 받아야 되는 거 아니에요?

◆ 박성민> 그렇습니다.

◇ 박재홍> 확정일자 받은 걸 그분이 확인도 안 하신 거네요.

◆ 박성민> 그러니까 보통은 사실 부동산에서 저희도 거래할 때 계약서나 그런 거 보면 보통 위조할 거라고 잘 생각하지 못하는 거죠. 이거 위조됐나요, 위조됐나요 이런 거 꼬치꼬치 따지기가 쉽지 않습니다.

◇ 박재홍> 그러면 확정일자가 위조됐던 거예요, 그러면?

◆ 박성민> 그것까지는 정확하게는 아닌데 어쨌든 계약서를 믿고.

◆ 김성회> 계약서 자체가 위조였습니까.

◆ 박성민> 계약서 자체가 위조예요.

◆ 김성회> 이렇게 됐으니까 내일모레까지 드릴 테니까 일단 이사부터 나가세요 했는데 나가고 나서 돈을 안 돌려주니까 시간이 지나서 안 되니까 경찰서에 신고를 한 이런 케이스겠죠?

◆ 박성민> 그렇습니다.

◆ 김성회> 그러면 이분도 돈을 못 돌려받으신?

◆ 박성민> 네, 왜냐하면 이사를 나가버리면 아마 대항력이라고 들어보셨을 겁니다. 대항력이 아예 없기 때문에 사실 선의로 돌려달라고 하거나 그러지 않고 그런데 또 강제 집행에 들어가면 이 순위 보전이 안 되기 때문에 저 끝으로 밀려서 사실상 받기가 어렵게 됩니다.

◆ 김성회> 돈을 받기 전까지는 엉덩이를 떼면 안 되는 거군요.

◆ 박성민> 사실 대항력이라는 게 어떤 담보권을 가진 거라고 보면 되겠습니다. 그 담보권을 사실상 이게 없어지는 결과가 발생합니다.

◇ 박재홍> 그렇군요. 최근 대검에서 유입한 사례들 그리고 세 모녀 사건까지 짚어봤는데 오늘 이제 대통령 언급까지 있었지 않습니까? 전세 대출 사기, 전세 사기에 대해서 대응하겠다. 이런 사기들이 요즘 많이 늘어난 이유는 어떻게 지금 검찰의 측에서는 분석하고 계세요?

◆ 박성민> 세 모녀 전세보증금 사기 사건 경우에 한 2017년부터 2020년까지 이제 발생을 했는데요. 아무래도 부동산 주택시장이 유동적일 때 이런 사기 사건이 많이 일어나지 않나 생각이 듭니다. 그리고 정보가 많아지니까 범죄자들도 점점 조직화되고 고도화되고 지능화되는 것 같습니다. 그래서 세 모녀 전세사기같이 어떤 조직적인 이런 범죄가 발생하는 게 아닌가 싶습니다.

◆ 진중권> 추세상으로는 어떻습니까, 이게? 이게 최근에 들어와서 많이 급격히 늘고 있는 건가요? 아니면.

◆ 박성민> 이게 저희가 주택도시보증공사, 서울보증보험에 전세보증금이 반환되지 않은 내역을 한번 확인해 봤는데요. 한 2019년부터 2021년 8월까지 이렇게 분석을 해 보니까 한 8000건이 되고요. 그 피해 액수가 한 1조 6000억 원 됩니다. 그런데 이게 매년 보면 증가 추세입니다.

◆ 김성회> 이게 문재인 정부 들어서서 집값이 오르는 것도 하나의 요인이 됐을 거고 그다음에 임대사업자들에게 여러 가지 면세 혜택을 줘서 많은 집을 가져도 세금을 별로 내지 않으면서 버틸 수 있는 구조 이런 것들이 이런 종류의 사기를 만들어낸 원인이었을까요?

◆ 박성민> 아무래도 주택시장이 안정됐다기보다는 좀 불어나고 이게 가격이 오르고 내리거나 이럴 때가 어떤 피해가 많이 일어나지 않을까 싶습니다.

◆ 김성회> 빌라의 가격을 알기 어려울 때 약간 더 쉬워지는 거군요? 이 동네가 1억이 됐다 하면 이런 일이 안 생기는군요.

◆ 진중권> 빌라가 싼 이유가 있네요. 그런데 보면 청취자 여러분들이 이제 여러 지적을 해 주셨는데 빌라 급매 광고 전단지 있지 않습니까? 이거 뭡니까? 이것도 사기인가요?

◆ 박성민> 이게 매매가 사실은 빌라가 아파트만큼 매매 수요가 많지 않습니다. 그러니까 이제 돈을 필요로 하는 사람 같은 경우는 급매 이렇게 할 수 있는데요. 이제 그런 경우에도 꼼꼼하게 잘 따져봐야 될 것 같습니다. 살려고 갔는데 근저당권 설정돼 있고 가압류돼 있고 세금 안 돼 있어서 국세청에서 압류돼 있고 이런 빌라라고 하면 구입하면 안 되지 않겠습니까?

◇ 박재홍> 집 소유자가 또 대출은 어느 정도 받았는지 전세금은 다시 돌려줄 수 있는 능력이 되는지 이런 부분을 꼼꼼히 따질 필요가 있겠네요.

◆ 박성민> 예를 들어 빌라 같은 경우에 어떤 선의의 소위 임대인이나 주인도 있을 수 있습니다. 그런데 임대차 보증금을 받았는데 집값이 내려갔는데 제때 그만큼의 보증금을 주고 안 들어올 수도 있습니다. 사정 변경이 있어서.

◇ 박재홍> 작년에는 이 집이 한 1억짜리였는데 올해는 집값 떨어져서 8000만 원짜리 됐으면 그다음에 올 세입자는 6000만 원짜리에 들어올 사람이고 원래 작년에 들어올 사람은 8000에 들어올 사람이었으니까 6000 못 돌려주고 다 써버렸으면 그렇게 되겠네요.

◆ 박성민> 집주인이 그런 사정 변경을 못한 상황 같은 경우에는 급매처럼 뭔가 빨리 처분해서 그거라도 보전하거나 그런 상황도 생길 수 있는 거죠.

◇ 박재홍> 지금 이제 쭉 검사님 말씀 들으면서 0***님이 갭투자를 좀 막을 수 있는 법적인 방법은 없을까요? 몇 백 채씩 집을 가지는 게 말이 됩니까? 이렇게 질문을 주셨는데 사실 세 모녀 아까 말씀하신 대로 아무것도 무일푼이라고 하긴 그런데 아무것도 없는 상태에서 500여 채 소유주가 된다는 게.

◆ 진중권> 아직도 이해가 안 돼요.

◇ 박재홍> 저도 그게 이해가 안 돼요. 두 딸에게 집을 주기 위해서 어머니가 결단하신 건데 어떻게 그렇게 결단해서 500개까지 늘릴 수 있는가. 이해가 안 됩니다. 어떻게 가능한지.

◆ 박성민> 그러니까 이게 결국 갭투자가 결국 가능한 시장일 때 결국 상승장이라든지 아니면 매매가는 안 오르지만 보증금이 오를 때 있지 않습니까? 결국은 이런 사기 범죄자들은 그때를 노리는 것 같습니다.

◇ 박재홍> 그래요. 이제 쭉 여러 가지 수사도 하시고 사건도 분석하셨는데 결국은 사기 안 당하게 사건이나 처벌하는 게 능사가 아니라 이런 피해 안 당하는 게 제일 좋은 거 아닙니까?

◆ 진중권> 피해자가 젊은이들이라는 것은 사실 젊은이들이 정보에 밝은 편이잖아요. 그런데 대개는 갭투자에 사용된 아파트들이 작으니까 빌라 같은 게 작으니까 보통 이제 젊은이들만이 살 수 있고 그런 측면 때문에 피해자가 주로 젊은이들한테 몰려 있는 거겠죠?

◆ 박성민> 맞습니다. 세 모녀 사기 사건 같은 경우에도 피해자들 중에서 2030세대가 한 80% 이상이었습니다. 그리고 피해 금액도 3억 원 이하가 99%입니다. 그러니까 주로 젊은 세대, 청년들 그리고 사실 서민들이 다 피해자입니다.

◆ 김성회> 카메라 하나 사는 데도 일주일 밤 새도 10원 더 싼 데를 찾으러 다니는 게 인지상정인데 부동산만 가도 저만 해도 계약서 보면 어질어질해서 어떻게 해야 되는지 체계에 대해서 생각해 보니까 배운 적이 없더라고요.

◆ 박성민> 맞습니다.

◆ 김성회> 그래서 이런 교육이 없어서 그런 문제가 있는 건지 이거 어떻게 극복하는 방법이 있을지 조언을 좀 주실 내용이 있을까요?

◆ 박성민> 아무래도 계약을 할 때 단계별로 꼼꼼히 따지는 게 중요할 것 같습니다. 계약 체결 전에는 부동산 중개업자가 등록된 정식 업체인지 확인을 하고 계약 단계에서는 부동산 중개업자를 통해서 전월세 현황이라든지 시세 같은 걸 잘 살피고 또 계약 단계에서는 등기부등본을 확인해서 혹시 근저당권 설정된 게 없는지, 압류된 게 없는지 이런 채무관계를 살피고 또 건축물 대장을 확인해 보면 이게 위장 건축물인지 확인할 수 있습니다. 혹시나 이게 위반된 상황인지 확인하고 그다음에 국세나 지방세를 체납한 사실이 있는지 여부는 납세증명서를 보면 또 확인을 할 수 있습니다.

◇ 박재홍> 집주인의.

◆ 박성민> 집주인이나 중개인 통해서 혹시 세금이 체납된 게 없는지 이런 사항도 확인을 하고 그다음에 전입세대 열람내역서를 보면 얼마나 임차인들이 있는지 이런 것도 확인할 수 있습니다.

◇ 박재홍> 그 빌라에?

◆ 박성민> 임대인이 협조해 주면 그런 사항을 확인할 수 있기 때문에 실제 얼마나 임차인들이 그 빌라에 있는지도 확인해 보고 그리고 계약 체결 여부를 해야 될 것 같습니다. 그리고 계약 당일에는 집주인이 소위 등기부등본상 혹시 대리인이 나오면 정당한 위임장을 받고 나오는지 확인해야 되고 그다음에 계약금이나 보증금을 임대인의 계좌로 송금하는 게 안전합니다. 어떤 경우에는 임대인이 아는 중간에 위임받은 사람이 받아 가지고.

◇ 박재홍> 중간에 가버리면 모르는 거잖아요.

◆ 박성민> 그래서 원래는 예를 들어서 월세를 사실은 위임을 받았는데 전세를 위임받은 것처럼 속여서 차액을 중간에 가져가는 경우도 있기 때문에 임대인한테 송금을 하는 게 맞을 것 같습니다.

◇ 박재홍> 생활에 굉장히 필요한 정보인데 놓치는 부분들 오늘 방송 보면서 챙기셨길 바라겠습니다. 함께해 주신 분은 대검 형사부의 박성민 선임연구관이었습니다. 고맙습니다, 검사님.

◆ 박성민> 감사합니다.